Căn hộ bán, văn phòng cho thuê giá sẽ tăng ?

Không gian làm việc chung tại TP. Hồ Chí Minh được dự báo sẽ gia tăng mạnh mẽ trong 2019

Theo phân tích của công ty tư vấn bất động sản (BĐS) CBRE, thị trường căn hộ bán trong năm 2018 ghi nhận những điều chỉnh liên tục trong việc triển khai dự án của chủ đầu tư với số căn chào bán duy trì ở mức cao gần bằng năm 2017. Trong Quý 4/2018 thị trường đón nhận thêm 8.112 căn hộ, tăng 28% theo quý, đưa tổng nguồn cung cả năm đạt 30.792 căn và và tổng nguồn cung lũy kế từ năm 1999 đạt 260.247 căn. Do cơ cấu và loại sản phẩm đa dạng đã giúp cho khả năng hấp thụ của thị trường vẫn tốt trong khi giá bán trung bình tăng.

Cụ thể có tới 31.083 căn hộ đã bán trong năm 2018, cao hơn tổng nguồn cung chào bán mới cả năm (mặc dù giảm 12% so với năm trước). Lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của các chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt như Empire City, Midtown, Metropole... Xét về phân khúc, phân khúc trung cấp (có mức giá từ 800 USD - 1500 USD/m2) chiếm 54% số căn bán được trong năm 2018.

Một điểm đáng chú ý trong năm 2018 tỷ lệ phân khúc trung cấp và bình dân (trên tổng nguồn cung mới) giảm so với năm 2017 đã đẩy mặt bằng giá phân khúc bình dân tăng đáng kể nên hiện không có nhiều dự án căn hộ mới được chào bán dưới US$800/m2.

Về giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong Quý 4/2018 ghi nhận ở mức 1.709 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng đáng kể này, so với năm ngoái, là do nguồn cung phân khúc hạng sang tăng trong Quý 4/2018 đồng thời mức giá của các dự án này cao hơn hẳn mặt bằng giá hiện tại. Phân khúc hạng sang ghi nhận mức giá của một vài dự án lên tới 7.000-8.000 USD/m2 hoặc hơn.

Dự báo trong năm 2019, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm đa số nhờ các dự án quy mô lớn như VinCity GRANDPARK (xấp xỉ 44.000 căn, Q9), Akari City ( gần 3.400 căn, Q. Bình Tân) và Safira Khang Điền (gần 1.500 căn, Q9). Về khu vực, phía Đông sẽ là điểm nóng của thị trường trong năm tới đặc biệt là khu vực Quận 9. Giá bán trong năm 2019 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp được dự báo có mức tăng thấp hơn là 1%.

Về thị trường văn phòng cho thuê, cả hai công ty nghiên cứu và tư vấn BĐS là CBRE và JLL đều khẳng định năm 2018 diện tích không gian làm việc linh hoạt đã gia tăng nhanh chóng và đây sẽ là xu hướng trong 2019 và những năm tới.

Cụ thể theo CBRE, tính đến năm 2018, tổng nguồn cung theo diện tích sàn của không gian làm việc linh hoạt đã lên đến hơn 37.000 m2, tăng 109% so với năm 2017. Mức tăng trưởng ấn tượng này được góp phần chủ yếu bởi sự mở rộng của các đơn vị vận hành đang hiện hữu như Toong, Up, Dreamplex, Regus, và một công ty mới từ Mỹ gia nhập vào thị trường vào tháng 12 năm qua. Sự gia tăng nhanh chóng của nguồn cung tại thị trường này đã giúp giải quyết được các vấn đề về “nơi làm việc” của rất nhiều công ty khởi nghiệp, doanh nghiệp vừa và nhỏ, người làm nghề tự do hay thậm chí là các công ty lớn và những tập đoàn. Sự bùng nổ mạnh mẽ của không gian làm việc linh hoạt cũng tỷ lệ thuận với tình hình hoạt động của mô hình này. Đơn cử riêng Q4/2018, tỷ lệ lấp đầy trung bình của không gian làm việc chung tại TP. Hồ Chí Minh đạt xấp xỉ 80%. Những không gian làm việc linh hoạt đang và sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cầu thuê văn phòng trong thời gian sắp tới. Theo các giao dịch được thu thập bởi CBRE trong năm 2018 thì các giao dịch từ không gian làm việc linh hoạt chiếm tỷ lệ cao nhất với 22% trong tổng số tổng các khách hàng đã giao dịch. Do đó nguồn cung không gian làm việc linh hoạt dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên trong năm 2019.

Về thị trường văn phòng cho thuê truyền thống, năm 2018, TP.Hồ Chí Minh chỉ tiếp nhận thêm một nguồn cung hạng B duy nhất với tổng diện tích cho thuê ngoài là 3.600 m2. Thị trường văn phòng được kỳ vọng sẽ sôi động hơn trong năm 2019 với tổng diện tích được chào thuê dự kiến là 151.855 m2 từ 9 tòa nhà: Friendship Tower, Lim 3 Tower (Hạng A), Crescent Hub, OneHub Saigon, Etown 5, Opal Office Tower, Thaco Building, DHA Tower và tòa Viettel Complex giai đoạn 2 (hạng B). Sự khan hiếm nguồn cung trong năm 2018 liên tục làm tăng giá thuê cho cả hai hạng A và B. Giá thuê hạng A trong năm qua được ghi nhận ở mức 43,48 USD và hạng B là 23,42 USD, tăng lần lượt 15,8% và 10,8% so với năm 2017.

Dự báo xa hơn trong vòng 3 năm tới, với tổng nguồn cung mặt bằng văn phòng mới dự kiến lên đến hơn 360.000 m2 từ 15 tòa nhà, thị trường văn phòng sẽ có những bước đi chậm hơn trong việc tăng giá thuê cho cả hai hạng: A và B mặc dù giá hạng A vẫn sẽ giữ ở mức cao.