Tin Khu Vực 
Ngày 4/11, trong khuôn khổ Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 (Vietnam Investment Forum 2026 – VIF 2026), phiên thảo luận với chủ đề: “Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư” đã thu hút sự quan tâm đặc biệt khi đi sâu vào 3 trụ cột quyết định thị trường: Chính sách, hạ tầng và dòng vốn.
Tham dự phiên thảo luận có TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế; ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng & Nghiên cứu VIS Rating; ông Vũ Thành Lê, Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Phiên thảo luận do bà Nguyễn Thị Triều, Tổng Giám đốc Blue Bridge Investment Partners điều phối.
Tại đây, các chuyên gia nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn bản lề, với nền tảng vĩ mô ổn định, lãi suất duy trì thấp, lạm phát được kiểm soát và cơ cấu vốn đang dần chuyển dịch theo hướng bền vững hơn.
Phiên thảo luận với chủ đề “Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư”
Đã đến lúc đi theo tín hiệu thị trường
Theo TS. Đinh Thế Hiển, mong đợi lớn nhất của thị trường bất động sản không còn nằm ở việc nới tín dụng hay hỗ trợ dòng tiền ngắn hạn, mà ở những chính sách hướng tới nhu cầu thực. Bài toán nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý đã được nhắc tới từ năm 2008, 2012, 2022 đến nay nhưng chưa tạo đột phá, bởi thực tế cung - cầu vẫn lệch pha.
Ông phân tích, nếu kỳ vọng Nhà nước hỗ trợ trực tiếp 50% giá trị căn nhà thì điều này không khả thi; còn nếu phát triển các dự án giá thấp nhưng không tạo biên độ lợi nhuận hấp dẫn thì doanh nghiệp và nhà đầu tư không mặn mà, người mua cũng không xem đó là tài sản sinh lời. Khi cung nhà giá hợp lý không xuất hiện đủ lớn và minh bạch, đại bộ phận người dân vẫn chọn thuê nhà.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế
Vấn đề của thị trường, theo ông Hiển, không chỉ nằm ở siết tín dụng hay thủ tục pháp lý mà chủ yếu là giá bất động sản đã vượt xa khả năng chi trả thực tế. “Thị trường có bệnh thì phải nhìn đúng bệnh. Nếu cả thu nhập của người mua và giá trị khai thác cho thuê đều không tương xứng, thì vấn đề nằm ở giá. Mức giá hiện nay khiến thanh khoản không thể cải thiện”, ông nhấn mạnh.
Tại các đô thị lõi như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, những dự án ở vị trí đắc địa vẫn có cơ sở bán giá cao, nhưng đó không phải “mặt bằng chung”. Ngược lại, ở ngoại thành và vùng ven, ngay cả khi giảm giá mạnh, một số khu vực vẫn không có giao dịch phản ánh niềm tin thị trường suy giảm và kỳ vọng tăng giá không còn bền vững như trước.
Chặn đầu cơ, ưu tiên dự án thực
Trong khi một bộ phận nhà đầu tư cho rằng siết tín dụng khiến thị trường chững lại, TS. Đinh Thế Hiển chỉ rõ, Nhà nước không “siết” vào năm 2022, mà chỉ buộc can thiệp khi tín dụng tăng nóng nhưng không tạo thanh khoản thực. Đáng chú ý, có tình trạng ngân hàng cho vay cả khoản đặt cọc, khiến dòng vốn chảy mạnh vào đầu cơ.
Năm 2025, tín dụng toàn nền kinh tế tăng khoảng 13%, nhưng tín dụng bất động sản lại tăng gần 20% và tập trung vào lướt sóng. “Tiền đã đổ vào mạnh nhưng không làm thị trường lành mạnh, không tạo sóng, không có thanh khoản. Tín dụng vì thế phải được kiểm soát hướng vào nhu cầu thật”, ông nói.
Theo đó, dòng vốn ngắn hạn chạy theo kỳ vọng sóng ngắn hạn sẽ bị hạn chế; thay vào đó, các dự án tốt, pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác lâu dài sẽ nhận được dòng vốn.
Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng & Nghiên cứu VIS Rating
Ông Dương Đức Hiếu từ VIS Rating cho rằng, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo của thị trường bất động sản, song trái phiếu doanh nghiệp đang và sẽ là cấu phần thiết yếu bổ trợ.
Dư nợ trái phiếu bất động sản hiện khoảng 400.000 tỷ đồng, một con số không quá lớn so với quy mô nhu cầu vốn dài hạn của thị trường. Giai đoạn trước, trái phiếu từng giúp doanh nghiệp vượt khó khi tín dụng bị hạn chế; tuy nhiên, gần đây tỷ lệ phát hành cho tái cơ cấu nợ cao, làm suy giảm niềm tin nhà đầu tư cá nhân.
Điểm sáng là nguồn cầu trái phiếu từ các tổ chức tài chính lớn như bảo hiểm và quỹ đầu tư đang rất mạnh, trong khi nguồn cung chất lượng lại thiếu. Khung pháp lý siết chặt kiểm toán, mục đích sử dụng vốn, xếp hạng tín nhiệm giúp thị trường minh bạch hơn. Khi các điều chỉnh mới được hoàn thiện, giai đoạn 2026-2027 được dự báo là thời kỳ phát hành trái phiếu tăng trưởng trở lại, đặc biệt với trái phiếu hạ tầng.
“Các công trình dài hạn cần vốn dài hạn. Với tiêu chuẩn Basel III, tín dụng ngân hàng không thể gánh toàn bộ. Trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt với sự tham gia của bảo hiểm và quỹ hưu trí, sẽ là giải pháp cốt lõi”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Dòng vốn đổ theo không gian đô thị mở rộng
Theo ông Vũ Thành Lê, xu hướng đầu tư bất động sản đang thay đổi theo quy hoạch vùng, thay vì chỉ xoay quanh khu trung tâm hành chính truyền thống. Trước đây, nhà đầu tư quốc tế chỉ xem xét dự án trong phạm vi “lõi CBD” TP. Hồ Chí Minh; nhưng đến giai đoạn sau, bán kính quan tâm đã mở rộng hơn.
Việc sáp nhập tỉnh, thành, điều chỉnh đơn vị hành chính và phát triển hạ tầng liên vùng - metro, vành đai, cao tốc - đang tạo “bản đồ đầu tư” mới. Không chỉ là đô thị vệ tinh, mà còn là trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm hành chính mới.
Ông Vũ Thành Lê, Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Phát Đạt.
Với Phát Đạt, theo ông Vũ Thành Lê đã xác định chiến lược “đúng nút - đúng hạ tầng”. Doanh nghiệp sở hữu 500 ha tại TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập và xác định ưu tiên nhìn vào bản đồ quy hoạch 10 năm thay vì bản đồ giao thông hiện tại. “Hãy xem dòng tiền sẽ chảy về đâu”, ông nói.
Bàn về khả năng áp dụng thuế nhà thứ hai, thuế đất bỏ hoang, ông Vũ Thành Lê nhận định tác động ngắn hạn sẽ làm giảm hấp dẫn đầu cơ, nhưng dài hạn giúp thị trường minh bạch, định hình phân khúc giá theo nhu cầu ở thực. Chính sách đi vào đời sống cần thời gian, song đây là xu hướng tất yếu của thị trường phát triển.
Đánh giá khả năng hình thành Trung tâm tài chính tại TP. Hồ Chí Minh, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng chủ trương đúng, nhưng cần quan sát quá trình hiện thực hóa sản phẩm và cơ chế vận hành. Trung tâm tài chính tại New York, Hồng Kông (Trung Quốc), Chicago đều phát triển từ nền tảng thương mại mạnh và thị trường trái phiếu lớn.
Ông nhấn mạnh vai trò của trái phiếu bất động sản trong việc xây dựng thị trường vốn dài hạn. Tại Mỹ, lượng trái phiếu gấp ba cổ phiếu. Nếu phát triển đúng hướng, trái phiếu bất động sản có thể trở thành “động cơ bền vững” cho thị trường tài chính tại Việt Nam.
Các chuyên gia cũng thống nhất rằng vốn ngoại không thiếu, nhưng cần môi trường minh bạch, chuẩn mực quốc tế. Việt Nam sẽ phải đáp ứng yêu cầu về xếp hạng tín nhiệm, công bố dữ liệu, báo cáo minh bạch. Dòng vốn rút ra khỏi thị trường thời gian qua chưa phải xu hướng dài hạn; ngược lại, từ 2026 -2027, nhiều nhà đầu tư tổ chức kỳ vọng quay trở lại. Minh bạch thông tin, đối thoại doanh nghiệp - cơ quan quản lý và chuẩn hóa quy trình là chìa khóa giữ chân vốn ngoại.
Các chuyên gia thống nhất, chu kỳ mới của thị trường không phải cuộc chơi lướt sóng ngắn hạn. Metro, vành đai, cao tốc là câu chuyện 5-10 năm. Nhà đầu tư sẽ theo đuổi sản phẩm “rõ pháp lý - thật nhu cầu - dài hạn phát triển”. Chỉ những dự án đáp ứng tiêu chuẩn đó mới thu hút dòng vốn bền vững.
Thị trường đang định hình một giai đoạn mới: Kiểm soát đầu cơ, tái cấu trúc nguồn vốn, nâng chuẩn minh bạch và mở rộng không gian đô thị theo hạ tầng kết nối. Với tầm nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là trụ cột nền kinh tế và là điểm đến của dòng vốn lớn trong chu kỳ mới.
