Thị trường bất động sản trước ba kịch bản phát triển trong chu kỳ mới

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh, thanh khoản suy giảm

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn 2021-2023, song thanh khoản đang đối mặt nhiều thách thức và có sự phân hóa mạnh mẽ.

Nếu như số sản phẩm mở bán mới trong giai đoạn 2021-2023 chỉ dao động khoảng 48.000-55.000 sản phẩm mỗi năm, thì con số này tăng lên 81.440 sản phẩm năm 2024 và đạt 128.678 sản phẩm năm 2025, cao hơn khoảng 58% so với năm trước.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025. Các đại dự án, khu đô thị tích hợp với hạ tầng tương đối đồng bộ tiếp tục đóng vai trò đáng kể trong cơ cấu nguồn cung.

Tuy nhiên, sự phục hồi về nguồn cung chưa đi cùng với khả năng hấp thụ của thị trường. Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường mới ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Riêng quý III có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên nguồn cung mở bán mới.

Lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ năm 2025, thấp nhất kể từ đầu năm 2025; tỷ lệ hấp thụ đã giảm liên tục trong ba quý gần nhất.

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản 2026 chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - chiến lược mới" do TheLEADER tổ chức chiều ngày 11/11, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã lý giải nguyên nhân khiến giao dịch giảm sút. Theo ông, trước hết là áp lực chi phí vốn.

Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi; sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng. Khi chi phí vay tăng trong lúc giá tài sản đã cao, người mua thận trọng hơn, nhất là với sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Nguyên nhân thứ hai là mặt bằng giá vẫn cao so với khả năng chi trả. Giá thứ cấp gần đây đã điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng nóng, nhưng giá sơ cấp chưa thay đổi nhiều.

Giá bán bình quân căn hộ quý III/2026 tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m² và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m². So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.

Cùng với mặt bằng giá cao là sự lệch pha trong cơ cấu nguồn cung. Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp và siêu cao cấp chiếm gần 70% nguồn cung mới quý III, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng. Thị trường có nhiều sản phẩm để bán nhưng lại thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Trong khi đó, dư địa giảm giá của doanh nghiệp hạn chế do chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính đều gia tăng. Một số dự án còn phát sinh chi phí vì việc xác định tiền sử dụng đất kéo dài. Bởi vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn các giải pháp chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.

Sức ép thanh khoản còn lan sang hệ sinh thái kinh doanh bất động sản. Theo khảo sát hội viên của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2025-2026, khoảng 65% doanh nghiệp môi giới nhận phí chậm từ 6 đến 12 tháng; khoảng 25% khoản hoa hồng bị treo hơn một năm hoặc phát sinh tranh chấp. Giao dịch chậm khiến dòng tiền của doanh nghiệp phân phối bị ách tắc, tạo thêm áp lực lên hoạt động kinh doanh và khả năng tiếp cận vốn.

Ba kịch bản phát triển và yêu cầu thay đổi tư duy kinh doanh

Đánh giá triển vọng thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước bốn cơ hội lớn.

Thứ nhất, cơ hội đến từ việc mở rộng không gian phát triển. Thứ hai là nhu cầu nhà ở có chất lượng và phù hợp khả năng chi trả. Thứ ba nằm ở chỉnh trang và tái thiết đô thị hiện hữu. Thứ tư là sự phát triển của thị trường dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm tư vấn, phân phối, vận hành, quản lý tài sản, dữ liệu và công nghệ.

Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, doanh nghiệp bất động sản cũng phải đối mặt với bốn thách thức lớn: Sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng thanh toán; kỳ vọng đi trước thực tế triển khai hạ tầng và tiến trình hình thành dân cư; áp lực vốn và năng lực triển khai; sự phân hóa ngày càng mạnh giữa địa bàn và doanh nghiệp.

Trên cơ sở đánh giá những cơ hội và thách thức này, ông Đính dự báo ba kịch bản phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Ở kịch bản thuận lợi, thể chế được triển khai thông suốt, hạ tầng phát huy tác dụng, thu nhập và nhu cầu thực cải thiện, thị trường sẽ tăng trưởng cân bằng hơn.

Với kịch bản cơ sở, quá trình phục hồi tiếp tục nhưng có chọn lọc, phân hóa giữa các sản phẩm và địa bàn.

Đối với kịch bản bất lợi, ông Đính nhìn nhận: “Còn nếu nguồn cung giá cao tăng nhanh, chi phí vốn lớn và hạ tầng chậm chuyển hóa thành việc làm, dân cư, thanh khoản yếu có thể kéo dài".

Trong bối cảnh đó, để phát triển bền vững và vượt qua những thách thức của thị trường, ông Đính cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy phát triển, lấy nhu cầu thực, chất lượng sản phẩm và hiệu quả khai thác gắn với "dòng người - dòng tiền” làm trung tâm.

Theo đó, nhu cầu ở thực cần được đặt làm trọng tâm trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực vào những dự án hội tụ đủ yếu tố “thiên thời - địa lợi - nhân hòa”: pháp lý đầy đủ, địa bàn có tiềm năng phát triển và sản phẩm đáp ứng nhu cầu sinh sống, làm việc của người dân.

“Điều quan trọng là phải xác định rõ ai sẽ sống tại dự án, họ làm việc ở đâu, khả năng chi trả đến đâu và cần loại nhà ở nào. Trên cơ sở đó, xây dựng cơ cấu sản phẩm, diện tích, mức giá và tiến độ mở bán phù hợp với nhu cầu thị trường", ông Đính chia sẻ.

Bên cạnh đó, các dự án cần phát triển đồng bộ tiện ích và hệ sinh thái đô thị, hình thành hệ sinh thái sống - làm việc - giải trí, bảo đảm kết nối thuận tiện giữa nhà ở, việc làm, dịch vụ và không gian sinh hoạt cộng đồng, phục vụ nhu cầu của cư dân.

Khi giá đất nội đô đã ở mức cao, ông Đính cho rằng, doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm cơ hội tại các đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa phát triển quỹ đất, tổ chức tiện ích đồng bộ và cung cấp sản phẩm với mức giá phù hợp hơn.

Tuy nhiên, phát triển dự án phải gắn với tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông, khả năng kết nối và hình thành dân cư, tránh đưa nguồn cung ra thị trường quá sớm khi các điều kiện hấp thụ chưa sẵn sàng.

Mặt khác, trong bối cảnh chi phí vốn cao và khách hàng thận trọng, doanh nghiệp cần chủ động đổi mới phương thức kinh doanh, áp dụng các giải pháp tài chính phù hợp như chia nhỏ tiến độ thanh toán, giảm tỷ lệ vốn tự có phải đóng ban đầu, hỗ trợ lãi suất và giãn thời gian thanh toán.

Những chính sách này sẽ góp phần giảm áp lực tài chính, thúc đẩy giao dịch và duy trì thanh khoản thị trường.

Đối với các sàn giao dịch và đội ngũ môi giới bất động sản, yêu cầu đặt ra là hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả, tuân thủ chuẩn mực đạo đức và văn hóa ứng xử nghề nghiệp; đặt lợi ích khách hàng ngang với lợi ích của chính mình.

Bảo vệ quyền lợi khách hàng, giữ gìn sự minh bạch và ổn định của thị trường cũng chính là bảo vệ uy tín và sự phát triển bền vững của nghề môi giới.

"Thị trường đang điều chỉnh để chuyển sang một chu kỳ phát triển với động lực và tiêu chuẩn cạnh tranh mới", ông Đính nhấn mạnh và cho rằng, quy mô nguồn cung, hạ tầng và quỹ đất tạo ra cơ hội, nhưng thành công phụ thuộc vào khả năng tạo ra giá trị thực, mang dòng tiền bền vững và đời sống tốt hơn cho người dân của các doanh nghiệp bất động sản.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng, những thay đổi về thể chế không chỉ mở ra cơ hội đầu tư mới mà còn tác động trực tiếp đến cách doanh nghiệp tiếp cận dự án, xác định chi phí và lựa chọn mô hình kinh doanh.

Từ thực tiễn đó, luật sư Tuấn lưu ý bốn vấn đề doanh nghiệp cần quan tâm trong chu kỳ mới: Chủ động tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án; đổi mới chiến lược tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án; chủ động dự báo chi phí đất đai và kiểm soát hiệu quả đầu tư; xem xét điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và mô hình kinh doanh.

Luật sư Tuấn đánh giá, những đột phá về thể chế đang đặt ra yêu cầu mới đối với hoạt động đầu tư bất động sản. Doanh nghiệp không chỉ cần nhận diện cơ hội từ chính sách, mà quan trọng hơn là chuyển hóa cơ hội đó thành những quyết định đầu tư có cơ sở pháp lý, phương án tài chính khả thi và mô hình kinh doanh phù hợp.

TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, sản phẩm có pháp lý minh bạch, kết nối thuận lợi và khả năng khai thác thực vẫn có sức hút. Vì vậy, thị trường bất động sản không đóng băng, mà đang điều chỉnh, phân hóa và chuyển tiếp sang chu kỳ mới.