Nhà ở xã hội khởi sắc nhưng vẫn còn nhiều điểm nghẽn

Thị trường tăng tốc từ chính sách mới

Phân khúc nhà ở xã hội đang có những tín hiệu hồi phục mạnh mẽ nhờ chính sách hỗ trợ mới cùng sự tham gia tích cực của nhiều nhà đầu tư. Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cả nước đã có 117 dự án nhà ở xã hội hoàn thành từ năm 2021 đến nay với quy mô 85.275 căn hộ, tăng 28% so với thời điểm thống kê tháng 3.

Không chỉ dừng lại ở số lượng dự án hoàn thành, hiện nay, 159 dự án đã khởi công xây dựng, tương ứng với 135.563 căn hộ, cùng với 419 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô lên tới 419.013 căn. Đáng chú ý, 5 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 22.619 căn, đạt 22,6% mục tiêu 100.000 căn trong năm và 21 dự án được khởi công, tương đương 20.418 căn.

Chính sách mới tạo lực đẩy cho thị trường

Sự chuyển biến của phân khúc nhà ở xã hội phần lớn đến từ các chính sách mới mang tính chất “đột phá”. Ngày 29/5/2025, Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết này ngay lập tức tạo ra kỳ vọng lớn và tín hiệu tích cực từ thị trường được đánh giá là sẽ tháo gỡ nhiều điểm nghẽn trong đầu tư, quy trình và thủ tục pháp lý.

Tiếp theo đó, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 192/2025/NĐ-CP, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết này, tạo hành lang pháp lý rõ ràng để các địa phương, nhà đầu tư và người dân yên tâm triển khai.

Tuy nhiên, việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, đã được các ngân hàng thương mại cam kết nâng lên 145.000 tỷ đồng, vẫn còn rất chậm. Dù lãi suất cho vay đã được điều chỉnh giảm 4 lần, nhưng tính đến nay mới chỉ giải ngân được khoảng 3.400 tỷ đồng, chủ yếu do các vướng mắc về thủ tục, tiêu chí xác nhận và phê duyệt hồ sơ.

VARS cho biết, việc triển khai Đề án phát triển nhà ở xã hội hiện mới đạt khoảng 49% chỉ tiêu đến năm 2025, dù đã tính cả các dự án đang xây dựng và khởi công. Tuy vậy, nếu so với giai đoạn trước, tiến độ hiện nay đã có sự cải thiện rõ rệt và đang cho thấy tiềm năng tăng tốc mạnh mẽ trong thời gian tới.

Một trong những rào cản lớn hiện nay là việc bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội còn chậm trễ tại nhiều địa phương. VARS đề nghị cần thực hiện nghiêm quy định bố trí tối thiểu 20% quỹ đất ở trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phát triển nhà ở xã hội. Việc tuân thủ “kỷ luật đất đai” này sẽ đảm bảo quỹ đất nhà ở xã hội  phát triển song hành với quá trình đô thị hóa.

Ngoài ra, một vấn đề bức thiết là thủ tục xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Nhóm người thu nhập thấp tại khu vực đô thị thường gặp khó khăn khi xác minh thu nhập và xác nhận đối tượng. UBND cấp phường, đơn vị có thẩm quyền khó tiếp cận dữ liệu thu nhập, dẫn đến tâm lý e ngại trong việc ký xác nhận, thậm chí có trường hợp xác nhận sai, khiến hồ sơ bị loại bỏ.

Đặc biệt, theo quy định hiện hành, cấp xã không phải là khu vực đô thị, dẫn tới hệ quả người dân có hộ khẩu ở các thị trấn cũ nay thuộc cấp xã và từ ngày 1/7/2025, không còn được tính là đối tượng được mua nhà ở xã hội.

VARS kiến nghị cần sớm ban hành Nghị định hoặc Thông tư hướng dẫn thống nhất về quy trình xác nhận đối tượng và chứng minh thu nhập. Theo đó, nên giao trách nhiệm rõ ràng cho UBND cấp phường/xã, đồng thời thiết kế quy trình đơn giản, minh bạch, dễ thực hiện.

Một đề xuất đáng chú ý là thay vì xác minh trước quá chặt, có thể áp dụng cơ chế hậu kiểm, cho phép người dân kê khai trung thực và chỉ bị xử lý nếu có hành vi gian dối. Với các trường hợp trục lợi, có thể áp dụng chế tài xử phạt mạnh, như phạt đến 50% giá trị căn hộ hoặc thu hồi quyền sở hữu.

Mặc dù phân khúc nhà ở xã hội đang có nhiều tín hiệu tích cực từ chính sách và thực tế triển khai, nhưng để đạt được mục tiêu đề ra, rất cần sự vào cuộc quyết liệt từ các bộ, ngành và chính quyền địa phương. Việc gỡ bỏ các rào cản về quỹ đất, thủ tục hành chính và cơ chế giải ngân là điều kiện tiên quyết để đảm bảo người thu nhập thấp thực sự được tiếp cận chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp.