Lo giá nhà ngược chiều lãi suất

Tránh bẫy áp lực vay vốn khi lãi suất giảm

Thị trường tiền tệ và bất động sản 2 tháng đầu năm ghi nhận tín hiệu tích cực: Lãi suất cho vay mua nhà giảm và đi kèm nhiều ưu đãi. Chỉ tính nửa cuối tháng 2 trở lại đây, hàng chục nghìn tỷ đồng thuộc các gói tín dụng cho vay mua nhà đã được các ngân hàng đưa ra thị trường. Lãi suất cho vay xuống thấp chưa từng, chỉ từ 3,68%/năm trở lên, thời gian cho vay nới dài lên tới 30 năm, thậm chí là 50 năm, giúp hiện thực hóa giấc mơ an cư của nhiều người, đặc biệt là tại các đô thị.

Đơn cử như VPBank triển khai gói vay mua nhà ưu đãi dành cho giới trẻ, từ 18 - 35 tuổi, lãi suất chỉ từ 5,2%/năm, khách hàng có thể vay tối đa tới 80% giá trị căn nhà, thời gian vay lên tới 25 năm. Nhờ chính sách cố định lãi suất linh hoạt lên tới 24 tháng, khách hàng có thể chủ động lựa chọn phương án vay phù hợp với kế hoạch tài chính cá nhân, đồng thời giảm bớt áp lực chi trả trong giai đoạn đầu của khoản vay. Với những khách hàng có khả năng thanh toán sớm, VPBank áp dụng mức phí trả nợ trước hạn không quá 2,5%, đồng thời miễn phí trả nợ trước hạn kể từ năm thứ 5 nhằm đảm bảo quyền lợi tối đa cho người vay.

Eximbank cũng vừa ra mắt gói vay mua với lãi suất ưu đãi chỉ từ 3,68%/năm, cố định trong 36 tháng, dành cho khách hàng từ 22 - 35 tuổi. Khách vay được miễn phí trả nợ trước hạn kể từ năm thứ 5, ngân hàng tài trợ 100% nhu cầu vốn, bao gồm cả phần vốn tự có của khách hàng; Thời gian vay tối đa lên đến 40 năm và thời gian ân hạn gốc lên đến 7 năm, tạo điều kiện để khách hàng ổn định tài chính vững vàng trong giai đoạn đầu sự nghiệp trước khi bắt đầu trả nợ. Giám đốc Khối Ngân hàng Bán lẻ Eximbank, ông Lương Nguyễn Minh Đăng thông tin, với khoản vay 1 tỷ đồng, khách hàng chỉ cần thanh toán từ 6 - 7,5 triệu đồng/tháng; giả sử căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, mức trả góp hàng tháng là từ 20 - 22 triệu đồng.

Trước đó, HDBank và LPBank cũng đã tham gia cuộc đua cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Cụ thể, tại HDBank, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã được ngân hàng dành cho chương trình cho vay mua nhà với lãi suất từ 4,5%/năm/3 tháng đầu tiên, thời hạn vay tối đa 50 năm.

Với LPBank, chương trình "An cư dễ dàng - Vững vàng tương lai" có quy mô 5.000 tỷ đồng, lãi suất từ 3,88%/năm trong 3 tháng đầu tiên cũng đã ra mắt khách hàng từ 18 - 45 tuổi có nhu cầu vay mua nhà, xây dựng hoặc trang bị nội thất. Ngân hàng cho vay lên đến 100% nhu cầu vốn, thời hạn vay tối đa 35 năm, với ân hạn nợ gốc tối đa 24 tháng đầu.

Tính tới thời điểm này đã có hàng chục ngân hàng tham gia cuộc đua cho vay mua nhà lãi suất thấp. Ảnh: Duy Minh

Tính tới thời điểm này đã có hàng chục ngân hàng tham gia cuộc đua cho vay mua nhà lãi suất thấp. ACB áp dụng lãi suất 5,5%/năm trong 3 tháng đầu, SHB đưa ra gói tín dụng 16.000 tỷ đồng và lãi suất 3,99%/năm, trong khi Kienlongbank hỗ trợ người trẻ dưới 35 tuổi với lãi suất 0%/năm trong tháng đầu tiên. Hay VietinBank tiếp tục triển khai chương trình tiếp sức chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội với quy mô lên đến 30.000 tỷ đồng và lãi suất lần lượt là 6,6%/năm (trong 3 năm) và 6,1%/năm (trong 5 năm).

Việc các ngân hàng giảm lãi suất cho vay mua nhà được đánh giá là cơ hội tốt cho người có nhu cầu sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng khuyến cáo người dân cần xem xét thật kỹ điều khoản vay, khả năng tài chính của bản thân để tránh “bẫy” áp lực trả nợ hằng tháng và trong suốt quá trình vay. Bởi mức lãi suất ưu đãi thường chỉ được các nhà băng đưa ra trong một thời gian ngắn, thường là 3 - 6 tháng

Thông tin về nội dung này, bà Đoàn Thái Thanh Thủy - Phó Giám đốc Khối Ngân hàng Bán lẻ SHB cho rằng, các hộ gia đình trẻ có mức thu nhập tổng khoảng 30 triệu đồng/tháng thì nên cân đối tối đa 70 - 75% thu nhập để dùng cho các phương án vay vốn ngân hàng. Để không tạo áp lực khi vay vốn, khách hàng nên tận dụng trước các nguồn tài chính sẵn có và vay thêm từ ngân hàng khoảng 60 - 65% giá trị phương án.

