Tin Khu Vực 
Nhà ở xã hội góp phần điều chỉnh lại cấu trúc thị trường
Một trong những bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua chính là sự lệch pha lớn giữa cung và cầu, trong đó phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu hụt kéo dài. Khi nguồn cung chủ yếu nghiêng về bất động sản cao cấp, giá nhà liên tục neo ở mức cao, khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân ngày càng bị thu hẹp.
Trước thực tế đó, Chính phủ đã triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030, trình Quốc hội ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội để tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình thực hiện... Các văn bản này đã tạo động lực để phát triển nhà ở xã hội.
Việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội nói riêng được kỳ vọng giúp hạn chế tình trạng mất cân đối cung - cầu. Ảnh minh hoạ
Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, với quy mô khoảng 657.441 căn hộ. Trong đó, 193 dự án đã hoàn thành, 200 dự án đã khởi công và 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tính chung, mục tiêu của đề án đã đạt khoảng 62%.
Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra là 100.275 căn. Mức giá phổ biến dao động từ 15–25 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mặt bằng giá nhà thương mại tại nhiều đô thị lớn. Bộ Xây dựng kỳ vọng năm 2026 sẽ hoàn thành khoảng 160.000 căn, hướng tới mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030, thậm chí có thể sớm hơn theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.
Những con số này cho thấy nhà ở xã hội đang dần trở thành nguồn cung thực chất, góp phần điều chỉnh lại cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng, bền vững hơn, thay vì phụ thuộc quá lớn vào phân khúc cao cấp. Đặc biệt, trong bối cảnh giá nhà đất, chung cư đang tăng “phi mã” trong vòng 2 năm trở lại đây.
Theo TS Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, các sản phẩm mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao.
“Với mặt bằng giá hiện tại, người thu nhập trung bình trở xuống rất khó tiếp cận được nhà ở. Chính vì vậy, việc gia tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền nói chung, nhà ở xã hội nói riêng, sẽ giúp hạn chế tình trạng mất cân đối cung - cầu. Khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, mặt bằng giá căn hộ sẽ dần được điều chỉnh giảm và đến gần hơn với số đông”, TS. Trần Xuân Lượng chia sẻ.
Nhiều “nút thắt” phát triển nhà ở xã hội chờ được tháo gỡ
TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng nhận định, hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành, tháo gỡ các “điểm nghẽn” kéo dài, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, tính tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, siết chặt minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội… sẽ cải thiện đáng kể môi trường thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.
Mặc dù nhiều cơ chế chính sách được ban hành đã thể hiện rõ quyết tâm của Nhà nước trong phát triển nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế khi triển khai, doanh nghiệp vẫn gặp nhiều vướng mắc. Theo đó, Luật Nhà ở 2023 cho phép chuyển đổi quỹ nhà ở xã hội cho thuê sang bán hoặc cho thuê mua, nhằm tăng nguồn cung và giúp doanh nghiệp thu hồi vốn là một bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, quy định chuyển tiếp này khi triển khai còn phát sinh nhiều thủ tục phức tạp, thời gian xử lý kéo dài, mỗi địa phương áp dụng theo một cách khác nhau.
Một vướng mắc khác được doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là cơ chế lợi nhuận định mức. Theo quy định hiện hành, mức lợi nhuận tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng được cho là không còn phù hợp trong bối cảnh chi phí vật tư, nhân công và thủ tục hành chính đều gia tăng. Doanh nghiệp kiến nghị nâng mức lợi nhuận lên, đồng thời điều chỉnh trần chi phí quản lý, bán hàng từ 2% lên mức phù hợp hơn với thực tế triển khai.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia bất động sản đánh giá, ở góc độ chính sách, đây là bài toán cần được cân nhắc kỹ lưỡng để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Nếu lợi nhuận quá thấp, doanh nghiệp khó mặn mà tham gia, nhưng nếu điều chỉnh thiếu kiểm soát, nguy cơ giá nhà ở xã hội sẽ bị đẩy lên cao.
Bên cạnh đó, vấn đề vốn vẫn là điểm nghẽn lớn cần được tháo gỡ. Nhiều doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi, trong đó có gói 120.000 tỷ đồng. Ngoài ra, việc áp dụng tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng giữa các địa phương chưa thống nhất, trong khi thời gian xét duyệt đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội còn kéo dài, làm chậm tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.
Các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, khi “điểm nghẽn” pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh trong thời gian tới và đóng vai trò quan trọng trong việc giải bài toán nhà ở thu nhập thấp của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nhờ đó, giá căn hộ chung cư sẽ “hạ nhiệt”, thị trường bất động sản sẽ trở nên ổn định và lành mạnh hơn.
Nhìn tổng thể, nhà ở xã hội đang được Chính phủ đặc biệt quan tâm, tháo gỡ những vướng mắc và đây có thể coi là nhân tố quan trọng khơi thông thị trường bất động sản. Nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên trong năm 2025 và kỳ vọng bứt tốc năm 2026 không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu ở thực, mà còn góp phần hạ nhiệt giá nhà và tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh hơn.
Phát biểu tại Diễn đàn Thị trường bất động sản giai đoạn mới - Trao chứng nhận Dự án đáng sống 2025, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh: Triển vọng thị trường bất động sản giai đoạn mới phụ thuộc rất lớn vào sự đồng hành của các chủ thể. Trong bức tranh đó, nhà ở xã hội không chỉ là lời giải cho bài toán an sinh, mà còn là phép thử cho hiệu quả cải cách thể chế và khả năng khơi thông thị trường theo hướng an toàn, minh bạch và bền vững.
