Diễn đàn Bất động sản nhà ở 2025: Sóng vệ tinh định hình chu kỳ mới

Trong bối cảnh thị trường nhà ở còn nhiều câu hỏi lớn, từ việc người trẻ khó mua nhà, đô thị vệ tinh bỏ hoang, đến bài toán khôi phục niềm tin an cư sau khi luật mới ban hành, chiều 18/9 tại TP. Hồ Chí Minh đã diễn ra Diễn đàn Bất động sản nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh”.

Diễn đàn tập trung bàn về bức tranh vĩ mô và khung pháp lý 2025–2026, xu hướng dịch chuyển dân cư từ lõi đô thị ra vệ tinh, tầm nhìn quy hoạch đến 2030 với tiêu chí “đô thị vệ tinh ở được”, cùng các giải pháp phát triển nhà ở thực, hạn chế rủi ro pháp lý và hạ tầng trong chu kỳ mới.

Thị trường đón nhận tín hiệu khởi sắc

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group), bức tranh thị trường nhà ở 8 tháng đầu năm 2025 ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc sau giai đoạn trầm lắng.

Theo đó, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận đạt khoảng 28.114 căn, tăng 58% so với cùng kỳ năm trước; lượng giao dịch thành công đạt 20.029 căn, gấp 3,1 lần so với 8 tháng đầu năm 2024, đưa tỷ lệ hấp thụ lên 71%. Nguồn cung mới tập trung ở các dự án vừa mở bán, góp phần cải thiện thanh khoản toàn thị trường.

Sự lan tỏa của thị trường không còn bó hẹp trong TP. Hồ Chí Minh mà mở rộng rõ nét sang các địa phương lân cận. Địa bàn tỉnh Long An (cũ) nổi bật khi chiếm khoảng 40% nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ sơ cấp ở phân khúc nhà phố, biệt thự.

Trong khi đó, Bình Dương (cũ) vượt TP. Hồ Chí Minh (cũ) về nguồn cung và tiêu thụ căn hộ, lần lượt chiếm khoảng 45,5% và 46,7% toàn thị trường. Tuy nhiên, sự phân hóa vẫn thể hiện rõ rệt: TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, căn hộ hạng A, trong khi căn hộ hạng B và C giữ vai trò dẫn dắt thị trường tại các tỉnh giáp ranh.

Thời gian qua, các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, giá vừa túi tiền, đồng thời quy hoạch các đô thị vệ tinh với hạ tầng kết nối đồng bộ. Xu hướng bất động sản xanh, thông minh và bền vững đang được nhiều nhà phát triển kiên trì theo đuổi, nhằm tối ưu hóa trải nghiệm sống cho cư dân.

Sóng vệ tinh là xu thế tất yếu

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn bản lề, nơi hội tụ cả thách thức lẫn cơ hội. Ông cũng cho rằng, bối cảnh kinh tế vĩ mô cũng sẽ chi phối mạnh đến cung - cầu nhà ở. Lãi suất hạ nhiệt giúp cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng của người mua thật nhưng chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản vẫn buộc doanh nghiệp phải linh hoạt hơn trong huy động vốn.

Song song với đó, đầu tư công với loạt dự án hạ tầng trọng điểm – từ đường cao tốc, tuyến metro cho đến sân bay quốc tế Long Thành – đang tạo ra những cực hút mới cho thị trường, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh. Ông đưa ra nhận định, khi các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã vượt ngưỡng chịu tải về hạ tầng và giá nhà, làn sóng dịch chuyển dân cư ra vùng phụ cận trở nên rõ rệt.

Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, bài học quốc tế cho thấy, đô thị vệ tinh chỉ có thể phát triển bền vững nếu không chỉ dừng lại ở việc xây nhà, mà phải gắn kết chặt chẽ với hạ tầng giao thông, dịch vụ xã hội, công nghiệp – thương mại và đặc biệt là đảm bảo giá nhà vừa túi tiền cho đại bộ phận dân cư.

Để hiện thực hóa tầm nhìn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận cần chính sách hỗ trợ cụ thể: Ưu đãi cho nhà ở xã hội, thương mại giá trung bình, linh hoạt chuyển đổi dự án cao cấp tồn kho sang phục vụ nhu cầu ở thực. Thủ tục pháp lý phải tinh gọn, quy hoạch minh bạch và ổn định, hạ tầng chậm tiến độ hay dự án treo cần được kiểm soát. Ở tầm quốc gia, việc sớm thành lập Quỹ Nhà ở cùng đầu tư hạ tầng liên vùng, khuyến khích hợp tác công - tư sẽ giúp điều tiết cung - cầu, hỗ trợ vốn, tạo sức hút cho đô thị vệ tinh. Khi đó, bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu an cư, vừa trở thành động lực phát triển kinh tế - xã hội bền vững giai đoạn 2025- 2030.

Còn theo Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, Chuyên gia quy hoạch kiến trúc, TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, tiềm năng phát triển kinh tế – xã hội càng lớn hơn. Thành phố có điều kiện quy hoạch lại hệ thống cảng biển, cảng sông, kết nối hạ tầng ven biển với đường cao tốc, đường sắt và logistics đa phương thức. Đây là cơ sở để hình thành các dự án bất động sản gắn với cảng biển, đô thị công nghiệp và đô thị du lịch biển. Siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh cũng sẽ mở rộng vai trò kết nối quốc tế, từ logistics xuất nhập khẩu đến các chuỗi đô thị cửa khẩu, đô thị TOD gắn với hệ thống giao thông công cộng.

Quy hoạch mới cho thấy cơ hội rút gọn quy trình phê duyệt, tinh giản thủ tục trong cấp phép xây dựng và quy hoạch bất động sản. Bên cạnh đó, TP. Hồ Chí Minh có thể phát triển nhiều cực đô thị mới: cực công nghiệp Bình Dương; cực trung tâm tài chính – công nghệ Thủ Thiêm, Thủ Đức; cực cảng biển Thị Vải - Cái Mép - Cần Giờ; cùng chuỗi đô thị du lịch biển Cần Giờ - Vũng Tàu - Long Hải - Hồ Tràm.

Liên kết hạ tầng đa phương thức giữa đường bộ, đường sắt, đường cao tốc, hàng không và đường thủy sẽ trở thành nền tảng, tương đồng với mô hình siêu đô thị Los Angeles (Mỹ). Trong tương lai, TP. Hồ Chí Minh còn có thể phát triển bất động sản gắn với đô thị đặc thù như đô thị sân bay, đô thị ven sông và cảng biển. Xu hướng dịch chuyển dân cư sẽ mở rộng mạnh mẽ về phía Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ.

Mở không gian mới cho thị trường bất động sản

Tại phiên tọa đàm, các diễn giả cũng có chung nhận định rằng, quy hoạch vùng đô thị TP. Hồ Chí Minh cần tầm nhìn dài hạn 2030-2050 với mô hình đa trung tâm. Thay vì dồn lực vào lõi trung tâm, thành phố mở rộng sẽ phát triển các đô thị vệ tinh ở vành đai, mỗi nơi đảm nhận chức năng riêng như công nghiệp, dịch vụ, giáo dục – đào tạo, đô thị thông minh, sinh thái, nghỉ dưỡng. Mạng lưới này được kết nối bằng hệ thống giao thông liên vùng hiện đại (đường vành đai, cao tốc, metro), bảo đảm di chuyển thuận tiện giữa trung tâm và các vệ tinh.

Quy hoạch nhấn mạnh tiêu chí “đô thị vệ tinh ở được” tức phải đáng sống, có khả năng thu hút dân cư lâu dài. Muốn vậy, mỗi đô thị cần đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, xã hội và tiện ích thiết yếu như y tế, giáo dục, việc làm. Khi người dân tìm thấy công ăn việc làm ổn định, trường học và bệnh viện chất lượng ngay tại chỗ, họ mới an cư lạc nghiệp, thay vì dồn về trung tâm. Đây là chìa khóa để giảm áp lực cho đô thị lõi và thúc đẩy phát triển cân bằng.

Diễn đàn cũng nhấn mạnh cơ chế và giải pháp phát triển nhà ở tại đô thị vệ tinh. Một mặt, cần khuyến khích doanh nghiệp đầu tư các dự án vừa túi tiền, phù hợp với thu nhập của người lao động. Mặt khác, chính quyền phải tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, đẩy nhanh phê duyệt dự án và hoàn thiện hạ tầng giao thông kết nối. Khi các điều kiện này được đáp ứng, làn sóng đầu tư và an cư tại đô thị vệ tinh sẽ sôi động hơn, đúng tinh thần “Sóng vệ tinh”.

Các diễn giả cũng nhấn mạnh, đã đến lúc tái định vị đô thị vệ tinh, không chỉ là “vùng ven” hỗ trợ trung tâm, mà phải trở thành cực tăng trưởng năng động, tự thân hấp dẫn cư dân và nhà đầu tư. “Ở đúng quỹ đạo, tài sản sẽ bền vững”, đồng thời cho rằng bất động sản đặt đúng vị trí chiến lược, có hạ tầng kết nối và đáp ứng nhu cầu thực, sẽ giữ giá trị lâu dài.

TS Cấn Văn Lực: Công chức mất gần 26 năm mới mua nổi căn hộ

Cũng tại diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực cho biết, một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư, phản ánh giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập và bỏ xa mức bình quân thế giới. Theo ông, điều này đòi hỏi phải kiểm soát, đưa giá bất động sản về mức hợp lý, đa dạng hóa sản phẩm và nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu ở thực.

Với doanh nghiệp, giải pháp quan trọng là tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro dòng tiền, tránh đầu tư dàn trải; đồng thời chủ động chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và tham gia xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản nhằm tăng tính minh bạch.

Ở góc độ chính sách, cần khôi phục thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia và quỹ REITs, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt, xây dựng lộ trình đánh thuế bất động sản, đồng thời chống lãng phí đất đai, tài sản công. Việc đẩy mạnh chuyển đổi kép – vừa số, vừa xanh – sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.