TP. Hồ Chí Minh tìm nguồn lực phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê

Từ chỉ tiêu đến nguồn cung thực tế

Tại chương trình “Dân hỏi - Chính quyền trả lời” sáng 8/11, vấn đề nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh được đặt ra từ một thực tế: nhu cầu rất lớn, trong khi nguồn cung chưa theo kịp. Với quy mô dân số hơn 11 triệu người và lực lượng lao động nhập cư đông đảo, thành phố không chỉ cần thêm nhà ở để bán mà còn phải phát triển những nơi ở có chi phí phù hợp cho người chưa đủ khả năng mua nhà.

Theo số liệu được nêu tại chương trình, đến hết quý III/2026, thành phố mới hoàn thành 2.283 căn nhà ở xã hội, trong khi chỉ tiêu cả năm là 9.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Áp lực lớn hơn nằm ở giai đoạn 2026-2030, khi TP. Hồ Chí Minh được giao phát triển 181.257 căn, trong đó có 52.000 căn cho thuê theo Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 của Chính phủ, quy định về việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cho các địa phương.

Trao đổi tại chương trình, ông Trần Chí Trung, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, cho biết thành phố đang tập trung vào ba nhóm giải pháp: chuẩn bị quỹ đất, huy động nguồn vốn và hoàn thiện cơ chế chính sách. Đây là những điều kiện có quan hệ chặt chẽ với nhau. Quỹ đất không được chuẩn bị đồng bộ với quy hoạch sẽ khó triển khai dự án; vốn ưu đãi khó phát huy tác dụng nếu thủ tục kéo dài; còn chính sách thu hút đầu tư sẽ khó đi vào thực tế nếu doanh nghiệp không nhìn thấy khả năng cân đối chi phí và hiệu quả vận hành.

Về đất đai, thành phố đang rà soát các khu đất do nhà nước quản lý và quỹ đất đã được xác định cho phát triển nhà ở xã hội để lựa chọn vị trí triển khai trước mắt. Tuy nhiên, vấn đề không chỉ là có bao nhiêu ha đất mà còn là vị trí, quy hoạch và khả năng kết nối hạ tầng. Nhà ở giá phù hợp nếu nằm xa nơi làm việc, thiếu giao thông công cộng và dịch vụ thiết yếu thì chi phí đi lại, sinh hoạt có thể làm giảm đáng kể lợi ích mà người dân nhận được.

Nhà cho thuê cần cơ chế đầu tư và vận hành riêng

Bên cạnh quỹ đất, khả năng huy động vốn là điều kiện quan trọng để mở rộng nguồn cung. Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, thành phố đang kết hợp nguồn ngân sách, vốn doanh nghiệp và tín dụng ưu đãi; trong đó có nguồn hình thành từ khoản tiền các chủ đầu tư nhà ở thương mại nộp để tạo lập quỹ phát triển nhà ở. Thành phố cũng phối hợp với các tổ chức tín dụng triển khai các gói vay hỗ trợ chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, chính sách vốn cần được thiết kế phù hợp với đặc thù từng loại hình nhà ở. Đối với dự án nhà ở xã hội để bán, doanh nghiệp có thể thu hồi vốn thông qua việc bán sản phẩm theo quy định. Trong khi đó, nhà ở cho thuê đòi hỏi chủ đầu tư bỏ vốn xây dựng, duy trì tài sản và chờ thu hồi dần qua tiền thuê. Khác biệt này khiến phân khúc cho thuê khó thu hút đầu tư hơn nếu không có cơ chế hỗ trợ đủ dài hạn.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, cho biết doanh nghiệp đã tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê, nhưng phân khúc cho thuê rất khó đầu tư do vốn ban đầu lớn, thời gian thu hồi kéo dài và lợi nhuận thấp. Theo ông, muốn có thêm doanh nghiệp tham gia, thành phố cần tháo gỡ đồng thời ba vấn đề: thủ tục pháp lý, nguồn vốn vay ưu đãi với lãi suất thấp và thời hạn dài, cùng các chính sách hỗ trợ dễ tiếp cận. Ưu đãi nếu được thiết kế nhưng doanh nghiệp khó đáp ứng điều kiện hoặc khó tiếp cận thì sẽ không tạo được động lực đầu tư.

Đây là điểm cần được chú trọng khi xây dựng chính sách nhà ở cho thuê. Không thể chỉ áp dụng cách tiếp cận tương tự nhà ở xã hội để bán, bởi nhà cho thuê cần một mô hình đầu tư và quản lý dài hạn. Giá đất, chi phí xây dựng, lãi vay và chi phí vận hành đều tác động trực tiếp đến giá thuê. Nếu không giảm được các chi phí đầu vào, mục tiêu tạo ra chỗ ở phù hợp khả năng chi trả của người lao động sẽ khó đạt được.

Một hướng bổ trợ trực tiếp cho người lao động là phát triển nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Theo ông Nguyễn Bá Khải, Phó Trưởng ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh, hiện có khoảng 9.000 căn nhà lưu trú công nhân đang hoạt động; thành phố đặt mục tiêu phát triển thêm 10.000 căn đến năm 2030. Ban đang hỗ trợ triển khai các dự án mới và rà soát quỹ đất trong khu công nghiệp có khả năng bố trí nhà lưu trú.

Mô hình này có lợi thế là đưa nơi ở đến gần nơi làm việc, giảm thời gian và chi phí đi lại. Tuy nhiên, nhà lưu trú không nên chỉ được nhìn nhận là chỗ nghỉ sau giờ làm. Chất lượng công trình, tiện ích sinh hoạt, hạ tầng xã hội và giá thuê phải được tính toán để bảo đảm điều kiện sống ổn định cho công nhân. Thông tin dự án và giá thuê cũng cần công khai để người lao động có thể tiếp cận.

Để đẩy nhanh tiến độ, thành phố đang nghiên cứu vận dụng các cơ chế theo Luật Phát triển đô thị nhằm rút ngắn thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, xem xét chuyển đổi nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội và hoàn thiện chính sách ưu đãi. Ở khâu quy hoạch, một số quy trình được điều chỉnh theo hướng rút gọn, giảm thời gian chuẩn bị dự án. Những thay đổi này chỉ tạo ra kết quả khi được thực hiện đồng bộ với việc chuẩn bị đất sạch, xác định rõ trách nhiệm của cơ quan xử lý và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực.

Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê vì vậy không thể chỉ được nhìn qua số dự án khởi công hay tổng diện tích đất đã rà soát. Kết quả cuối cùng phải là những căn nhà hoàn thành, có giá phù hợp, được bố trí ở nơi người dân có thể sinh sống và làm việc thuận tiện. 

Theo ông Phan Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc, định hướng quy hoạch thành phố giai đoạn 2025-2050, tầm nhìn 100 năm xác định nhà ở giá phù hợp là một nội dung quan trọng. Nhà ở xã hội và nhà cho thuê cần được bố trí gần khu vực có việc làm, khu công nghiệp, trung tâm logistics, các khu đô thị mới và giao thông công cộng, nhất là khu vực nhà ga metro; đồng thời phải bảo đảm trường học, y tế, cây xanh và hạ tầng thiết yếu.