Đại biểu Quốc hội đề nghị lấy khả năng chi trả của người dân làm thước đo chính sách nhà ở xã hội

Giá thuê phải gắn với khả năng chi trả của nhóm đối tượng mục tiêu

Đại biểu Trịnh Ngọc Phương (đoàn Tây Ninh), Lý Anh Thư (đoàn An Giang) và Nguyễn Duy Thanh (đoàn Cà Mau) cùng xoáy vào một câu hỏi: Nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê làm ra có đến được tay người cần không. Các đại biểu đồng tình hướng sửa luật, nhưng đề nghị đưa những nguyên tắc cốt lõi về giá, về ưu đãi vào ngay trong luật thay vì giao hết cho nghị định.

Đại biểu Trịnh Ngọc Phương nêu yêu cầu "phải lấy khả năng chi trả của người dân làm thước đo hiệu quả chính sách nhà ở cho thuê". Điều 37 và Điều 43 dự thảo quy định nguyên tắc xác định giá thuê theo nguồn vốn đầu tư; tại Báo cáo số 425, cơ quan soạn thảo mới dự kiến tiếp thu ý kiến về phương pháp xác định giá thuê và cơ chế giám sát khi xây dựng văn bản hướng dẫn.

Theo đại biểu, vấn đề không chỉ là tính đúng, tính đủ chi phí và bảo đảm lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu tư, mà là người thu nhập thấp có thật sự đủ sức thuê hay không. Một dự án có thể minh bạch chi phí, giá ổn định, nhưng nếu tiền thuê cùng phí dịch vụ chiếm phần quá lớn trong thu nhập của công nhân thì nhà ở vẫn không đến đúng người cần. Đại biểu đề nghị luật quy định nguyên tắc giá thuê phải gắn với khả năng chi trả của nhóm đối tượng mục tiêu, kèm trách nhiệm công khai giá, cơ chế kiểm tra, điều chỉnh giá. Chính phủ có thể quy định cách tính cụ thể, nhưng nguyên tắc bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở không nên chỉ giao cho văn bản dưới luật.

Với quỹ nhà ở, đại biểu đồng tình để mô hình tổ chức linh hoạt theo điều kiện từng địa phương, nhưng "linh hoạt về mô hình không có nghĩa là thiếu các nguyên tắc kiểm soát thống nhất". Quỹ có thể nhận nhiều nguồn tiền, trong đó có ngân sách nhà nước, tiền bán nhà thuộc tài sản công, nguồn thu đấu giá đất. Không quy định rõ hạch toán, công khai tài chính, kiểm toán, giám sát, trách nhiệm giải trình thì rất khó phân biệt khoản chi thực sự mang tính an sinh với khoản chi thiếu hiệu quả. Đại biểu đề nghị luật quy định tối thiểu các nguyên tắc ấy, cùng trách nhiệm của cơ quan đại diện chủ sở hữu và người quản lý quỹ.

Với nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại, đại biểu cho rằng báo cáo giải trình đang chuyển những nội dung quan trọng như phương thức thực hiện, xác định giá trị tương đương, nghĩa vụ tài chính sang nghị định. Như vậy dễ dẫn tới mỗi địa phương áp dụng một cách, nhà đầu tư khó dự báo chi phí, mục tiêu tạo lập quỹ nhà ở không được bảo đảm. Đại biểu đề nghị phân định rõ thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở thực tế với thực hiện bằng giá trị tương đương; nếu nộp tiền thì phải xác định giá trị minh bạch, hạch toán riêng, gắn với mục tiêu phát triển nhà ở. Luật xác lập nguyên tắc, tiêu chí; nghị định chỉ quy định quy trình, phương pháp tính, thủ tục.

Theo đại biểu Trịnh Ngọc Phương, chất lượng của luật không chỉ đo bằng sự thuận lợi cho nhà đầu tư, mà bằng ba kết quả: người dân tiếp cận được nhà ở; nguồn lực công được quản lý minh bạch, hiệu quả; quyền hợp pháp của người mua nhà được bảo vệ.

Kiểm soát giá bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm

Cùng mối lo về túi tiền người mua, đại biểu Lý Anh Thư phân tích điểm a khoản 1 Điều 68. Đại biểu đồng tình giới hạn giá bán nhà ở xã hội trong 5 năm đầu để hạn chế đầu cơ, nhưng sau mốc này dự thảo chỉ yêu cầu bán cho người đủ điều kiện mà chưa có nguyên tắc kiểm soát giá. Dù thấp hơn nhà ở thương mại, giá bán lại vẫn có thể cao hơn đáng kể giá ban đầu. Người bán thu khoản chênh lệch lớn từ tài sản hình thành nhờ chính sách hỗ trợ của Nhà nước, còn người mua thuộc diện chính sách lại phải gánh mức giá vượt xa khả năng chi trả dự kiến.

Đại biểu đề nghị xác định giá bán lại sau 5 năm dựa trên giá mua ban đầu, nhân với chỉ số hoặc hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền xác định, có tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng hoặc mặt bằng giá. Cơ chế này, theo đại biểu, không nhằm hạn chế quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người mua mà để hài hòa quyền lợi người đã mua với mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp.

Đại biểu Nguyễn Duy Thanh tán thành việc dự thảo dành chính sách riêng cho nhà ở cho thuê, nhưng chỉ ra khác biệt về dòng tiền. Với nhà ở để bán, doanh nghiệp thu tiền theo tiến độ pháp luật cho phép; nhà ở cho thuê phải bỏ vốn trước, thu tiền thuê dần sau khi khai thác, trong khi vẫn phải trả nợ, chi phí quản lý, bảo trì suốt thời gian cho thuê. Vì vậy, quy định chung "được hưởng ưu đãi theo pháp luật có liên quan" chưa đủ để nhà đầu tư tính toán và quyết định bỏ vốn.

Đại biểu đề nghị làm rõ loại dự án được hưởng ưu đãi thuế, tín dụng, điều kiện, thời gian áp dụng; phân biệt nhà ở cho thuê theo chính sách mới với nhà ở xã hội cho thuê, vì đối tượng phục vụ, giá thuê, nghĩa vụ nhà đầu tư khác nhau. Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025 đã có ưu đãi cho nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua, nhưng ưu đãi ấy không đương nhiên áp dụng cho mọi dự án nhà ở cho thuê. Về tín dụng, ngoài lãi suất, cần thời hạn vay, kỳ hạn trả nợ hợp với dòng tiền cho thuê, bởi ngay cả dự án có khách thuê vẫn khó trả nợ gốc trong vài năm đầu.

Đi kèm ưu đãi là ràng buộc. Đại biểu đề nghị gắn ưu đãi với phần nhà phải duy trì cho thuê, thời hạn cam kết, nguyên tắc điều chỉnh giá thuê ở dự án được Nhà nước hỗ trợ; cam kết công khai cho người thuê, có cơ chế kiểm tra, xử lý vi phạm, kể cả thu hồi ưu đãi đã hưởng. Đại biểu tán thành không cho bán lẻ những căn phải duy trì cho thuê, nhưng đề nghị tách việc chuyển nhượng dự án đang triển khai khỏi giao dịch nhà đã hoàn thành; bên nhận chuyển nhượng phải tiếp tục cam kết ưu đãi, nghĩa vụ tài chính và hợp đồng đã ký với người thuê.

Đại biểu cũng nêu một vướng mắc thủ tục, dự án phù hợp quy hoạch, đủ điều kiện đầu tư nhưng chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh chưa kịp cập nhật, hồ sơ phải dừng chờ điều chỉnh chương trình thì doanh nghiệp chịu thêm thời gian, chi phí vốn. Tình huống này cần được tính đến sau sắp xếp đơn vị hành chính và điều chỉnh quy hoạch. Theo đại biểu, doanh nghiệp cần biết rõ chính sách được hưởng, nghĩa vụ phải thực hiện, điều kiện triển khai, chuyển giao dự án thì mới yên tâm đầu tư vào nhà ở cho thuê.