Kiểm toán góp phần nâng cao chất lượng định giá đất

Nhiều khó khăn từ thực tiễn xác định giá đất

Công tác xác định giá đất đang đối mặt với nhiều khó khăn cả về dữ liệu, phương pháp thực hiện và sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan. Từ thực tiễn triển khai tại địa phương và kết quả kiểm toán, nhiều vướng mắc đã được chỉ ra, đồng thời kiến nghị các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá đất, bảo đảm việc quản lý, sử dụng đất đai minh bạch và hiệu quả.

Chia sẻ tại Tọa đàm "Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp" do Kiểm toán nhà nước tổ chức ngày 7/7, ông Lê Quốc Thành - Phó Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa, cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay là cơ sở dữ liệu thị trường, yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết quả xác định giá đất.

Theo ông Lê Quốc Thành, thông tin giao dịch trên thị trường hiện chưa đầy đủ và chưa phản ánh đúng giá trị thực tế. Nhiều hợp đồng chuyển nhượng vẫn kê khai thấp hơn giá giao dịch nhằm giảm nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu giá đất chưa được cập nhật đồng bộ giữa các địa phương và chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia đủ độ tin cậy để phục vụ công tác định giá. Trong điều kiện thiếu dữ liệu chuẩn, việc lựa chọn tài sản so sánh và xác định các yếu tố điều chỉnh vẫn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của đơn vị tư vấn và ý kiến của Hội đồng thẩm định.

Bên cạnh đó, việc áp dụng phương pháp thặng dư cũng phát sinh nhiều khó khăn. Đối với các dự án du lịch, khách sạn, resort hoặc khu đô thị hỗn hợp, việc xác định doanh thu phát triển giả định và chi phí phát triển còn có nhiều cách tiếp cận khác nhau. Một số nguồn dữ liệu chuyên ngành hoặc báo cáo phân tích của các tổ chức tư vấn quốc tế được sử dụng trong quá trình định giá nhưng chưa có quy định thống nhất về giá trị pháp lý hoặc mức độ chấp nhận trong hoạt động kiểm tra, thanh tra và kiểm toán.

Đại diện Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa cũng cho biết, việc xác định tỷ lệ lợi nhuận của nhà đầu tư, suất vốn đầu tư xây dựng, chi phí phát triển và các yếu tố điều chỉnh khác hiện chưa có bộ tiêu chí thống nhất áp dụng trên phạm vi cả nước. Đối với các dự án có nhiều loại hình công trình hoặc nhiều hình thức sử dụng đất, việc xác định và phân bổ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật vẫn còn nhiều vướng mắc do còn có sự khác nhau trong cách hiểu về phạm vi chi phí hạ tầng, chi phí đầu tư xây dựng và phương pháp phân bổ chi phí đối với các dự án hỗn hợp.

Một khó khăn khác được ông Lê Quốc Thành đề cập là công tác phối hợp giữa các cơ quan. Việc xác định giá đất liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên môn như đất đai, xây dựng, tài chính, thuế và thẩm định giá. Trong một số trường hợp, cách tiếp cận giữa cơ quan quản lý nhà nước, đơn vị tư vấn, Hội đồng thẩm định và cơ quan kiểm toán còn có sự khác biệt, làm kéo dài thời gian hoàn thiện hồ sơ và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Theo ông Lê Quốc Thành, áp lực đối với người thực hiện nhiệm vụ cũng rất lớn khi công tác xác định giá đất đòi hỏi phải đánh giá đồng thời nhiều yếu tố kinh tế, kỹ thuật và dữ liệu thị trường tại một thời điểm nhất định. Trong khi đó, nhiều hồ sơ được xem xét sau nhiều năm kể từ thời điểm xác định giá, dữ liệu thị trường liên tục thay đổi, phương pháp chuyên môn cũng không ngừng được hoàn thiện.