Lo ngại giá nhà tăng cao

Tần ngần trước báo giá mới của chủ căn hộ thuộc dự án Eurowindow River Park, chị Mai Khanh ở Tứ Liên (Hà Nội) ngao ngán, lãi suất cho vay hạ nhưng giá nhà lại lên cao quá, nếu cố từ trước Tết thì giờ tiền chênh lệch còn đỡ hơn tiền lãi vay giảm rất nhiều.

Lãi suất cho vay hạ nhưng giá nhà lại lên cao. Ảnh: Duy Minh

Được biết, cuối tháng 12/2024, chủ căn hộ có diện tích gần 96,8m2 của một đơn nguyên thuộc dự án trên rao bán 49,8tr/m2 chưa thương lượng. Tham khảo thông tin thị trường thấy dự báo nguồn cung chung cư sẽ tăng thêm trong năm 2025 và giá có xu hướng giảm, tiền lại chưa đủ nên chị Khanh chần chừ chốt cọc. Đến nay, khi thấy các ngân hàng thực hiện cho vay mua nhà lãi suất ưu đãi, liên hệ với chủ nhà thì giá căn hộ đó đã lên 53,6tr/m2. “Kể cả thương lượng để chốt được giá mua thì chênh lệch giá bán ở thời điểm này so với trước tết cũng phải hơn 300 triệu đồng, mức ưu đãi lãi suất hơn 4%/ năm hiện nay chỉ áp dụng vài tháng cũng không thấm vào đâu. Giấc mơ an cư của những người làm công ăn lương như chúng tôi thật quá xa”, chị Khanh bộc bạch.

Thị trường bất động sản năm 2024 đã thiết lập mặt bằng giá mới cho cả phân khúc nhà chung cư và nhà dự án, đất nền. Báo cáo kết quả hoạt động về thị trường bất động sản 2024 của Bộ Xây dựng chỉ ra rằng, giá nhà phân khúc chung cư đã tăng trên dưới 40%, tăng đều cả ở phân khúc bình dân và cao cấp. Điều đáng nói, phân khúc chung cư bình dân, là phân khúc người dân có nhu cầu nhiều nhất thì chỉ chiếm 5 - 7% nguồn cung mới trong khi nhóm cao cấp lại chiếm tới 60% nguồn cung mới. Vì thế, cho dù năm 2025, dự báo nguồn cung phân khúc chung cư có xu hướng tăng nhưng nhiều chuyên gia cho rằng để sở hữu được căn nhà cho thỏa giấc mơ an cư thì vẫn không hề đơn giản với nhiều khách hàng.

OneHousing, một đơn vị nghiên cứu thị trường hồi cuối tháng 1/2025 đã đưa ra con số thu thập được, dự báo trong hai năm tới nguồn cung chung cư có xu hướng tăng, lên đến 23.000 căn trong năm 2025 và 24.000 căn năm 2026 - gấp gần 3 lần năm 2023. Cùng quan điểm này, CBRE cũng cho rằng số lượng căn hộ mới tại Hà Nội trong ba năm tới ước đạt hơn 30.000 căn mỗi năm.

Cung tăng, tiền tăng nhưng giá nhà có giảm không lại là nỗi trăn trở. Trao đổi với phóng viên Công Thương ngày 1/3/2025, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, sự vào cuộc giảm lãi suất cho vay của các ngân hàng để biến giấc mơ an cư của nhiều người thành hiện thực là chưa đủ. “Khi các ngân hàng sẵn sàng hỗ trợ người dân có nhu cầu mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng với lãi suất hợp lý thì các doanh nghiệp bất động sản, các chủ đầu tư bất động sản đang ở đâu”, ông Hùng đặt vấn đề.

Đồng thời, ông Hùng cũng băn khoăn, doanh nghiệp bất động sản và chủ đầu tư dường như chưa có những động thái cụ thể và thiết thực để hỗ trợ người dân có nhu cầu mua được nhà ở với chi phí hợp lý mà còn có dấu hiệu liên tục đẩy giá lên cao, trong khi chất lượng các công trình không thay đổi gì so với trước. Thực tế này cho thấy, “dù người dân được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi thì vẫn phải bỏ ra chi phí mua nhà ngày càng lớn hơn, vượt xa khả năng chi trả của họ”, ông Hùng nhận định.

Tổng Thư ký Hiệp hội ngân hàng cũng bày tỏ lo ngại rằng, sự vào cuộc của các ngân hàng trong việc đưa ra các gói tín dụng cho vay mua nhà với lãi suất thấp có thể giá nhà sẽ còn tăng cao. Bởi trước những điều kiện cho vay ưu đãi như hiện nay, nhiều người sẽ cân nhắc và có nhu cầu mua nhà hơn nhưng nếu nguồn cung không đủ đáp ứng thì giá nhà sẽ ngược chiều với lãi suất. “Cần rất thận trọng không để dòng vốn giá rẻ làm tăng giá nhà”, ông Hùng nhấn mạnh.