Không thể giải bài toán nhà ở xã hội bằng ưu đãi đơn lẻ

Giấc mơ an cư còn xa với người thu nhập thấp

Theo thông báo của chủ đầu tư dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, Hà Nội cũ nay là xã Đông Anh, TP. Hà Nội, thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội bắt đầu từ ngày 21/10/2025 đến hết ngày 25/11/2025 (không bao gồm chủ nhật), buổi sáng từ 9h đến 11h và buổi chiều từ 14h30 đến 16h. Tuy nhiên, ngay từ những ngày đầu nhận hồ sơ đăng ký, cảnh tượng người dân xếp hàng dài từ đêm hôm trước để nộp hồ sơ đã diễn ra trong nhiều ngày liền.

Nguyễn Mai Anh (25 tuổi, nhân viên văn phòng), cho biết, phải xin nghỉ làm, đến xếp hàng từ đêm hôm trước để chờ đến lượt nộp hồ sơ. “Với người trẻ như mình, việc mua nhà ở xã hội là cơ hội lớn vì giá chung cư hiện nay quá cao. Mua nhà ở xã hội giúp mình chạm tới giấc mơ an cư nên việc phải xếp hàng một đêm để nộp hồ sơ không vấn đề gì”, Mai Anh chia sẻ.

Câu chuyện của cô nhân viên văn phòng phản ánh thực tế nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn như: TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hay Đà Nẵng, nơi giá nhà ở thương mại vượt xa thu nhập của người dân.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 696 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô hơn 637.000 căn, trong đó đã hoàn thành hơn 128.600 căn. Riêng từ đầu năm 2025 đến nay, các dự án đang xây dựng trên 123.000 căn, đã hoàn thành gần 62.000 căn. Mặc dù tiến độ triển khai có cải thiện, nhưng tổng số căn hoàn thành vẫn chỉ đạt khoảng 62% chỉ tiêu năm 2025, dự kiến đến cuối năm đạt gần 91.600 căn, tương đương 91% chỉ tiêu.

Tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở xã hội khiến nhiều người mua khó tiếp cận. Một số địa phương chưa thực hiện nghiêm túc việc bố trí 20% quỹ đất tại các dự án thương mại cho nhà ở xã hội, trong khi một số địa phương khác còn tồn tại tình trạng tiêu cực trong xét duyệt đối tượng mua, thuê, thuê mua, gây bức xúc dư luận.

Ngân hàng vào cuộc, giải pháp vẫn cần đồng bộ

Nói về thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh, nhận định: “Nguồn cung hiện vẫn hạn chế, thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài, dẫn tới việc người dân khó tìm được căn hộ phù hợp với nhu cầu thực tế”.

Để tháo gỡ nút thắt về vốn, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng triển khai mạnh mẽ các chương trình cho vay nhà ở xã hội. Đến 30/9/2025, tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt khoảng 39.000 tỷ đồng, tăng 22% so với cuối năm 2024. Trong đó, Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay gần 24.000 tỷ đồng, các ngân hàng thương mại cho vay khoảng 14.600 tỷ đồng.

Riêng chương trình cho vay theo Nghị quyết 33/NQ-CP, lãi suất ưu đãi được các ngân hàng cân đối từ nguồn lực tự huy động, hoàn toàn không dùng ngân sách nhà nước. Phó Thống đốc cho hay, các ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay từ khi triển khai chương trình, hiện ở mức 6,4%/năm cho chủ đầu tư và 5,9%/năm cho người mua. Doanh số giải ngân đến 30/09/2025 đạt 4.986 tỷ đồng, tăng 75% so với cuối năm 2024, bao gồm 4.139 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 31 dự án và 847 tỷ đồng cho người mua tại 29 dự án. Đồng thời, 04 ngân hàng thương mại Nhà nước triển khai chương trình cho vay cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà, doanh số giải ngân hiện đạt trên 30.000 tỷ đồng.

Dù vậy, tiến độ giải ngân vẫn còn hạn chế so với nhu cầu thực tế. “Dù triển khai trong thời gian dài đến năm 2030, nhưng giai đoạn đầu gặp khó khăn khiến doanh số giải ngân chưa cao. Tuy nhiên, nhờ chỉ đạo sát sao của Chính phủ và nỗ lực của ngành ngân hàng, doanh số giải ngân đã tăng rõ rệt theo từng tháng”, Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh khẳng định.

