Nghị quyết số 21-NQ/TW: Định hình lại chiến lược phát triển thị trường bất động sản

3 nhóm giải pháp định hình thị trường mới

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn điều chỉnh với thanh khoản chưa phục hồi hoàn toàn, chi phí vốn còn ở mức cao và nhiều khó khăn từ các yếu tố vĩ mô. Trong bối cảnh đó, ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Được đánh giá là một trong những nghị quyết quan trọng nhất về chính sách đất đai trong giai đoạn hiện nay, Nghị quyết số 21 tạo nền tảng cho việc hoàn thiện thể chế và định hình lại chiến lược phát triển của thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” do Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức ngày 22/9, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, đại biểu Quốc hội khóa XVI, đã phân tích những thay đổi cốt lõi của Nghị quyết số 21 đối với thị trường bất động sản.

Ông nhấn mạnh, khi nói đến thị trường bất động sản cần hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm bất động sản đô thị, nhà ở, bất động sản công nghiệp và các loại hình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Theo TS. Phan Đức Hiếu, Nghị quyết số 21 có ba thay đổi lớn về tư tưởng và chính sách. Điều quan trọng nhất là lần đầu tiên khẳng định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội. Quan điểm này sẽ kéo theo sự thay đổi toàn diện trong cách thiết kế chính sách về quy mô, phương thức phân bổ và sử dụng đất đai.

Để thể chế hóa quan điểm này, Nghị quyết đưa ra ba nhóm giải pháp. Thứ nhất, quyền sử dụng đất phải được phân bổ cho chủ thể có năng lực sử dụng hiệu quả nhất. Thứ hai, việc phân bổ đất phải bảo đảm các nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh giữa các thành phần kinh tế. Thứ ba, Nhà nước ưu tiên quỹ đất cho những lĩnh vực tạo động lực phát triển như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, chung cư, hạ tầng, y tế, giáo dục và các dự án thuộc diện ưu đãi, thu hút đầu tư.

TS. Phan Đức Hiếu cho rằng, khi đất đai được coi là yếu tố đầu vào thì chi phí đất cũng phải ở mức hợp lý. Nếu chi phí đất quá cao, giá thành sản xuất và dịch vụ sẽ tăng, làm giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.

Theo đó, Nghị quyết số 21 định hướng đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hai nội dung lớn: Thứ nhất, Nhà nước quyết định giá đất theo mục tiêu phát triển. Thứ hai, có chính sách thu tiền sử dụng đất, đảm bảo mức độ hợp lý cho những dự án hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Bên cạnh tiếp cận đất và chính sách tài chính, Nghị quyết còn đặt trọng tâm vào nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc phân loại đất sẽ được thực hiện theo hướng hợp lý hơn, tránh tình trạng chia quá nhiều loại đất dẫn đến phát sinh thủ tục khi nhà đầu tư muốn chuyển đổi mô hình kinh doanh trên chính khu đất của mình. “Nhà nước chỉ nên phân loại những nhóm đất cần quản lý chặt chẽ, tránh phát sinh thủ tục”, ông nhận định.

Theo TS. Phan Đức Hiếu, Nghị quyết số 21 tiếp tục bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nhưng nâng lên một mức cao hơn so với các chính sách trước đây. “Nghị quyết nhấn mạnh, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp thật cần thiết. Đồng thời chuyển hẳn tư duy từ bồi thường thiệt hại sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi”, ông nhấn mạnh. Đây được xem là bước chuyển quan trọng trong chính sách đất đai, đặt người dân vào vị trí trung tâm của quá trình thu hồi và tái định cư.

Cùng đó, Nghị quyết số 21 cũng mở ra định hướng sử dụng các công cụ tài chính và thuế để xử lý tình trạng sử dụng đất lãng phí, trong đó có chính sách đánh thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang. Tuy nhiên, theo TS. Phan Đức Hiếu, cần phân biệt rõ giữa hành vi đầu cơ với những dự án chậm triển khai vì nguyên nhân khách quan như quy hoạch, giải phóng mặt bằng hay vướng mắc pháp lý. Ông cho rằng, nếu nội dung này được thể chế hóa, nhà đầu tư sẽ phải thay đổi tư duy quản trị dự án.

“Khi lập dự án đầu tư, doanh nghiệp phải coi rủi ro tài chính là một phần của chi phí đầu tư; phải tính đến khả năng thất bại, kịch bản rút lui và cơ cấu lại danh mục đầu tư. Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất. Quan điểm là đất đai phải được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở mọi thời điểm”, TS. Phan Đức Hiếu nói.

