Bất động sản Hà Nội: Giao dịch thấp, nhiều nhà đầu tư “bán tháo” cắt lỗ

Giao dịch thấp, giá bán chững lại

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam về thị trường bất động sản Hà Nội quý II và 6 tháng đầu năm, đối với phân khúc căn hộ, sau biến động sốt đất mạnh và dịch bệnh Covid-19 kéo dài, thị trường yếu, ít giao dịch. Các chủ đầu tư vì vậy mà hạn chế chào bán để thăm dò thị trường, giá cũng không có hiện tượng điều chỉnh.

Các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng quà. Ở thị trường thứ cấp, có hiện tượng giảm giá bán đến mức lỗ để thu hồi vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Hiện tượng này phần lớn xuất hiện ở các dự án cao cấp. Các sản phẩm căn hộ chủ yếu nằm ở các quận như: Hoàng Mai, Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy...

Còn tại phân khúc đất nền, liền kề, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung suy giảm do khan hiếm dự án mới được phê duyệt. Lượng giao dịch ảnh hưởng do giá còn ở mức cao, một phần khác là do dịch bệnh COVID-19 kéo dài.

Khu vực nhà liền kề chủ yếu ở Đông Anh, Gia Lâm, Phú Xuyên. Một số sản phẩm cao cấp cũng có dấu hiệu giảm giá thông qua việc đưa chương trình khuyến mãi lớn và tặng quà khủng. Trong khi đó, giá đất tại các dự án ở Đông Anh, Gia Lâm chững lại và giữ như ở cuối quý I mặc dù giao dịch thấp.

Giá đất ở một số khu vực có hiện tượng sốt đất như: Hòa Lạc, Sơn Tây, Hoài Đức… đã có dấu hiệu sụt giảm, thể hiện qua thông tin chào bán trên thị trường nhưng cũng không xuất hiện giao dịch thực.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản không thể cầm cự, buộc phải hạ giá bán để thu lại dòng tiền, trang trải các chi phí cấp bách khác.

Cũng theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, hầu hết nguồn cung thị trường trong quý II/2021 được chào bán từ 11 dự án bất động sản đã chào bán từ trước và không có dự án mới nào được cấp đủ điều kiện bán hàng trong quý II/2021. Sản phẩm căn hộ chủ yếu nằm ở các quận như: Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy; nhà liền kề chủ yếu ở Đông Anh, Gia Lâm...

Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận lực cầu về nhà đất tăng mạnh. Tuy nhiên, căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở những dự án giá bình dân và rất chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỷ lệ hấp thụ không cao. Trong quý II/2021, thị trường ghi nhận lượng giao dịch đạt thấp, một phần do giá đã neo ở mức cao, một phần do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Bên cạnh đó, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh đã làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Cen Group cũng đưa ra nhận định, việc thị trường căn hộ chững lại nguyên nhân từ việc đầu tư, lướt sóng không còn mang lại lợi nhuận cao. Biên độ lợi nhuận thấp nên nhà đầu tư dù có đổ vốn vào cũng là để mua nhà cho thuê bởi mức lợi nhuận từ cho thuê nhà vẫn ổn định hơn mức lãi suất ngân hàng đang ngày càng thấp.

Cũng theo ông Hưng, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 kéo dài khiến thị trường cho thuê căn hộ cũng trở nên khó khăn. Một căn hộ khoảng 100m2 được đầu tư cơ bản sẽ có mức giá cho thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng. Mức giá cao này khiến nhu cầu thuê nhà giảm, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh đang kéo dài phức tạp như hiện nay.

Nhà đầu tư tìm cách “bán tháo”

Theo các chuyên gia, xu hướng cắt lỗ, hạ giá bất động sản là điều tất yếu khi dịch Covid-19 tác động đến thị trường hơn một năm nay. Đáng chú ý là tác động của làn sóng dịch bệnh lần thứ 4 khiến thị trường một số nơi rơi vào tình trạng ảm đạm. Nhiều nhà đầu tư bất động sản không thể cầm cự, buộc phải hạ giá để thu lại dòng tiền, trang trải các chi phí cấp bách khác.

Ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của batdongsan.com.vn chỉ ra, trong vài năm gần đây, sản phẩm chung cư cao cấp được chào bán với số lượng lớn khiến cho thị trường trở nên bão hòa. Các nhà đầu tư khi mua nhà cũng chỉ mua với mục đích đầu cơ, lướt sóng hoặc sử dụng để kinh doanh cho thuê tạm thời.

“Tuy nhiên, sang năm 2021, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư đã có sự giảm sút mạnh so với cách đây 2 năm. Nếu như năm 2019, tỷ suất này là 5,2%/năm, nay chỉ còn bình quân khoảng 4%/năm. Mức lợi nhuận cho thuê chung cư hiện nay còn thấp hơn lãi suất ngân hàng, nên sự quan tâm của nhà đầu tư đối với phân khúc này có dấu hiệu giảm. Không những vậy, tác động từ dịch bệnh khiến không ít nhà đầu tư buộc phải tìm cách bán sản phẩm để thu hồi lại vốn”, ông Hiếu phân tích.

Nhìn ở khía cạnh lạc quan, theo Savills Hà Nội, mặc dù giá thuê trong quý giảm -8%, song công suất thị trường căn hộ dịch vụ vẫn được ghi nhận ổn định theo năm, một phần là vẫn còn số lượng chuyên gia nước ngoài cố định ở lại Việt Nam. Nhờ lượng chuyên gia nhất định, nên nhu cầu đối với căn hộ dịch vụ vẫn được ghi nhận.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, sự phục hồi của thị trường căn hộ dịch vụ được kỳ vọng vào quá trình triển khai vắc-xin cũng như sự dịch chuyển trong dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Đáng chú ý, xu hướng phát triển công nghiệp gắn liền với tăng trưởng của thị trường căn hộ dịch vụ.

“Sự phát triển về công nghiệp tại các tỉnh lân cận tại Bắc Giang, Thái Nguyên và Hải Dương đã thúc đẩy nguồn cung tương lai của thị trường căn hộ dịch vụ, đặc biệt tại các khu vực vành đai của Hà Nội. Nguồn cung tương lai chủ yếu tại các vành đai và thuận lợi đi đến các tỉnh, có thể nói, đây là xu hướng nổi bật về đón đầu các dòng sản phẩm về căn hộ dịch vụ tại thị trường Hà Nội” - ông Powell phân tích.

Nhận định chung về thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh việc chịu nhiều áp lực do ảnh hưởng của Covid-19, thị trường bất động vẫn đang tồn tại nhiều bất cập như cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp khi chung cư cao cấp chiếm tỷ lệ lớn, chung cư trung bình, giá rẻ phục vụ cho đại đa số người dân lại rất hiếm; giá bất động sản đã thiết lập trên một mặt bằng mới mặc dù có đại dịch Covid-19 xảy ra; tình trạng đầu cơ vẫn còn diễn ra phổ biến ở các nơi, nhất là các đô thị lớn, các khu vực có chủ trương tách nhập, nâng cấp, xuất hiện các tình trạng thổi giá cục bộ…

Thông tin về vấn đề này, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho hay, đây là những vấn đề đặt ra cho các cơ quan quản lý nhà nước phải có một loạt những chính sách mới ban hành để điều chỉnh. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu sửa đổi trình Chính phủ vào quý III và quý IV/2021 để Chính phủ ban hành những quy định cụ thể hơn, nhằm hạn chế hoặc kiểm soát các hoạt động giao dịch của thị trường, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến đất nền, kinh doanh bất động sản.