Các chuyên gia đánh giá, phát triển nhà ở xã hội không chỉ là chính sách an sinh mà còn là “đòn bẩy chiến lược phát triển quốc gia”. Trao đổi với báo giới, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng, khi người lao động có nơi ở ổn định, năng suất tăng, áp lực xã hội giảm và nền kinh tế vận hành bền vững hơn. Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại khoảng cách giữa chính sách và nhu cầu như thủ tục vay rườm rà, nguồn cung hạn chế, điều kiện tín dụng còn khắt khe khiến nhiều người dù đủ điều kiện cũng ngại làm hồ sơ.

Để giải bài toán nhà ở xã hội, ông Huy đề xuất cần hệ sinh thái chính sách đồng bộ, bao gồm cơ chế tín dụng dài hạn 20 - 25 năm, ân hạn 2 - 3 năm, lãi suất cố định hợp lý; thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở, liên kết giữa người lao động và doanh nghiệp; số hóa quy trình xét duyệt, liên thông dữ liệu dân cư, thuế, bảo hiểm xã hội để rút ngắn thủ tục; cơ chế bảo lãnh tín dụng giúp ngân hàng yên tâm giải ngân, người vay hưởng lãi suất ưu đãi thực chất.

Nguồn cung nhà ở xã hội cũng cần được mở rộng bằng cách bố trí quỹ đất, quy hoạch đồng bộ hạ tầng, xử lý thủ tục nhanh cho dự án đủ điều kiện, thống nhất quy trình nghiệm thu cho các dự án hoàn thành. “Quy chuẩn về chất lượng nhà ở xã hội phải đảm bảo giá hợp lý, chất lượng đảm bảo, hạ tầng đầy đủ. Việc thành lập quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội sẽ tạo nguồn vốn ổn định, hướng tới hệ sinh thái bền vững, nhân văn”, ông Huy nhấn mạnh.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng, Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong chính sách nhà ở xã hội. Việt Nam đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và gói tín dụng ưu đãi cho người mua và nhà phát triển dự án. Tuy nhiên, để thực sự đạt hiệu quả xã hội, cần chiến lược toàn diện hơn, giải quyết bài toán cốt lõi về quỹ đất, quy hoạch, phối hợp hiệu quả từ các bộ, ngành, địa phương.

Nhìn về tương lai, các chuyên gia đề xuất trong 3 năm tới tập trung hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục, thí điểm một số khu đô thị nhà ở xã hội quy mô lớn, mở rộng mô hình thuê dài hạn có quyền mua. Trong 10 năm tới, hướng tới hình thành hệ thống nhà ở xã hội đồng bộ, tự vận hành với quỹ tiết kiệm, quỹ đầu tư, cơ chế tín dụng linh hoạt và mạng lưới nhà cho thuê, mua đa dạng. Khi Nhà nước giữ vai trò kiến tạo, ngân hàng và doanh nghiệp chia sẻ trách nhiệm, người dân tiếp cận dễ dàng hơn, nhà ở xã hội sẽ không chỉ là chương trình mà là biểu tượng phát triển bao trùm, ổn định lâu dài của đất nước.

Những con số, câu chuyện thực tế và phân tích của các chuyên gia cho thấy, để giấc mơ an cư trở thành hiện thực, Việt Nam không chỉ cần vốn ngân sách hay gói vay ưu đãi đơn lẻ mà cần một hệ sinh thái nhà ở xã hội toàn diện, nhân văn và linh hoạt, nơi các chính sách, ngân hàng, doanh nghiệp và người dân cùng vận hành hiệu quả.

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh: Để chính sách thực sự thiết thực và hiệu quả, cần phải có cơ sở dữ liệu rõ ràng về cơ cấu nhu cầu nhà ở xã hội theo từng địa phương. Hiện nay, Thủ tướng Chính phủ đã có danh mục số lượng nhà ở xã hội giao cho các địa phương. Bên cạnh danh mục này, Bộ Xây dựng cần tiếp tục phối hợp các địa phương khảo sát nhu cầu của người dân là mua, thuê mua hay thuê nhà ở xã hội vì với mỗi một nhóm nhu cầu sẽ có các giải pháp tương ứng về loại hình nhà, chung cư hay nhà riêng lẻ; từ nguồn ngân sách trung ương hay địa phương, bố trí quỹ đất thế nào, cách thức triển khai ở từng địa phương ra sao.