Cân nhắc "nới" quy định sở hữu công trình xây dựng với người nước ngoài

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội góp ý về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Góp ý của VCCI cho rằng, một số quy định tại Dự thảo chưa đảm bảo tính thống nhất với các văn bản pháp luật liên quan. Cụ thể, liên quan đến Điều 16 Dự thảo quy định các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, trong đó, cá nhân nước ngoài không được phép thuê, thuê mua các công trình xây dựng.

VCCI đề nghị, quy định giao dịch bất động sản qua sàn nên cân nhắc theo hướng là sự lựa chọn thay vì bắt buộc

Theo quy định hiện hành và Dự thảo Luật Nhà ở cũng như Dự thảo này, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở (có kèm theo điều kiện). Điều này đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

“Với quan điểm tiếp cận cởi mở của việc sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, không rõ tại sao đối với công trình xây dựng, cá nhân nước ngoài lại không được phép “mua” mà chỉ được phép “thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình”?” - VCCI đặt câu hỏi và cho rằng: Nếu những lo ngại về vấn đề an ninh quốc gia, thì cơ chế quản lý tương tự như cơ chế áp dụng đối với sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài có thể kiểm soát được vấn đề này đối với việc cá nhân nước ngoài mua công trình xây dựng.

Mặt khác, quy định này chưa thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều 14 Dự thảo “tổ chức, cá nhân nước ngoài mua công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, VCCI đề nghị cân nhắc cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua công trình xây dựng không phải là nhà ở, trừ những khu vực có yêu cầu về an ninh, quốc phòng - tương tự như cơ chế áp dụng đối với việc cá nhân nước ngoài mua nhà ở.

Giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tăng chi phí trong giao dịch bất động sản và người tiêu dùng phải gánh chịu

Liên quan đến các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Theo VCCI, Điều 57 Dự thảo yêu cầu, việc “bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Tuy nhiên, theo các doanh nghiệp, mặc dù các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp Nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản, tuy nhiên quy định trên sẽ gặp một số vấn đề như: Gia tăng chi phí trong giao dịch bất động sản.

Cụ thể, theo phản ánh, khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch bất động sản, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn phí công chứng (phí công chứng là không quá 0,1% giá trị hợp đồng, chi phí trung gian khi giao dịch qua sàn vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng). Chi phí này sẽ được đẩy vào giá bán nhà và khiến cho giá của bất động sản tăng cao hơn, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng và khả năng tiếp cận nhà của người dân.

Bên cạnh đó, việc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn sẽ hạn chế về khả năng chào bán sản phẩm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Một số doanh nghiệp cho rằng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có các bộ phận chuyên nghiệp giới thiệu, chào bán sản phẩm bất động sản và có các phương thức chào bán hiệu quả.

Nên việc giới hạn các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn sẽ làm hạn chế việc tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng được ghi nhận trong Luật Doanh nghiệp, và quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh quy định tại Luật Đầu tư.

Cũng theo VCCI, trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng yêu cầu: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi tính khả thi và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp về thủ tục.

Nên việc Dự thảo khôi phục lại yêu cầu một số các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới bất động sản tại Điều 57, cần được đánh giá tác động một cách kỹ càng để đảm bảo giảm chi phí kinh doanh và tính khả thi khi triển khai trên thực tế.

“Quy định giao dịch qua sàn, đề nghị cân nhắc quy định theo hướng là sự lựa chọn thay vì bắt buộc” – VCCI đề nghị.