Hải Phòng: “Khoác áo mới” cho bộ mặt đô thị

Quyết sách táo bạo

Theo thống kê của UBND thành phố Hải Phòng, Hải Phòng đứng thứ 3 cả nước về số nhà chung cư cũ với 205 nhà, phân tán tại 6 quận, tổng diện tích sàn hơn 286.000m2, là nơi sinh sống của gần 7.400 hộ dân. Đa phần các hộ này hoàn cảnh khó khăn, nhiều gia đình thuộc đối tượng người có công, bảo trợ xã hội.

Các chung cư cũ được xây từ những năm 1960-1990, diện tích bình quân đầu người chỉ 8,7m2/người, thấp hơn gần 3 lần so với chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố (20m2/người). Sau nhiều năm sử dụng, chất lượng công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. Từng có những sự cố sập một phần công trình gây chết người. Thực tế trên không chỉ đe đọa sức khỏe, tính mạng nhân dân, mà còn kéo theo nhiều hệ lụy về cảnh quan đô thị, gây sức ép rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực đô thị của thành phố.

Chung cư HH4 Đồng Quốc Bình thuộc Dự án Cải tạo chung cư cũ, xuống cấp, nguy hiểm trên địa bàn thành phố Hải Phòng, quy mô 29 tầng với 1.500 căn hộ

Theo kết quả rà soát chất lượng, trong 205 chung cư cũ, chỉ 27 chung cư có thể duy trì sửa chữa nâng cấp, 178 nhà loại D, xuống cấp nghiêm trọng, nguy cơ sập đổ cao, cần phá dỡ xây dựng lại.

Đơn cử, khu tập thể Vạn Mỹ (phường Vạn Mỹ, quận Ngô Quyền, Hải Phòng) được xây dựng hơn 40 năm với ba khu A1, A2, A3 đều có năm tầng. Tại đây có gần 400 hộ dân sinh sống tuy nhiên ai nấy đều sống trong lo sợ bởi tòa nhà nay đã xuống cấp trầm trọng. Việc vữa, bê tông rơi xuống ở đây đã không còn xa lạ với người dân sinh sống tại đây.

Do đó, việc xây dựng lại các nhà tập thể cũ đã xuống cấp, nguy hiểm nhằm bảo đảm điều kiện sống an toàn cho người dân, đồng thời cải tạo, chỉnh trang lại bộ mặt đô thị, là hết sức cần thiết.

Thách thức không nhỏ

Quyết tâm là vậy, song hoạt động này cũng phải đối diện với không ít thách thức, trong đó nguồn lực đòi hỏi rất lớn. Ông Nguyễn Văn Tùng, Chủ tịch UBND TP Hải Phòng chia sẻ, ước tính nguồn lực đầu tư là rất lớn, hơn 10.000 tỷ đồng. Đây là khó khăn lớn nhất của các địa phương khi định cải tạo, xây lại các chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm.

Trước tình hình trên, căn cứ các quy định pháp luật, thành phố đã có chủ trương thực hiện các dự án xây dựng lại chung cư mới theo hình thức đối tác công - tư (PPP), cụ thể là hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT). Việc lựa chọn đầu tư theo hình thức BT là chủ trương đúng đắn nhằm huy động nguồn vốn của doanh nghiệp cùng thành phố trong cải tạo, xây lại các chung cư cũ.

Theo đó, Hải Phòng đã tổ chức lựa chọn nhà đầu tư (NĐT) với 4 dự án theo hình thức BT để xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ, trong đó 2 dự án nhóm C và 2 dự án nhóm B.

Chung cư Vạn Mỹ (Ngô Quyền) là một trong những chung cư hiện nay đang xuống cấp trầm trọng

Việc tổ chức lựa chọn NĐT được thực hiện theo đúng quy định đấu thầu, nhóm C được đấu thầu rộng rãi trong nước, nhóm B được sơ tuyển rộng rãi quốc tế.

Tuy nhiên, thực tế quá trình đấu thầu cho thấy hình thức này không nhận được nhiều sự quan tâm của các NĐT. Có nhiều nguyên nhân, đặc biệt một trong số đó là khung pháp lý cho hình thức BT chưa đủ mạnh. Pháp lý hiện hành về PPP cao nhất mới dừng lại ở mức Nghị định, dẫn đến việc triển khai các dự án PPP gặp nhiều xung đột pháp lý, gây rủi ro cho NĐT.

Ông Nguyễn Văn Tùng chia sẻ thêm, đáng chú ý, các dự án này đều có tổng vốn đầu tư lớn. Cụ thể, Dự án xây dựng lại chung cư cũ U1, U2, U3 Lê Lợi hơn 112 tỷ; Dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư U19 Lam Sơn hơn 36 tỷ; Dự án xây dựng chung cư HH3, HH4 và HH1, HH2 Đồng Quốc Bình đều hơn 1.700 tỷ. Do đó, không phải NĐT nào cũng có đủ năng lực tài chính để tham gia.

Còn nguyên nhân khác khiến NĐT e ngại, là theo hình thức hợp đồng BT, NĐT phải bỏ vốn xây công trình, sau đó được Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất tại vị trí khác. NĐT phải tiếp tục bỏ vốn thực hiện các dự án trên quỹ đất được thanh toán để thu hồi vốn. Như vậy, thời gian thu hồi vốn là rất dài, tiềm ẩn nhiều rủi ro như quy định pháp luật thay đổi, thị trường biến động dẫn đến NĐT có thể lỗ vốn...

Còn một thực tế khác, là việc thanh toán bằng quyền sử dụng đất cho NĐT cũng nhiều khó khăn, phức tạp do quy định pháp luật chưa rõ ràng, thống nhất; quy trình thanh toán phải trải qua nhiều bước, liên quan nhiều cơ quan; các quỹ đất được thanh toán chủ yếu chưa giải phóng mặt bằng...

Khó khăn là vậy, bên cạnh việc kiến nghị tháo gỡ khó khăn cho NĐT, Hải Phòng vẫn quyết tâm triển khai hoạt động này đúng tiến độ đề ra, hỗ trợ người dân có đời sống tốt hơn, đồng thời chỉnh trang bộ mặt đô thị thành phố Cảng thêm khang trang, sạch đẹp.