Bỏ cọc đấu giá đất đang trở thành hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản

Theo thông tin từ Thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, tại đợt đấu giá quyền sử dụng đối với 68 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man (thuộc dãy ONT-07 và ONT-08), ở thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai (Hà Nội). Tính đến ngày 16/9, mới chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tổng số tiền chỉ hơn 80 tỷ đồng. Đáng chú ý, các lô này đều có giá trúng từ 51,6 triệu đến hơn 55 triệu đồng/m²; toàn bộ các lô có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m² đều bị bỏ cọc. Đặc biệt, phiên đấu giá tại Thanh Oai đã thu hút được 4.600 hồ sơ nộp tham gia, đây là số lượng hồ sơ kỷ lục từ trước đến nay.

Chỉ có 13/68 lô đất được đấu giá thành công hôm 10/8 tại Thanh Oai (Hà Nội) đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính. Ảnh: Hồng Khanh

Bên cạnh đó, Công ty Đấu giá hợp danh số 5 vừa thông báo cho biết tạm dừng phiên đấu giá đất 26 thửa đất trên có vị trí tại khu Trũng Vỡ, xã Tân Hội, huyện Đan Phượng (Hà Nội). Giá khởi điểm các lô này hơn 13 triệu đồng mỗi m2, tương đương tiền đặt trước 196-268 triệu đồng một lô. Nguyên nhân là đơn vị tổ chức đấu giá đã thông báo tạm dừng buổi đấu giá do Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng gửi công văn thực hiện công tác rà soát lại quy trình thủ tục, phương án đấu giá theo Luật Đất đai mới.

Một điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng (Hà Nội).

Trước đó, cuối tháng 7/2024, huyện Đan Phượng đã đấu giá thành công 85 thửa đất. Với tổng số hồ sơ tham dự lên tới hơn 1.200 bộ, tương đương mỗi lô đất có khoảng 14 khách hàng quan tâm. Kết thúc buổi đấu giá, 85 thửa đất đã được bán thành công. Trong đó, lô trúng đấu giá cao nhất lên tới 99,2 triệu đồng/m2, cao gấp đôi giá khởi điểm. Thời gian qua, các phiên đấu giá đất "nóng" ở các huyện ngoại thành Hà Nội là vấn đề gây chú ý, đặc biệt là vấn đề giá trúng quá cao, trong khi giá khởi điểm lại quá thấp.

Mặc dù đấu giá đất sẽ tạo một nguồn thu đáng kể cho ngân sách các địa phương, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế, xã hội. Tuy nhiên trong quá trình đấu giá lại phát sinh ra vấn đề nghiêm trọng là giá được trả so với giá thời điểm là rất cao. Đáng chú ý, những vùng ven đấu giá những lô đất có giá cao hơn những mảnh đất ở trong khu vực nội thành. Đây có thể coi là điều mang tính chất bất thường khi giá trị khai thác đất từ vùng ven chưa đủ cao như các vị trí đất ở trong nội thành.

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết, nguyên nhân của tình trạng này có thể xuất phát từ tâm lý của người dân. Theo đó, nhiều người cho rằng khi 1/1/2026, nhà nước sẽ áp dụng giá đất theo thị trường và có thể giá đất sẽ rất cao nên người dân mong muốn tại thời điểm này đấu giá đất vẫn áp dụng quy định hiện thời nên muốn thực hiện thủ tục gom đất để có thể đầu tư, đầu cơ lâu dài để kiếm lời.

Bên cạnh đó, một số trường hợp người sử dụng đất ở địa phương đó mong muốn đẩy giá lên cao, dùng thủ thuật để tăng giá và đưa giá mặt bằng cao hơn bình thường để kiếm lời. Ngoài ra, nguyên nhân có thể đến từ tâm lý đầu cơ đám đông khi tham gia các cuộc đấu giá. Theo đó, người dân khi thực hiện đấu giá sẽ liên tục trả giá cao hơn để quyết tâm lấy được mảnh đất đó. Sau đó tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán, sang tay và kiếm lời với giá cao hơn so với giá khởi điểm.

Luật sư cũng cho rằng, những mảnh đất với giá trị ảo, thiếu đi giá trị thực sẽ không đem lại hiệu quả kinh tế cũng như xã hội. Mục tiêu cuối cùng của cơ quan quản lý là đất đai phải mang đúng giá trị thực sự mà nó đem lại.

Theo đó, để ngăn chặn tình trạng này cần có chế tài riêng với những nhà đầu tư bỏ cọc như cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định và bị trừ uy tín khi tham gia các cuộc phiên khác về sau. Quy định cũng cần bổ sung thêm phần thiệt hại, chi phí phải bồi thường khi bỏ cọc, gồm chi phí tổ chức đấu giá lại, để tăng tính răn đe với nhóm nhà đầu tư này.