Đồng quan điểm trên, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, một trong những công cụ quan trọng nhất là chính sách thuế. Nếu một cá nhân hoặc tổ chức nắm giữ quá nhiều đất nhưng không đưa vào sử dụng, chỉ chờ tăng giá để bán thì cần áp dụng thuế lũy tiến theo quy mô sở hữu và thời gian nắm giữ. Đất bỏ hoang càng lâu, chi phí nắm giữ càng lớn.

“Khi chi phí đầu cơ tăng lên, người giữ đất sẽ buộc phải đưa đất ra thị trường. Nguồn cung tăng sẽ giúp thị trường vận hành linh hoạt hơn và giá đất phản ánh đúng quan hệ cung - cầu thực chất. Bên cạnh thuế, các yếu tố như đầu tư hạ tầng, quy hoạch, phí phát triển đô thị cũng là những công cụ điều tiết giá trị đất đai một cách minh bạch”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định.

Thị trường sẽ chuyển từ giá kỳ vọng sang giá trị thực

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng Nghị quyết số 21 sẽ tạo nền tảng để sửa đổi Luật Đất đai theo hướng quản lý minh bạch hơn, hoàn thiện các nội dung về quy hoạch, giao đất, thu hồi, bồi thường, định giá đất và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia.

Theo ông, thay đổi lớn nhất sẽ là thị trường chuyển từ giá kỳ vọng sang giá trị thực. “Người dân sẽ tiếp cận thông tin đầy đủ hơn để xác lập giá trị tài sản. Doanh nghiệp dễ dự báo và lập kế hoạch đầu tư hơn nhờ dữ liệu minh bạch. Chính quyền cũng có công cụ giám sát và cảnh báo sớm các biến động của thị trường”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc điều tiết giá đất hợp lý sẽ mang lại lợi ích trực tiếp cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh khi chi phí tiếp cận đất giảm, qua đó nâng cao năng lực cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam. Đối với người dân, nguồn cung nhà ở sẽ đa dạng hơn, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, công cụ thuế sẽ đóng vai trò điều chỉnh hành vi sử dụng đất, hạn chế tình trạng găm giữ, đầu cơ và thổi giá. “Đất càng để lâu, chi phí nắm giữ càng lớn thì người sử dụng sẽ buộc phải đưa đất vào khai thác thay vì để lãng phí. Cả người dân, doanh nghiệp và cả doanh nghiệp nhà nước đều phải thay đổi hành vi theo hướng sử dụng đất hiệu quả hơn”, ông nói.

Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: “Hiện nay, chúng tôi đang xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản. Trong dự thảo, chúng tôi dành riêng một chương về điều tiết thị trường, với nhiều công cụ điều tiết khác nhau. Tôi chia sẻ thêm rằng trong dự thảo luật, chúng tôi cũng đã đưa ra quy định về khái niệm đầu cơ bất động sản. Đồng thời, chúng tôi đang từng bước xây dựng các tiêu chí để nhận diện hoạt động đầu cơ. Từ đó, chúng ta sẽ có giải pháp điều tiết thị trường, đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực”.

Bà Hoàng Thu Hằng cũng khẳng định, ở mỗi thời điểm, công cụ điều tiết thị trường sẽ khác nhau. Tại một thời điểm, giá bất động sản có thể tăng cao do một yếu tố nhất định. Nhưng sau quá trình phát triển, những yếu tố phát sinh mới và nhu cầu thực tế sẽ thay đổi. Vì vậy, công cụ điều tiết cũng cần được điều chỉnh cho phù hợp. “Ít nhất ở thời điểm này, chúng ta đang nhìn nhận rằng cần kiểm soát hoạt động đầu cơ. Đây là một trong những yếu tố lớn nhất. Thứ hai, chúng ta cần xem xét và tính toán lại giá tính tiền sử dụng đất. Chúng ta phải xem xét lại cách thức, phương pháp tính giá, cũng như tiêu chí nhận diện giá thị trường”, bà Hoàng Thu Hằng nói.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho rằng, không thể để tình trạng giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường hiện nay. Nhưng chúng ta cũng không thể sử dụng nguyên bảng giá đất cũ, bởi cách tính đó rất khó đáp ứng yêu cầu phát triển. “Nếu giá quá thấp hoặc quá cao, đất nước sẽ không phát triển theo nhu cầu thực tế. Chúng ta cần tìm được sự cân bằng giữa hai mức này. Đó chính là vai trò của công tác quản lý nhà nước”, bà Hoàng Thu Hằng khẳng định.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định: Nếu Luật Đất đai được sửa đổi đúng tinh thần Nghị quyết số 21, sự minh bạch và công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất sẽ trở thành nền tảng quan trọng nhất, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững.