TS.KTS Trương Văn Quảng: Cần tư duy quy hoạch linh hoạt trong cải tạo chung cư cũ

Việc cải tạo, tái thiết chung cư cũ tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội, đang đối mặt với nhiều rào cản từ cơ chế, chính sách đến thực tiễn triển khai. Để tìm hiểu rõ hơn về những giải pháp cân bằng giữa bảo tồn cảnh quan, bảo đảm quyền lợi người dân và thu hút nguồn lực đầu tư, phóng viên Báo Công Thương đã có cuộc trao đổi với TS.KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam.

Nhận diện những "điểm nghẽn"

- Thưa ông, các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô đang triển khai chưa đạt được tiến độ như kỳ vọng. Vậy, đâu là những điểm nghẽn cần được khơi thông để đẩy nhanh quá trình này?

TS.KTS Trương Văn Quảng: Có thể thấy, tiến độ triển khai thực tế đang gặp phải 5 nhóm rào cản chính. Trước hết là sự thiếu đồng bộ giữa các bộ luật khiến quy trình chuẩn bị đầu tư kéo dài hơn cả thời gian thi công, làm nghẽn nguồn cung ngay từ khâu đầu vào. Bên cạnh đó, bài toán quỹ đất sạch tại nội đô vốn đã hạn chế, nay càng khó khăn hơn khi cơ chế dành 20% quỹ đất trong các dự án thương mại nhiều nơi thực hiện chưa hiệu quả hoặc bị hoán đổi sai tinh thần chủ trương.

Một yếu tố quan trọng khác là động lực của doanh nghiệp hiện chưa đủ mạnh do biên lợi nhuận bị khống chế, chi phí đầu vào tăng cao trong khi thủ tục lại quá phức tạp. Song song đó, sự thiếu đầu mối điều phối mạnh giữa các sở, ngành kết hợp với việc hạ tầng giao thông và xã hội tại các khu vực tiềm năng chưa đồng bộ đã tạo thành những "lực cản" lớn cho tiến độ chung.

- Với các khu "đất vàng" bị khống chế về chiều cao và dân số, làm thế nào để vừa giữ được cảnh quan, vừa thu hút được nhà đầu tư, thưa ông?

TS.KTS Trương Văn Quảng: Theo tôi, chúng ta không thể mãi giữ tư duy "đập đi - xây lại" đơn thuần mà cần thiết kế một cơ chế quy hoạch đủ linh hoạt. Giải pháp đột phá có thể tính đến là áp dụng cơ chế "chuyển quyền phát triển", cho phép quy đổi phần quyền lợi bị mất do khống chế tầng cao ở nội đô sang quỹ sàn khai thác tại các đô thị vệ tinh hoặc dọc các tuyến metro. Điều này giúp doanh nghiệp bảo đảm lợi nhuận mà nội đô không bị áp lực về không gian.

Đồng thời, thành phố có thể áp dụng cơ chế "thưởng" diện tích hoặc tăng nhẹ hệ số sử dụng đất nếu dự án cam kết bổ sung cây xanh, bãi đỗ xe ngầm và hạ tầng xã hội. Việc tái định cư cũng cần linh hoạt hơn, không nhất thiết 100% người dân phải ở lại tại chỗ nhằm giảm áp lực dân số. Thay vì quản lý bằng những con số tầng cao khô cứng, cần chuyển sang quản lý bằng quy chế thiết kế đô thị chi tiết để kiểm soát đường chân trời và trục nhìn, tạo dư địa sáng tạo cho nhà đầu tư trong giới hạn cho phép.

Hài hòa bài toán sinh kế và an toàn

- Thưa ông, khi kiểm định nhà nguy hiểm buộc phải phá dỡ, làm sao để cân bằng giữa tiêu chuẩn kỹ thuật và sinh kế của người dân tại khu vực đó?

TS.KTS Trương Văn Quảng: Để giải bài toán này, cần tách vấn đề theo giai đoạn và thiết kế cơ chế linh hoạt. Về an toàn, khi đã kết luận nhà nguy hiểm cấp D thì việc di dời là bắt buộc, nhưng nên tổ chức di dời theo phân kỳ và bố trí tạm cư ngay trong bán kính gần để không làm đứt gãy nhịp sống của cư dân. Về sinh kế, cần bảo toàn bằng cách thiết kế tầng đế thương mại với chính sách ưu tiên cho cư dân cũ kinh doanh hoặc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp khi cần thiết.

Đặc biệt, việc quy hoạch theo cụm thay vì lẻ tẻ sẽ cho phép dành quỹ đất xây nhà tái định cư trước để xoay vòng dân cư, giảm tối đa xáo trộn. Trong quá trình này, sự minh bạch và "đồng thiết kế" với cộng đồng là yếu tố then chốt. Khi người dân được tham gia góp ý và thấy rõ quyền lợi qua các phương án hoán đổi linh hoạt, mức độ đồng thuận sẽ cao hơn. Nhà nước đóng vai trò hỗ trợ hạ tầng khung và bảo đảm cam kết bằng khung pháp lý rõ ràng.

- Theo ông, mô hình cải tạo theo khu thay vì đơn lẻ từng tòa nhà mang lại những ưu thế gì cho hạ tầng đô thị?

TS.KTS Trương Văn Quảng: Làm đơn lẻ chỉ là giải pháp tình thế, còn quy hoạch "cả khu" chính là tái thiết đô thị toàn diện. Về không gian, mô hình này giúp tạo ra các công viên, trục đi bộ liên thông và kiểm soát được hình thái kiến trúc đồng bộ cho cả khu vực. Về hạ tầng kỹ thuật, chúng ta có cơ hội tổ chức lại mạng lưới giao thông nội khu, tách biệt dòng người và xe, đồng thời đồng bộ hóa hệ thống hạ tầng ngầm mà các dự án nhỏ không thể thực hiện được.

Quan trọng hơn, quy mô đủ lớn sẽ tạo dư địa để đặt trường học, nhà trẻ và trạm y tế đúng chuẩn phục vụ cư dân. Từ góc độ kinh tế, việc gom cụm giúp chủ đầu tư dễ dàng cân đối bài toán tài chính thông qua bù chéo lợi ích, đồng thời tạo ra quỹ đất xoay vòng để triển khai cuốn chiếu, giảm chi phí tạm cư. Có thể khẳng định, quy hoạch cả khu biến cải tạo chung cư thành một bài toán tái kiến thiết, nơi không gian và hạ tầng được làm mới một cách bài bản, đủ sức phục vụ lâu dài cho đô thị.

- Xin cảm ơn ông!

TS.KTS Trương Văn Quảng cho rằng, để bứt phá trong cải tạo chung cư cũ, Hà Nội cần chuyển từ tư duy quản lý hành chính sang điều tiết bằng quyền phát triển. Việc tái thiết theo cụm thay vì đơn lẻ sẽ giúp đồng bộ hạ tầng, đảm bảo sinh kế bền vững và hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp.