Tin Khu Vực 
Môi giới chờ diễn biến mới của thị trường
Từ ngày 1/3/2026, theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử riêng trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống này do Bộ Xây dựng quản lý và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thu thập, cập nhật và khai thác dữ liệu.
Cho đến thời điểm này, nhiều môi giới bất động sản vẫn đang trong tâm thế quan sát, chờ đợi chính sách được vận hành thực tế ra sao, mức độ đồng bộ và khả năng tra cứu dữ liệu đến đâu. Anh Nguyễn Bá Thế, nhân viên một sàn môi giới bất động sản tại phường Tây Tựu (Hà Nội) cho rằng, bản chất của thị trường bất động sản là vận động trên nền tảng kỳ vọng về sự gia tăng giá trị trong tương lai. Khi mức độ minh bạch được nâng lên đáng kể, không ít môi giới bày tỏ lo ngại rằng những “cơn sốt” ngắn hạn sẽ giảm nhiệt, tốc độ giao dịch có thể chững lại. Điều này, trong ngắn hạn, có thể tạo áp lực nhất định lên hoạt động bán hàng và doanh thu của các sàn môi giới.
“Khi thông tin được minh bạch hóa toàn diện, tâm lý đầu tư có thể trở nên thận trọng hơn đặc biệt trong giai đoạn đầu chuyển đổi. Sự dè dặt này nhiều khả năng khiến thanh khoản chậm lại trong ngắn hạn, qua đó tác động trực tiếp đến doanh số. Chúng tôi vẫn đang nghe ngóng xem thị trường sẽ biến động ra sao sau khi quy định mới có hiệu lực”, anh Bá Thế chia sẻ.
Việc sẽ gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản khiến cá nhân, sàn môi giới bất động buộc phải thay đổi để không bị đào thải khỏi thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đan - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Đông Anh nhận định, khi hệ thống dữ liệu được mở và người mua có thể chủ động tra cứu thông tin pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch hay tình trạng tài sản, lợi thế “giữ thông tin” của môi giới gần như không còn. Khi đó, vai trò của người làm nghề buộc phải là người phân tích, thẩm định và tư vấn chuyên sâu.
Theo đó, người môi giới không chỉ giới thiệu sản phẩm, mà phải giúp khách hàng bóc tách giá trị thực, đánh giá rủi ro, tính toán hiệu quả đầu tư và so sánh các phương án. Trong một thị trường minh bạch, sự tồn tại phụ thuộc vào năng lực chuyên môn và chiến lược kinh doanh bài bản. Những cá nhân, hay sàn giao dịch chậm thay đổi sẽ khó tránh khỏi bị đào thải.
“Trong bối cảnh đó, hoạt động bán hàng sẽ chuyển trọng tâm sang khai thác nguồn dữ liệu chính thống, rà soát pháp lý chặt chẽ và nâng cao năng lực tư vấn tài chính cho khách hàng. Môi giới không thể chỉ dựa vào câu chuyện tăng giá, mà phải chứng minh được giá trị sử dụng thực tế, khả năng khai thác sinh lời và mức độ phù hợp của sản phẩm với từng nhu cầu cụ thể. Khi thị trường đòi hỏi sự minh bạch và chuyên sâu, kỹ năng phân tích và tư vấn sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi của người làm nghề”, ông Nguyễn Văn Đan phân tích.
Ông Nguyễn Văn Đan cũng cho rằng, mã định danh điện tử sẽ không làm thị trường bất động sản trầm lắng đi, mà sẽ tái cấu trúc lại trật tự tham gia. Khi thông tin được chuẩn hóa và cập nhật đầy đủ, tâm lý người mua được củng cố, niềm tin thị trường được cải thiện. Dòng tiền theo đó có xu hướng dịch chuyển vào các sản phẩm có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác bền vững.
“Những hoạt động dựa trên sự thiếu minh bạch, thổi giá hay tạo cung cầu “ảo” sẽ bị thu hẹp. Sự sàng lọc này xét đến cùng là điều kiện cần để thị trường bất động sản phát triển theo hướng ổn định và lành mạnh hơn trong trung và dài hạn”, ông Nguyễn Văn Đan nhận định.
Sàn bất động sản trước cuộc tái cấu trúc bắt buộc
Các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, việc triển khai mã định danh điện tử cho từng bất động sản sẽ đặt các sàn môi giới bất động sản trước bài toán chuyển từ tư duy hồ sơ giấy sang vận hành trên nền tảng dữ liệu số. Sự dịch chuyển này buộc các sàn môi giới phải lựa chọn chủ động tái cấu trúc để thích nghi, đầu tư hạ tầng công nghệ, chuẩn hóa quy trình và nâng cao chất lượng nhân sự hoặc chấp nhận tụt lại phía sau trong một môi trường ngày càng minh bạch và cạnh tranh. Đây chính là phép thử năng lực quản trị và tầm nhìn chiến lược của từng doanh nghiệp môi giới bất động sản trong giai đoạn mới.
Ông Trần Ngọc Thủy - Trưởng Ban điều hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khu vực Hà Nam (tỉnh Ninh Bình) nhận định, mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh riêng, được đưa vào cơ sở dữ liệu quốc gia và số hóa toàn bộ. Đặc biệt, các hợp đồng, mẫu giao dịch sẽ được cập nhật trực tuyến. Khi có biến động, dữ liệu được cập nhật ngay trên hệ thống và không còn phụ thuộc hoàn toàn vào hồ sơ giấy như trước đây. Vì thế, việc tra cứu vì thế trở nên thuận tiện, minh bạch hơn.
Cùng đó, khi dữ liệu được liên thông, thị trường bất động sản sẽ dần tiệm cận giá trị thực. Các giao dịch sẽ được chuẩn hóa, hạn chế tình trạng giao dịch “ảo”, kê khai không đúng giá trị hoặc chênh lệch quá lớn so với thực tế. Nhà đầu tư và môi giới buộc phải chủ động khai báo đúng giá trị giao dịch, từ đó góp phần làm thị trường minh bạch hơn.
Theo ông Thủy, khi cơ sở dữ liệu được số hóa và đăng ký biến động thực hiện trực tuyến, thị trường đòi hỏi các chủ thể tham gia phải chuyên nghiệp hơn. Các hoạt động môi giới, đặc biệt là các sàn giao dịch và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Cùng với đó, các sàn môi giới bất động sản buộc phải tái cấu trúc mạnh mẽ.
“Theo quy định mới, giao dịch phải thông qua sàn bất động sản hoặc doanh nghiệp đủ điều kiện pháp lý. Những môi giới chưa chuyên nghiệp buộc phải tự trang bị kiến thức, học tập, thi chứng chỉ và tuân thủ đầy đủ quy định nếu muốn tiếp tục hoạt động. Các sàn giao dịch bất động sản cũng phải tái cấu trúc để thích ứng với sự thay đổi của thị trường”, ông Thủy nhận định.
Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mã định danh điện tử cho bất động sản là một chuỗi ký tự gồm cả chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự. Mỗi mã được cấp riêng cho từng căn nhà hoặc từng phần diện tích sàn trong một công trình xây dựng, không trùng lặp. Đối với nhà ở, mã này được hình thành từ các thông tin cơ bản gồm: Mã thửa đất, mã dự án hoặc công trình xây dựng, mã địa điểm (nếu có) và một dãy ký tự tự nhiên.
Toàn bộ quá trình tạo lập được thực hiện tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm tính thống nhất và tránh can thiệp thủ công. Không chỉ áp dụng với căn hộ hay nhà riêng lẻ, phần diện tích sàn trong công trình cũng được cấp mã định danh theo cấu trúc tương tự. Việc gắn mã này được thực hiện tại thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.