Từ 1/4/2025, thí điểm nhận quyền sử dụng đất cho dự án nhà ở thương mại

Thí điểm thực hiện trên phạm vi toàn quốc

Chiều 30/11, với 415/460 đại biểu Quốc hội tham gia biểu quyết tán thành, chiếm 86,64% tổng số đại biểu Quốc hội, Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Quốc hội biểu quyết thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất

Trước khi Quốc hội biểu quyết, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Nghị quyết.

Về sự cần thiết phải ban hành Nghị quyết, có ý kiến cho rằng, Nghị quyết này thực chất không phải thí điểm mà là bổ sung quy định trong Luật Đất đai; cần khẳng định chỉ thực hiện nội dung chính sách thí điểm thuộc thẩm quyền của Quốc hội mà chưa có luật điều chỉnh; đồng thời cân nhắc việc thí điểm đối với nhà ở thương mại vì hiện nay nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp mới là vấn đề bức xúc cần thí điểm.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, mục đích của Nghị quyết là để bổ sung phương thức tiếp cận đất đai, tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở thương mại. Nghị quyết này không bao gồm các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được điều chỉnh bởi Luật Đất đai. Việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp đã được giải quyết theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai và theo các dự án cụ thể ở từng địa phương.

Về phạm vi điều chỉnh, có ý kiến đề nghị cân nhắc kỹ phạm vi thí điểm, chỉ thực hiện thí điểm ở một số địa phương, một số tỉnh, thành phố có nhu cầu về nhà thương mại cao.

Tuy nhiên, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ rõ: Hiện nay, các dự án nhà ở thương mại có quy mô nhỏ thường vướng mắc, do đó, nếu chỉ thực hiện tại một số địa phương thì những địa phương khác khi muốn triển khai dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thỏa thuận sẽ không thực hiện được. Vì vậy, thí điểm thực hiện trên phạm vi toàn quốc sẽ đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, công bằng giữa các địa phương.

Có ý kiến đề nghị nghiên cứu hình thức thỏa thuận góp vốn với doanh nghiệp để đầu tư dự án nhà ở thương mại; có ý kiến đề nghị cần quy định rõ trường hợp trong phạm vi khu đất, thửa đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất có thể có một phần diện tích đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý.

Đối với vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết, tại khoản 12 Điều 3 của Luật Đất đai đã quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, trên cơ sở đề xuất của Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin bổ sung quy định về trường hợp trong phạm vi khu đất, thửa đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất có thể có một phần diện tích đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý.

Các điều kiện, tiêu chí thực hiện dự án thí điểm

Có ý kiến đề nghị không thực hiện thí điểm đối với đất lúa, đất rừng, đất an ninh, đất quốc phòng, chỉ thực hiện thí điểm đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Có ý kiến đề nghị cân nhắc đối với các loại đất thực hiện thí điểm như đất trồng lúa, đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo.

Đối với vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết, trên thực tế, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Trường hợp khu đất mà doanh nghiệp dự kiến làm nhà ở thương mại có phần đất quốc phòng, đất an ninh và đất tôn giáo, địa phương phải chịu trách nhiệm xem xét, quyết định trên cơ sở các quy hoạch có liên quan, các điều kiện, quy định về đầu tư, kinh doanh bất động sản, tôn giáo.

Có ý kiến đề nghị làm rõ văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại có trước khi thực hiện chuyển nhượng hay sau khi đã nhận chuyển nhượng.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất có thể đề xuất và UBND tỉnh sẽ xem xét chấp thuận bằng văn bản. Sau khi có quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thực hiện các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Quy định này cũng tương tự như quy định tại điểm c khoản 3 Điều 127 của Luật Đất đai áp dụng đối với các trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội.

Liên quan đến các tiêu chí thực hiện dự án, có ý kiến cho rằng quy định không vượt quá 30% diện tích đất ở là cần thiết, một số ý kiến đề nghị làm rõ cơ sở đưa ra số liệu 30% diện tích đất ở; đề nghị làm rõ sự phù hợp của quy định này đối với tất cả các địa phương.

Tuy nhiên, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, việc quy định tiêu chí trên xuất phát từ Nghị quyết số 18-NQ/TW chủ trương “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Quy định này đảm bảo hài hòa, hợp lý giữa các hình thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Có ý kiến đề nghị quy định rõ thứ tự ưu tiên, tiêu chí lựa chọn dự án hoặc giao Chính phủ quy định để đảm bảo không bị vướng mắc. Về vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhấn mạnh: dự thảo Nghị quyết không quy định tiêu chí cụ thể mà phân cấp cho địa phương để phù hợp với tình hình thực tế và theo đúng chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong giai đoạn hiện nay.

Về trình tự thủ tục thực hiện dự án, có ý kiến đề nghị trong Nghị quyết chỉ quy định về nguyên tắc, còn cụ thể giao Chính phủ quy định và chịu trách nhiệm; đề nghị Chính phủ hướng dẫn cụ thể, có trình tự, thủ tục đặc thù; phải giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ.

Ông Thanh cho biết, Nghị quyết có nhiều quy định liên quan đến pháp luật về đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản và nhiều trình tự, thủ tục cần quy định cụ thể. Do đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin Quốc hội giao Chính phủ quy định chi tiết thi hành Nghị quyết.

Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/4/2025 và được thực hiện trong 5 năm. Sau khi Nghị quyết này hết hiệu lực, tổ chức kinh doanh bất động sản đang thực hiện dự án thí điểm theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư được tiếp tục thực hiện cho đến khi kết thúc dự án. Người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong dự án thí điểm có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật.