“Cú huých” cho thị trường bất động sản

Công khai thông tin

Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/3/2022 và thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP đã có quy định rõ hơn về tính công khai, minh bạch.

Nghị định 02/2022/NĐ-CP tạo “sân chơi” bình đẳng, minh bạch và rộng mở hơn

Cụ thể, tại mục b, Điều 4 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS cần phải công khai tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật; thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh BĐS, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án BĐS đưa vào kinh doanh (nếu có); thông tin về số lượng, loại sản phẩm BĐS được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm BĐS đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Các thông tin đã công khai, khi có sự thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời.

Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng quy định rõ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội).

Theo đó, điều kiện bắt buộc là: Có hợp đồng mua bán, thuê mua theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này. Trường hợp các bên ký hợp đồng trước ngày nghị định này có hiệu lực thì phải có hợp đồng đã ký; thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận; đối tượng của hợp đồng không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Với quy định này, nếu 1 trong 4 điều kiện nêu trên không được đảm bảo thì có thể giao dịch này sẽ bị xem là vô hiệu khi giải quyết tranh chấp. Giới chuyên gia nhận định, việc bổ sung những quy định mới tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP góp phần thực hiện Luật Kinh doanh BĐS được rõ ràng, minh bạch, chi tiết hơn.

Tạo điều kiện cho cá nhân, doanh nghiệp

Theo nghị định mới, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải tiến hành thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của luật, có ngành nghề kinh doanh BĐS. Khi thực hiện kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện: Có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Như vậy, so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP, thì Nghị định mới bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, không có trường hợp loại trừ như trước đây. Tuy nhiên, Nghị định 02/2022/NĐ-CP lại bỏ quy định về vốn pháp định quy định 20 tỷ đồng. Việc thay đổi này được giới kinh doanh hưởng ứng tích cực, vì nó có thể tạo ra sân chơi cho các tổ chức, cá nhân có vốn ít vẫn được tham gia vào kinh doanh BĐS một cách bình đẳng.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, việc bỏ yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn 20 tỷ đồng đảm bảo phù hợp với Luật Đầu tư năm 2020. Điều này tạo sự bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.