Kiểm soát hợp đồng mua bán nhà, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường do chủ đầu tư soạn thảo sẵn để áp dụng cho nhiều khách hàng, trong khi người mua ít có khả năng thương lượng, thay đổi điều khoản. Với giá trị giao dịch lớn, thời gian thực hiện kéo dài và liên quan trực tiếp đến quyền lợi tài sản của người dân, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc diện phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung từ năm 2012 theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg, Quyết định số 07/2024/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ và tiếp tục thuộc diện đăng ký theo Thông tư số 42/2025/TT-BCT của Bộ trưởng Bộ Công Thương.

Theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xây dựng trên cơ sở mẫu do Nhà nước quy định. Cụ thể, nhà ở thương mại áp dụng Mẫu Ia tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP; nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội áp dụng mẫu tương ứng theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD.

Tuy nhiên, mẫu hợp đồng vẫn dành một số nội dung cho các bên thỏa thuận. Theo Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng theo mẫu do một bên đưa ra để bên kia chấp nhận toàn bộ nội dung. Vì vậy, những điều khoản do chủ đầu tư cụ thể hóa có thể tiềm ẩn nguy cơ gây bất lợi cho người mua, đặt ra yêu cầu kiểm soát trước khi đưa hợp đồng vào sử dụng.

Tiền kiểm giúp ngăn ngừa điều khoản bất lợi

Do hợp đồng được chủ đầu tư soạn thảo sẵn để áp dụng thống nhất, người mua căn hộ chung cư thường ở vị thế tiếp nhận điều khoản hơn là trực tiếp tham gia xây dựng nội dung. Hạn chế về thông tin, kiến thức pháp lý và khả năng thương lượng khiến người tiêu dùng khó nhận diện, đánh giá đầy đủ rủi ro, nhất là với những điều khoản phức tạp, ảnh hưởng đến quyền lợi trong suốt quá trình thực hiện giao dịch.

Thực tiễn kiểm soát hợp đồng theo mẫu tại Bộ Công Thương trước thời điểm phân cấp cho địa phương ngày 1/7/2025 ghi nhận nhiều điều khoản có nguy cơ gây bất lợi cho người tiêu dùng. Một số hợp đồng quy định mức lãi chậm thanh toán, phạt vi phạm đối với người mua cao hơn chế tài áp dụng cho chủ đầu tư khi chậm bàn giao; cho phép thay thế vật liệu hoàn thiện mà không có tiêu chí xác định chất lượng tương đương; giới hạn thời gian thông báo khiếm khuyết hoặc miễn trách nhiệm bảo hành trong những trường hợp bất lợi cho người mua.

Những trường hợp này cho thấy mẫu hợp đồng bắt buộc áp dụng chưa đủ để ngăn ngừa các điều khoản vi phạm phát sinh trong quá trình doanh nghiệp xây dựng hợp đồng.

Thông qua cơ chế đăng ký hợp đồng theo mẫu, cơ quan quản lý nhà nước có thể xem xét nội dung, yêu cầu sửa đổi điều khoản vi phạm trước khi hợp đồng được sử dụng. Cách tiếp cận này giúp phòng ngừa rủi ro cho nhiều khách hàng cùng lúc, trong khi hậu kiểm có thể gặp khó khăn khi xác định phiên bản hợp đồng đã sử dụng, phạm vi người mua bị ảnh hưởng và xử lý hậu quả của các giao dịch đã giao kết.

Việc công khai hợp đồng giúp người mua tiếp cận thông tin nhưng không đồng nghĩa họ đủ khả năng đánh giá tính hợp pháp của mọi điều khoản hoặc yêu cầu chủ đầu tư sửa đổi. Do đó, tiền kiểm có vai trò quan trọng trong việc ngăn ngừa vi phạm, hạn chế tranh chấp và giảm gánh nặng bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng.

Hoàn thiện cơ chế bảo vệ người tiêu dùng

Việc bảo vệ quyền lợi người mua căn hộ chung cư cần được thực hiện xuyên suốt từ khi xây dựng hợp đồng đến giao kết, thực hiện và giải quyết tranh chấp, thông qua ba cơ chế có tính bổ trợ.

Thứ nhất, kiểm soát hợp đồng trước khi đưa vào sử dụng thông qua thủ tục đăng ký đối với hợp đồng thuộc diện phải đăng ký. Qua xem xét hồ sơ, cơ quan quản lý nhà nước có thể phát hiện, yêu cầu sửa đổi các điều khoản vi phạm pháp luật.

Thứ hai, kiểm soát nội dung hợp đồng theo Điều 25 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023. Điều luật quy định 15 loại điều khoản không được phép đưa vào hợp đồng giao kết với người tiêu dùng, hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung, trong đó có các điều khoản hạn chế, loại trừ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh; hạn chế quyền khiếu nại, khởi kiện của người tiêu dùng; cho phép doanh nghiệp đơn phương thay đổi hợp đồng hoặc quy định chế tài theo hướng bất lợi cho người tiêu dùng.

Thứ ba, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng đối với hợp đồng đã giao kết. Điểm l khoản 1 Điều 10 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 nghiêm cấm tổ chức, cá nhân kinh doanh đưa các điều khoản bị cấm theo Điều 25 vào hợp đồng. Kết hợp với Điều 123 và Điều 130 Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật và vô hiệu từng phần, các quy định này tạo cơ sở để người tiêu dùng yêu cầu Tòa án xem xét tuyên vô hiệu các điều khoản vi phạm trong hợp đồng đã giao kết, không phụ thuộc vào việc doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu hay chưa.

Ba trụ cột trên có mối quan hệ bổ trợ: cơ chế đăng ký giúp phát hiện, loại bỏ điều khoản vi phạm trước khi áp dụng; các quy định về nội dung xác định giới hạn pháp lý đối với quyền soạn thảo hợp đồng của doanh nghiệp; cơ chế tư pháp bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi hợp đồng đã được giao kết. Trong đó, cơ chế tiền kiểm có ý nghĩa đặc biệt trong việc phòng ngừa các điều khoản vi phạm được áp dụng trên diện rộng, hạn chế việc người tiêu dùng phải tự phát hiện vi phạm và yêu cầu giải quyết tranh chấp sau khi giao kết.

Ba cơ chế có tính bổ trợ, từ phòng ngừa vi phạm trước khi hợp đồng được áp dụng đến xử lý các điều khoản vi phạm trong giao dịch đã phát sinh. Vì vậy, việc chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm cần được cân nhắc thận trọng, bảo đảm các cơ chế thay thế có hiệu quả tương ứng, tránh tạo khoảng trống pháp lý và làm suy giảm mức độ bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.