Vì sao thị trường trái phiếu bất động sản sẽ bùng nổ trong năm 2020?

Kênh trái phiếu xu hướng tất yếu

Năm 2019 là một năm sôi động của thị trường trái phiếu BĐS. Theo một báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán SSI, tổng lượng trái phiếu BĐS phát hành năm 2019 là 106,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 38% tổng phát hành toàn thị trường và chỉ xếp sau nhóm ngân hàng. Kỳ hạn bình quân của nhóm này là 3,7 năm và lãi suất bình quân là 10,3%/năm, cao nhất thị trường trái phiếu.

Các doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản từ 1.000 tỷ đồng trở lên trong năm 2019

Trong năm 2019, nhà đầu tư cá nhân đã mua gần 11 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản, còn lại là các nhà đầu tư tổ chức. Trong đó, các ngân hàng thương mại mua 19,1 nghìn tỷ đồng, các công ty chứng khoán mua 4,4 nghìn tỷ đồng, tổ chức nước ngoài mua 1,66 nghìn tỷ đồng các trái phiếu của KDH, PDR, DXG. Số còn lại là tổ chức trong nước hoặc thiếu thông tin cụ thể.

Các chuyên gia kinh tế nhìn nhận, Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu DN, thay thế Nghị định 90/2011 đã mở toang cánh cổng cho thị trường trái phiếu DN phát triển. Trong khi đó, các chính sách từ Ngân hàng nhà nước như giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, giới hạn cho vay với một khách hàng không quá 15% vốn tự có, điều chỉnh hệ số rủi ro cho vay BĐS… đã tạo ra sự dịch chuyển của các DN từ kênh huy động tín dụng ngân hàng sang kênh phát hành trái phiếu.

Sẽ tiếp tục bùng nổ trong năm 2020

Các chuyên gia kinh tế và BĐS đánh giá, trước áp lực khi Thông tư 22 có hiệu lực, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chủ trương giảm tín dụng vào lĩnh vực BĐS thông qua điều chỉnh hệ số rủi ro, các DN BĐS tìm đến kênh trái phiếu là xu hướng tất yếu.

Thông tư 22/2019 được NHNN ban hành ngày 15/11/2019 nhằm thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực từ 1/1/2020. Bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, NHNN còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%.

Thị trường trái phiếu bất động sản (BĐS) được dự báo sẽ sôi động và đầy tiềm năng trong năm 2020

Theo NHNN, việc điều chỉnh này xuất phát từ việc thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững của thị trường BĐS.

Các chuyên gia nhìn nhận, chính sách tín dụng của ngân hàng trong thời gian tới sẽ ảnh hưởng đến DN và buộc DN phải tìm kiếm nguồn vốn khác để thay thế bằng cách việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp hoặc hợp tác với các đối tác nước ngoài. Do đó, các DN BĐS cần phải minh bạch hơn về thông tin cũng như cải thiện năng lực phát triển dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) - đánh giá, trái phiếu DN là một trong những kênh dẫn vốn quan trọng cho các DN BĐS, là thị trường đầy tiềm năng và sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2020. Tuy nhiên, cần minh bạch thị trường trái phiếu để thị trường này có thể trở thành bệ đỡ vững chắc cho DN BĐS phát triển trong tương lai.

Đồng quan điểm đó, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - cũng cho rằng, các DN BĐS xem trái phiếu là một kênh để đa dạng hóa nguồn vốn, khi hệ số rủi ro cho BĐS được NHNN quy định ở mức cao, khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng, hướng tới sự phát triển cân bằng hơn giữa kênh thị trường vốn và kênh tín dụng ngân hàng.

Thị trường trái phiếu BĐS phát triển nhanh, mặt tích cực sẽ làm tăng quy mô, tăng tính hấp dẫn của thị trường và đặc biệt là vai trò kênh dẫn vốn có nhiều ưu việt cho DN BĐS. Tuy nhiên, mặt tiêu cực là dẫn đến tình trạng cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu DN không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá.

Dự báo, trái phiếu BĐS thời gia tới sẽ vẫn “nở rộ” vì lãi suất hấp dẫn, kỳ trả lãi ngắn và nhu cầu phát hành cao. Tuy nhiên, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro nên các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà phân tích, khuyến cáo cần sự tăng cường giám sát từ các cơ quan quản lý để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường này.