D2D dự chi 233 tỷ đồng làm 6 nhà xưởng cho thuê, hoàn vốn sau 10 năm

Hôm nay (16/12), Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) có quyết định về việc phê duyệt đầu tư dự án "6 nhà xưởng cho thuê - D2D" tại /chu-de/khu-cong-nghiep-dong-mai.topic Châu Đức với tổng mức đầu tư là 233,205 tỷ đồng.

Cụ thể, 6 nhà xưởng cho thuê mang tên từ B1 đến B6 của D2D sẽ được xây dựng trên khu đất rộng gần 4,8ha, tọa lạc tại Khu công nghiệp Châu Đức, xã Suối Nghệ, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Ban lãnh đạo D2D kỳ vọng dự án sẽ tạo động lực phát triển cho doanh nghiệp trong giai đoạn đầy khó khăn này.

Theo đó, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 233 tỷ đồng, hiệu quả tài chính được ước tính là 1.429 tỷ đồng doanh thu (tổng diện tích cho thuê 6 nhà xưởng là 26.586m2, giá cho thuê là 3,5 USD/m2/tháng và giá tăng tối đa là 15% sau mỗi 5 năm; phí quản lý là 0,5 USD/m2/năm). Tuy nhiên, đây là doanh thu dự phóng từ năm 2026 (năm hoàn thiện) đến năm 2058, tức là có khả năng thu về sau 32 năm vận hành dự án.

Khấu trừ tổng chi phí ước tính hơn 252 tỷ đồng (bao gồm chi phí khấu hao tài sản cố định, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí quảng cáo, chi phí duy tu hàng năm, chi phí sửa chữa lớn, chi phí thuê đất, chi phí quản lý hạ tầng), D2D tin rằng lợi nhuận trước thuế của dự án sẽ đạt 1.177 tỷ đồng. Thời gian hoàn vốn không chiết khấu của dự án là 10 năm, và nếu có chiết khấu là 19 năm.

Theo kế hoạch, dự án 6 nhà xưởng cho thuê - D2D sẽ thực hiện xong vào tháng 12/2026, sử dụng toàn bộ 100% vốn từ doanh nghiệp.

Thua lỗ trong 6 tháng đầu năm

Từ năm 2021 trở đi - thời điểm dự án Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 (có quy mô 331,42ha, diện tích đất cho thuê là 281,72ha) lấp đầy và dự án Khu dân cư Lộc An giai đoạn I của D2D được bàn giao và hạch toán phần lớn doanh thu, lợi nhuận, doanh nghiệp này liên tục cho thấy sự sa sút trong hoạt động kinh doanh.

Kết quả kinh doanh của D2D cho thấy, năm 2022, doanh nghiệp chỉ ghi nhận khoản lãi vẻn vẹn 17 tỷ đồng, sang năm 2023 dù tăng lên 26 tỷ đồng nhưng vẫn chẳng thấm tháp là bao so với con số lợi nhuận 268 tỷ đồng của năm 2020 và 242 tỷ đồng năm 2021. Thậm chí, trong nửa đầu năm 2024, D2D còn bất ngờ báo lỗ tới 5 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái có lãi 7 tỷ đồng.

Những con số "biết nói" đã phản ánh tường tận sự khó khăn của D2D. Không còn động lực tăng trưởng mới, doanh nghiệp này chỉ duy trì hoạt động bằng những công việc khiêm tốn tới từ công ty mẹ là Tổng công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi, UPCoM: SNZ). Theo đó, D2D thời gian qua đã hợp tác với Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức để triển khai cho thuê lại diện tích 57,88ha tại dự án Khu công nghiệp Châu Đức, cùng 28 căn shophouse và 54 căn nhà liên kế tại Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước.

Đứng trước những thách thức chồng chất, không thể phủ nhận sự nỗ lực của ban lãnh đạo D2D. Trong năm nay, họ đã tập trung kiến tạo một số dự án có triển vọng, ví dụ là việc phê duyệt đầu tư 6 nhà xưởng cho thuê tại Khu công nghiệp Châu Đức nêu trên. Trước đó, tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông năm 2024, D2D còn thông qua việc điều chỉnh tăng vốn đầu tư dự án Khu dân cư Lộc An thêm 1.115 tỷ đồng, từ 336 tỷ đồng lên 1.483 tỷ đồng, cho giai đoạn 2024 - 2029.

Vậy nhưng, Khu dân cư Lộc An đang là dự án vẫn đang chậm tiến độ, khi đáng lẽ được triển khai từ năm 2016 - 2018. Điều này khiến chi phí đầu tư đội lên gấp nhiều lần so với kế hoạch ban đầu. Và, để đáp ứng nhu cầu vốn đối ứng và đảm bảo tiến độ dự án, D2D cần giải quyết bài toán nan giải về huy động nguồn lực tài chính.

Theo báo cáo tài chính bán niên 2024, tính đến ngày 30/6, số dư tiền mặt của D2D chỉ còn 47 tỷ đồng, chiếm vỏn vẹn 3% tổng tài sản. Trong khi đó, vốn đầu tư dở dang tại các dự án trọng điểm lại khá hạn chế, chỉ 85 tỷ đồng cho Khu dân cư Lộc An và 49 tỷ đồng cho Khu dân cư Hữu Phước.