Cần khung giá đất và thuế để tránh ‘bong bóng’ bất động sản

Giá đất: “con dao hai lưỡi” của thị trường

Trong bối cảnh hội thảo liên ngành giữa Bộ Tư pháp, Bộ Nông nghiệp và Bộ Tài nguyên – Môi trường về nhận diện điểm nghẽn và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai diễn ra chiều 22/9, lĩnh vực đất đai tiếp tục là tâm điểm thu hút sự quan tâm của dư luận và giới chuyên môn.

Theo các chuyên gia, mặc dù đã có những thay đổi tích cực, nhưng nhiều điểm nghẽn vẫn tồn tại, cần được tháo gỡ kịp thời để thị trường vận hành minh bạch và hỗ trợ phát triển các dự án trọng điểm.

Chia sẻ với phóng viên Báo Công Thương, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) và Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu GP.Invest cho biết, hiện có hai điểm nghẽn lớn nhất cần xử lý ngay trong Luật Đất đai hiện hành đó là phương thức định giá đất và công tác giải phóng mặt bằng. Đây là những yếu tố không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người dân và doanh nghiệp, mà còn quyết định tiến độ triển khai nhiều dự án trọng điểm.

Ngoài ra, thủ tục hành chính, tính đồng bộ của hệ thống văn bản pháp luật, cũng như sự liên kết giữa Luật Đất đai và các luật khác như Luật Quy hoạch, vẫn là những nội dung cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện. Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất và giải phóng mặt bằng là hai vấn đề then chốt, có tác động mạnh mẽ nhất và đòi hỏi giải pháp xử lý kịp thời.

Về vấn đề giá đất, ông Hiệp nhấn mạnh theo Luật Đất đai 2024, giá đất được xác định theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, nếu để thị trường quyết định hoàn toàn, Nhà nước sẽ khó kiểm soát giá, dẫn tới nguy cơ “bong bóng” bất động sản. Giá đất tăng liên tục kéo theo giá nhà và các loại bất động sản khác cũng tăng, khiến việc quản lý gặp khó khăn. “Đứng về mặt trước mắt, điều này có thể giúp ngân sách tăng thu, nhưng về lâu dài tiềm ẩn nguy cơ bất động sản đổ vỡ”, ông Hiệp nhận định.

Đất đai còn là yếu tố đầu vào quan trọng của nhiều doanh nghiệp. Khi giá đất tăng quá cao, nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp sản xuất, thậm chí đóng cửa, dẫn tới suy giảm kinh tế cục bộ. Chính vì vậy, quyết định của Bộ Chính trị về việc xem xét lại phương thức định giá đất là rất cần thiết, nhằm cân bằng giữa thu ngân sách, ổn định thị trường bất động sản và phát triển bền vững của nền kinh tế.

Theo ông Hiệp, cách tiếp cận giá đất hoàn toàn theo thị trường chưa lường hết hệ quả. Giá đất tăng liên tục tạo tâm lý đầu cơ, người dân tin rằng giá sẽ tiếp tục lên, đổ xô mua, dẫn tới “sốt đất” ảo.

Đồng thời, Luật Đất đai 2024 giao vai trò định giá cho các đơn vị tư vấn, vốn chủ yếu là công ty tư nhân, mới thành lập và thiếu kinh nghiệm. Điều này dẫn đến hai hệ lụy. Thứ nhất, tài sản Nhà nước vốn có giá trị rất lớn lại bị phụ thuộc vào quyết định của tư vấn, trong khi hội đồng định giá thường e ngại, ít dám phản biện ý kiến của tư vấn. Thứ hai, số lượng đơn vị tư vấn còn quá ít, dẫn đến tiến độ định giá vừa chậm vừa thiếu chính xác.

Thực tế cho thấy, chỉ trong vòng chưa đầy hai năm, các quy định về định giá đất đã liên tục thay đổi. Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều về giá đất đã bỏ sót chi phí hợp lý của nhà đầu tư như lãi vay, chi phí khảo sát, chi phí dự phòng. Đến tháng 6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP điều chỉnh; tuy nhiên vẫn chưa sát thực tế, nên ngày 15/8/2025, Nghị định 226/2025/NĐ-CP tiếp tục sửa đổi, bổ sung.

Những thay đổi dồn dập này cho thấy khuôn khổ pháp lý về định giá đất còn nhiều bất cập, cần ổn định hơn để bảo đảm quyền lợi Nhà nước và tạo môi trường minh bạch, lành mạnh cho thị trường bất động sản.

Quy trình định giá đất và vai trò của cơ quan quản lý

Các cơ quan quản lý Nhà nước đã thể hiện sự tiếp thu và đồng ý thực hiện một số thay đổi, mang tính tích cực về quan điểm. Chẳng hạn, trước đây Nghị định 71 lấy tài sản đấu giá làm căn cứ so sánh; nay đã bỏ và đưa ra thứ tự ưu tiên lựa chọn tài sản so sánh hợp lý hơn. Tuy nhiên, phương pháp triển khai và hướng dẫn còn “giật cục” và thiếu đồng bộ.

Một điểm đáng lưu ý, các cơ quan soạn thảo như Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn ít lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp bất động sản, những người trực tiếp chịu tác động và có kinh nghiệm thực tiễn. Việc tham khảo chủ yếu tập trung ở nhóm chuyên gia mang tính vĩ mô, khiến một số quy định chưa sát thực tiễn, ảnh hưởng đến hiệu quả thực thi.

Chẳng hạn, Nghị định 226 cho phép khấu trừ chi phí dự toán xây dựng được thẩm định. Tuy nhiên, theo Luật Xây dựng hiện hành, nhiều dự án khu đô thị không thẩm định dự toán mà chỉ phê duyệt quy hoạch, nên quy định này thiếu cơ sở áp dụng.

Ông Hiệp đề xuất, thay vì áp dụng cơ chế “giá đất thị trường”, cần xây dựng khung bảng giá đất làm nền tảng, cho phép các địa phương điều chỉnh theo vị trí, mức độ hấp dẫn. Đồng thời, bổ sung cơ chế thuế điều tiết giá đất để kiểm soát tình trạng một số chủ đầu tư đẩy giá lên quá cao thay vì chỉ áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp.

Về giải phóng mặt bằng, các quy định hiện nay còn hình thức, chưa minh bạch. Thông báo vận động, thu hồi, cưỡng chế vẫn theo thủ tục ba lần nhưng chưa đi vào thực tiễn; quy chế đền bù còn nhiều điểm chưa rõ, như 75% hỗ trợ tính theo diện tích hay số lượng chủ sở hữu. Những bất cập này làm chậm tiến độ, tạo vướng mắc cho doanh nghiệp và người dân. Theo ông Hiệp, cần sớm hoàn thiện cơ chế giải phóng mặt bằng để thực thi hiệu quả, minh bạch và công bằng.

Theo chuyên gia Nguyễn Quốc Hiệp, các thay đổi về Luật Đất đai là bước đi đúng hướng, nhưng nếu không đồng bộ với các luật khác và thiếu cơ chế điều tiết phù hợp, thị trường vẫn dễ bị ‘lệch pha’.

“Chỉ khi xây dựng khung giá đất hợp lý, đồng thời thiết lập cơ chế thuế điều tiết và hoàn thiện quy định về giải phóng mặt bằng, thị trường bất động sản mới trở lại lành mạnh, ổn định và phục vụ phát triển kinh tế bền vững”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Trước đó, tại buổi làm việc với Ban Thường vụ Đảng ủy Chính phủ về một số nội dung của 4 dự án Luật ngày 18/9, đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Tổng Bí thư Tô Lâm nêu rõ, Luật Đất đai là một đạo luật quan trọng, có phạm vi tác động rất lớn, liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp, người dân nên việc sửa đổi cần phải được xác định là nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách và phải được đầu tư nguồn lực, thời gian để thực hiện nghiêm túc và hiệu quả.

Tổng Bí thư yêu cầu nhận diện đầy đủ những điểm nghẽn, xem xét một cách kỹ lưỡng, căn cơ, gốc rễ vấn đề để phương án đưa ra phải đảm bảo tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực, hài hòa các lợi ích, tránh để phát sinh những điểm nóng, xảy ra tranh chấp, khiếu nại ảnh hưởng đến không khí chính trị chung; đồng thời cũng không để các thế lực thù địch lợi dụng xuyên tạc những chính sách trong việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai.