Giá đất có tăng trước tin Hà Nội giảm 50% xã, phường?

Cú hích hành chính hay “mồi nhử” thị trường?

Thông tin Hà Nội sẽ tiến hành sáp nhập, giảm gần 50% số lượng xã, phường trong thời gian tới đang tạo ra một làn sóng tranh luận sôi động trong giới đầu tư bất động sản. Nhiều nhà đầu tư tin rằng, khi một xã trở thành phường, hay khi địa giới hành chính thay đổi, thì giá đất sẽ “nhảy cóc”. Nhưng liệu điều đó có hoàn toàn đúng?

Thực tế, trong hơn một thập kỷ qua, mỗi đợt điều chỉnh quy hoạch hành chính, đặc biệt là nâng cấp đơn vị từ xã lên phường, từ huyện lên quận đều đi kèm một đợt biến động giá đất. Câu chuyện ở Hà Đông, Hoài Đức, Thanh Trì, hay gần đây là Gia Lâm là minh chứng điển hình. Tuy nhiên, tăng giá không đồng nghĩa với bền vững và không phải khu vực nào cũng có “sức bật” như nhau.

Giá đất tăng - tâm lý dẫn lối hay hạ tầng dẫn đường?

Trong ngắn hạn, thị trường có thể xuất hiện sóng tăng giá cục bộ, chủ yếu đến từ tâm lý “đón đầu quy hoạch”. Nhà đầu tư nhỏ lẻ, môi giới địa phương tận dụng thông tin sáp nhập để “thổi giá”, tạo sóng đầu cơ. Nhiều mảnh đất vốn không có giá trị khai thác thực tiễn, hạ tầng yếu, cũng bị hét giá gấp đôi, gấp ba.

Thông tin sáp nhập xã, phường ở Hà Nội đang khiến thị trường bất động sản "dậy sóng". Ảnh minh họa

Tuy nhiên, ở góc nhìn chuyên sâu, các chuyên gia bất động sản cho rằng, giá đất chỉ tăng bền vững khi đi kèm hạ tầng đô thị, dịch vụ công cộng, kết nối giao thông và quy hoạch bài bản. Việc sáp nhập hành chính, về bản chất, là cải tổ bộ máy vận hành, chưa hẳn là cú hích hạ tầng hay thay đổi chức năng sử dụng đất ngay lập tức.

Thậm chí, ở nhiều khu vực, việc sáp nhập có thể đi kèm quá trình rà soát, kiểm soát đất đai chặt hơn, khiến hoạt động mua bán, chuyển nhượng rơi vào thế “chờ”, tạo ra lực nén tạm thời cho giá.

Lịch sử “sốt ảo” lặp lại và bài học từ các huyện lên quận

Nhìn lại quá trình các huyện như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm chuẩn bị lên quận, thị trường chứng kiến những cơn sốt đất ngắn hạn, nhưng sau đó là giai đoạn dài “nguội lạnh”, khi kỳ vọng không đi kèm thực thi. Không ít nhà đầu tư “ôm đất” vùng ven vì nghe tin lên phường, lên quận đã phải bán cắt lỗ, đặc biệt trong bối cảnh dòng tiền siết chặt như hiện nay.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc sáp nhập xã, phường không làm thay đổi tức thời chức năng sử dụng đất, càng không phải là yếu tố pháp lý làm giá trị tài sản biến động ngay. Do đó, việc kỳ vọng một “làn sóng tăng giá” tức thời là thiếu cơ sở.

Cơ hội nào thực sự cho nhà đầu tư dài hạn?

Tuy nhiên, nếu nhìn ở chiều sâu, việc sắp xếp lại địa giới hành chính là bước đi quan trọng để chuẩn hóa đô thị, giảm gánh nặng bộ máy, tăng hiệu quả quản lý đất đai. Về dài hạn, đây chính là tiền đề cho các đợt điều chỉnh quy hoạch đô thị, cấp phép dự án mới, mở rộng hạ tầng. Những khu vực có vị trí chiến lược, gần các tuyến metro tương lai, trục vành đai hoặc hạ tầng kỹ thuật đồng bộ sẽ là “vùng trũng hút vốn”.

Điều quan trọng là phân biệt giữa cơ hội thật và sóng đầu cơ, giữa đầu tư dài hạn có tầm nhìn và “lướt sóng” theo tin đồn. Với tình hình tín dụng bất động sản vẫn đang thận trọng, nhà đầu tư cần giữ “cái đầu lạnh” khi nghe tin thị trường xôn xao.