Từ thực tiễn đó, đại diện tỉnh Khánh Hòa kiến nghị tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về định giá đất theo hướng quy định cụ thể hơn đối với phương pháp thặng dư; sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất và giao dịch bất động sản; nghiên cứu ban hành bộ dữ liệu chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật đối với từng loại hình dự án; tăng cường trao đổi chuyên môn giữa các bộ, ngành, địa phương và Kiểm toán nhà nước nhằm thống nhất cách hiểu, cách áp dụng pháp luật; đồng thời hoàn thiện cơ chế đánh giá trách nhiệm đối với người thực hiện công tác xác định giá đất trên cơ sở tuân thủ đúng quy trình, phương pháp và căn cứ pháp luật tại thời điểm thực hiện.

Cùng chia sẻ những khó khăn từ thực tiễn, ông Cao Thanh Thương, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai, cho biết, khâu thu thập thông tin là nội dung khó khăn nhất và cũng là vấn đề được các cơ quan có thẩm quyền đặt nhiều câu hỏi nhất.

Theo ông Cao Thanh Thương, sau sắp xếp đơn vị hành chính, Gia Lai có địa bàn rộng với đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất phân hóa mạnh từ khu vực đô thị ven biển đến vùng cao nguyên, miền núi. Điều này khiến những khó khăn về thông tin đầu vào bộc lộ rõ ở cả ba phương pháp định giá chủ yếu.

Đối với phương pháp so sánh, tình trạng "hai giá" trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng vẫn phổ biến, trong khi thông tin thu thập qua điều tra, phỏng vấn trực tiếp bên mua, bên bán lại thiếu chứng cứ pháp lý. Ở nhiều địa bàn miền núi, trong 24 tháng hầu như không phát sinh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khiến việc tìm kiếm các thửa đất có đặc điểm tương đồng để so sánh gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí không có.

Từ thực tiễn tại địa phương, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai kiến nghị các cơ quan quản lý sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất; xử lý căn cơ tình trạng "hai giá"; chuẩn hóa các thông số đối với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư; đồng thời nâng cao trách nhiệm của đơn vị tư vấn định giá đất.

Theo ông Cao Thanh Thương, bên cạnh việc hoàn thiện các quy định chuyên môn, cần tăng cường phối hợp giữa địa phương với Kiểm toán nhà nước theo hướng phòng ngừa, thống nhất sớm về cách hiểu và cách vận dụng quy định đối với những tình huống thông tin đầu vào chưa đầy đủ, qua đó giúp địa phương yên tâm quyết định giá đất, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển.

Phát huy vai trò kiểm toán

Từ góc độ kiểm toán, Kiểm toán nhà nước khu vực VIII, cho biết, công tác xác định giá đất hiện nay không đơn thuần là áp dụng một phương pháp định giá cụ thể mà là quá trình tổng hợp, rà soát và xử lý đồng thời nhiều nhóm thông tin, từ hồ sơ pháp lý của dự án, quy hoạch xây dựng, quyết định giao đất, cho thuê đất, mục đích sử dụng đất, thời điểm xác định giá đất đến thông tin thị trường, khả năng sinh lợi của dự án, chi phí đầu tư và các quy định pháp luật có hiệu lực tại từng thời điểm. Chính tính chất tổng hợp và liên ngành này khiến công tác xác định giá đất vừa quan trọng, vừa phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan, đơn vị liên quan.

Qua kiểm toán, nhìn chung các địa phương đã quan tâm tổ chức thực hiện quy trình xác định giá đất theo quy định; các hồ sơ phương án giá đất cơ bản được lập, thẩm định và trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. Tuy nhiên, hoạt động kiểm toán cũng ghi nhận nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai, nhất là đối với các dự án có hồ sơ pháp lý kéo dài qua nhiều thời kỳ, các dự án du lịch - dịch vụ, khu đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc các dự án thuộc diện xử lý theo cơ chế đặc thù.

Theo Kiểm toán nhà nước khu vực VIII, những khó khăn này không chỉ xuất phát từ đặc điểm của từng dự án mà còn phản ánh những vấn đề mang tính phổ biến trong công tác định giá đất hiện nay. Nổi bật là việc thiếu cơ sở dữ liệu thị trường đầy đủ và cập nhật; khó khăn trong thu thập thông tin giao dịch thực tế; việc lựa chọn thông tin đầu vào đối với các dự án có tính chất đặc thù; sự khác nhau trong cách tiếp cận, đánh giá của các chủ thể tham gia quá trình định giá; cùng với yêu cầu tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách, tiêu chuẩn và hướng dẫn chuyên môn.

Kiểm toán nhà nước khu vực VIII cũng cho rằng, từ thực tiễn kiểm toán việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại nhiều địa phương, đây là lĩnh vực có tính chuyên môn cao, chịu tác động đồng thời của nhiều yếu tố về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật và diễn biến của thị trường. Vì vậy, trong quá trình tổ chức thực hiện rất khó tránh khỏi những quan điểm khác nhau giữa cơ quan quản lý nhà nước, đơn vị tư vấn, cơ quan thẩm định và cơ quan kiểm tra, kiểm toán.

"Từ góc độ hoạt động kiểm toán, điều quan trọng không phải là tìm kiếm một mức giá đất duy nhất hay thay thế cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giá đất, mà là xem xét toàn bộ quá trình xác định giá đất có được thực hiện trên cơ sở tuân thủ quy định của pháp luật, có đầy đủ căn cứ, hồ sơ, tài liệu chứng minh và bảo đảm tính công khai, minh bạch, khách quan hay không. Đây cũng là nguyên tắc xuyên suốt trong hoạt động kiểm toán của Kiểm toán nhà nước đối với lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai", Kiểm toán nhà nước khu vực VIII nhấn mạnh.

Từ thực tiễn kiểm toán và những khó khăn trong quá trình triển khai tại các địa phương, Kiểm toán nhà nước khu vực VIII cho rằng, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật và hướng dẫn chuyên môn về xác định giá đất; xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu phục vụ công tác xác định giá đất, tăng cường kết nối và chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý nhà nước; nâng cao chất lượng phối hợp giữa các cơ quan và các tổ chức tư vấn, phát huy vai trò phản biện của Hội đồng thẩm định giá đất nhằm bảo đảm mỗi quyết định về giá đất được xem xét trên cơ sở đầy đủ thông tin, căn cứ pháp lý và điều kiện thực tế của từng dự án.

Bên cạnh đó, Kiểm toán nhà nước sẽ tiếp tục phát huy vai trò trong việc hoàn thiện cơ chế, chính sách thông qua hoạt động kiểm toán, tổng hợp các vấn đề phát sinh từ thực tiễn để kiến nghị Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp. Đối với lĩnh vực xác định giá đất, Kiểm toán nhà nước sẽ tiếp tục đồng hành cùng các địa phương trong chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn, tăng cường trao đổi chuyên môn và tổng hợp những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật để kiến nghị cấp có thẩm quyền nghiên cứu hoàn thiện quy định, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm việc khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai ngày càng minh bạch, hiệu quả và bền vững.

Theo Tổng Kiểm toán nhà nước, trong ba năm qua, Kiểm toán nhà nước đã tiến hành 10 cuộc kiểm toán về xác định giá đất tại 6 tỉnh, thành phố. Các cuộc kiểm toán đã phát hiện nhiều vấn đề, vi phạm và khuyết điểm trong xác định giá đất. Tuy nhiên, về cơ bản, những sai sót, vi phạm tại các dự án có tính chất khá tương đồng, cho thấy đây là những sai sót mang tính hệ thống trong quá trình xác định giá đất. Nguyên nhân có thể xuất phát từ nhận thức dẫn đến việc áp dụng quy định pháp luật chưa thống nhất hoặc do các quy định hiện hành chưa thực sự rõ ràng, cụ thể, dẫn đến cách hiểu và kết quả xác định giá đất khác nhau.