Bùng nổ thị trường phát hành trái phiếu bất động sản đầu năm 2020

Vì sao trái phiếu bất động sản bùng nổ?

Trong bối cảnh nguồn vốn vay từ ngân hàng cho BĐS ngày càng bị siết chặt, thị trường TP BĐS được xem là một trong những kênh dẫn vốn quan trọng cho các doanh nghiệp (DN) BĐS nhằm giải quyết bài toán vốn cho dự án.

Thị trường trái phiếu bất động sản phát triển nhanh là kênh dẫn vốn có nhiều ưu việt cho doanh nghiệp

Thực tế các DN BĐS đang khát vốn do nguồn vốn cho lĩnh vực BĐS đang bị siết lại theo chính sách của Nhà nước, theo Thông tư 22/2019 được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành ngày 15/11/2019 nhằm thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực từ 1/1/2020.

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước đưa ra lộ trình giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 40% hiện nay xuống còn 30% vào ngày 1/10/2022, mỗi năm giảm 3 - 4%. Ngoài việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, NHNN còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%.

Như vậy, khi kênh cung ứng vốn nhiều nhất gắp khó khăn thì các DN BĐS buộc phải chuyển sang kênh huy động khác là phát hành trái phiếu.

Chuyên gia tài chính TS. Bùi Quang Tín - cho rằng, nguyên nhân khiến thị trường TP BĐS sôi động, đặc biệt với các DN BĐS do việc tiếp cận vốn ngân hàng trở lên khó khăn. Các DN phải tìm kiếm nguồn vốn từ thị trường khác, điều này mở ra kênh tiếp cận vốn mới, đó là huy động qua thị trường TP. Đây cũng được xem là kênh cung cấp vốn trung, dài hạn tốt cho các DN hiện nay.

Mặt khác, khi phát hành TP, các DN BĐS được bổ sung nguồn vốn đầu tư với cơ chế mềm hơn, so với việc phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí để được vay tín dụng ngân hàng. Đồng thời, các ngân hàng thương mại cũng đỡ bị áp lực, đỡ phải gánh vác việc cung ứng tín dụng trung, dài hạn cho các DN BĐS, giảm thiểu được rủi ro.

Cùng quan điểm trên, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - đánh giá, các DN BĐS xem trái phiếu là một kênh để đa dạng hóa nguồn vốn, khi hệ số rủi ro cho BĐS được NHNN quy định ở mức cao, khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng, hướng tới sự phát triển cân bằng hơn giữa kênh thị trường vốn và kênh tín dụng ngân hàng là tín hiệu tích cực.

Cần phát triển thị trường trái phiếu minh bạch, lành mạnh

Nghị định 163/2018/NĐ-CP (thay thế Nghị định 90/2011/NĐ-CP) có hiệu lực kể từ ngày 1/2/2019, có độ mở cao, đã tạo điều kiện cho thị trường TP DN phát triển mạnh thời gian qua, nhưng cũng đã xuất hiện một số hạn chế, bất cập cần được kịp thời điều chỉnh.

Cần sự tăng cường giám sát từ các cơ quan quản lý, để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường trái phiếu bất động sản - ảnh minh họa

Theo thống kê của Bộ Tài chính, trong 11 tháng năm 2019, có 28/177 DN, chiếm 15,8% có giá trị TP phát hành vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, đáng lưu ý là có đến 11 DN vượt 50 lần (chiếm tỷ lệ 6,2%); có 6 DN vượt 100 lần (chiếm tỷ lệ 3,38%) vốn chủ sở hữu.

Đáng chú ý, một số DN BĐS sản có lãi suất trái phiếu lên đến 12 - 14%/năm, cao hơn mức lãi suất TP bình quân, cá biệt có DN có lãi suất trái phiếu ở mức tối đa là 20%/năm. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 2.17 Điều 6 Thông tư 78/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính thì mức lãi suất tối đa được xác định để khấu trừ thuế chỉ là 13,5%/năm. Trên mức lãi suất 13,5%/năm, DN không được tính phần lãi vay này vào chi phí, mà phải thanh toán bằng lợi nhuận sau thuế, có thể dẫn đến thiệt hại cho quyền lợi của các cổ đông, các thành viên của DN…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) – đánh giá, thị trường TP BĐS phát triển nhanh, mặt tích cực sẽ làm tăng quy mô, tăng tính hấp dẫn của thị trường và đặc biệt là vai trò kênh dẫn vốn có nhiều ưu việt cho DN BĐS. Tuy nhiên, mặt tiêu cực là dẫn đến tình trạng cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu DN không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá.

Tuy nhiên, nếu cuộc đua lãi suất TP DN BĐS vẫn tiếp tục tăng cao thì rủi ro cũng sẽ tăng theo, không chỉ cho nhà đầu tư mà còn cho cả các DN phát hành bởi khi phát hành với lãi suất quá cao thì áp lực trả nợ cũng tăng theo, gia tăng gánh nặng tài chính cho DN.

TS. Bùi Quang Tín nhìn nhận, việc trái phiếu DN phát triển nhanh về cả quy mô và lãi suất cao đương nhiên sẽ có rủi ro. Về nguyên tắc, lãi suất càng cao thì rủi ro càng lớn.

Sau một thời gian thử nghiệm mở cửa, thị trường TP DN đã xuất hiện những dấu hiệu bất thường như DN vốn điều lệ vài trăm tỷ đồng phát hành trái phiếu trị giá hàng nghìn tỷ đồng, lãi suất phát hành trái phiếu lên tới 22%...

Nhằm phát triển thị trường TP DN minh bạch, lành mạnh, vừa trở thành một trong những nguồn cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho DN, trong đó có DN BĐS, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư trái phiếu. Gần đây, Bộ Tài chính đã có những động thái siết lại điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông qua việc sửa đổi Nghị định số 163/2018/NĐ-CP.

Một trong số những nội dung tại dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành TP DN đang được Bộ Tài chính xây dựng Dư nợ TP DN phát hành riêng lẻ không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu tại báo cáo tài chính quý gần nhất, lãi suất TP cũng không được vượt quá 20%/năm. Ngoài ra, nếu muốn phát hành TP vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu, DN phải lựa chọn kênh phát hành ra công chúng với tiêu chuẩn, điều kiện cao hơn và công khai, minh bạch hơn...