Bất động sản công nghiệp miền Trung hút vốn FDI

Bất động sản công nghiệp miền Trung còn nhiều dư địa phát triển

Tại họp báo công bố tiêu biểu thị trường bất động sản Đà Nẵng quý I/2026 do CBRE Việt Nam thực hiện mới đây, chuyên giá CBRE cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung có nhiều chuyển biến tích cực, hứa hẹn bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Theo CBRE, việc Thừa Thiên Huế trở thành TP. Huế trực thuộc Trung ương vào năm 2025, cùng với quy hoạch mở rộng tại Đà Nẵng và Khánh Hòa, đang góp phần định hình miền Trung trở thành cực tăng trưởng trọng điểm về công nghiệp và logistics, tạo thế chân vạc cùng hai đầu kinh tế phía Bắc và phía Nam.

Đáng chú ý, hệ thống hạ tầng đang có bước bứt phá mạnh mẽ, đặc biệt là các tuyến cao tốc Bắc - Nam và định hướng hình thành các khu thương mại tự do. Những yếu tố này góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn về logistics, đồng thời mở ra không gian phát triển cho các dự án công nghiệp quy mô lớn.

“Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô và địa chính trị thế giới còn nhiều biến động, Đà Nẵng nói riêng và khu vực miền Trung nói chung lại nổi lên là điểm thu hút đầu tư FDI về bất động sản công nghiệp nhờ lợi thế về quỹ đất dồi dào, chi phí thuê cạnh tranh và hệ thống hạ tầng logistics ngày càng hoàn thiện”, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Dịch vụ Văn phòng và Công nghiệp tại CBRE Việt Nam nhận định. Điều này không chỉ mang lại phương án tối ưu về vận hành cho doanh nghiệp mà còn góp phần giảm tải áp lực cho các thị trường công nghiệp truyền thống tại miền Bắc và miền Nam.

Ông Hiếu cho biết, trong quý I/2026, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp đã xin được giấy phép để mở rộng như Khu công nghiệp Phù Mỹ (Gia Lai), VSIP Nghệ An, VSIP Hà Tĩnh, đến các nhà đầu tư thứ cấp như Sembcorp… đều có tín hiệu tích cực ở thị trường khu vực miền Trung.

Theo kết quả nghiên cứu của CBRE, tính đến quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại miền Nam đạt 86%, miền Bắc 80%, trong khi miền Trung mới đạt 57%. Con số này cho thấy dư địa về quỹ đất công nghiệp cho thuê tại khu vực miền Trung vẫn còn khá lớn.

Về giá thuê, dữ liệu thị trường từ CBRE cho thấy mức giá thuê đất công nghiệp tại miền Trung đang duy trì ở mức hấp dẫn, thấp hơn từ 50% đến 60% so với các thị trường cấp 1 tại miền Bắc và miền Nam. Cụ thể, giá thuê trung bình đạt khoảng 63 USD/m2 cho toàn kỳ hạn thuê, trong khi con số này ở miền Bắc là 143 USD/m2 và miền Nam là 185 USD/m2. Lợi thế chi phí này giúp các nhà đầu tư tối ưu hóa nguồn vốn ban đầu, đặc biệt đối với những ngành sản xuất định hướng xuất khẩu hoặc cần quỹ đất quy mô lớn.

Xu hướng hình thành các trung tâm công nghiệp mới

Chuyên gia CBRE nhận định, hiện nay, khu vực miền Trung Việt Nam tiếp tục thu hút các doanh nghiệp cần diện tích đất lớn, có kế hoạch phát triển dài hạn tại Việt Nam và mong muốn tối ưu hóa bài toán chi phí. Sự dịch chuyển này đang hình thành các cụm ngành chuyên biệt theo từng tiểu vùng: Khu vực Bắc Trung Bộ (Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh) trở thành điểm đến của ngành điện tử nhờ nguồn lao động tay nghề cao và chi phí phù hợp. Tiểu vùng Trung Trung Bộ (Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi) tập trung các dự án sản xuất ô tô, cơ khí và vật liệu xây dựng với các tập đoàn lớn như THACO và dự án Khu liên hợp sản xuất gang thép Dung Quất của Hòa Phát. Trong khi đó, Bình Định và Gia Lai thu hút các doanh nghiệp nội thất nhờ tận dụng nguồn cung gỗ dồi dào từ Tây Nguyên. “Đặc biệt, Đà Nẵng định hướng phát triển chuyên sâu về công nghệ thông tin và logistics để nâng cao năng lực cạnh tranh cho toàn vùng”, ông Hiếu nói.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương trong khu vực cũng đang triển khai các chính sách ưu đãi đầu tư như miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế nhập khẩu máy móc, đồng thời đẩy mạnh cải cách hành chính nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, thuận lợi. Đây được xem là đòn bẩy quan trọng giúp khu vực thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Theo đánh giá từ các nghiên cứu thị trường, CBRE đưa ra 3 nhận định về xu hướng thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung thời gian tới.

Thứ nhất, sự hình thành các trung tâm công nghiệp mới xoay quanh cụm cảng, hệ thống cao tốc và Khu thương mại tự do Đà Nẵng. Việc quy hoạch khu thương mại tự do với quy mô hơn 1.800 ha, kết hợp cùng các dự án hạ tầng trọng điểm như cảng Liên Chiểu, cao tốc Bắc - Nam và tuyến đường ven biển, được kỳ vọng sẽ tối ưu hóa năng lực chuỗi cung ứng và tạo tiền đề thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Thứ hai, nguồn cung và chất lượng nhà xưởng xây sẵn tại miền Trung được dự báo sẽ tăng nhanh để thu hẹp khoảng cách với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Sự dịch chuyển của các doanh nghiệp trong lĩnh vực điện tử, công nghệ cao và bán dẫn đang đặt ra yêu cầu cao hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật, thúc đẩy sự xuất hiện của các dự án RBF quy mô lớn, tích hợp tiêu chuẩn ESG.

Thứ ba, bản đồ phát triển công nghiệp giữa ba miền ngày càng thể hiện rõ sự khác biệt. Trong đó, miền Nam được thúc đẩy bởi nhu cầu thị trường, miền Bắc lấy công nghệ làm mũi nhọn, còn miền Trung tập trung vào lợi thế tối ưu hóa chi phí. Yếu tố này đang giúp khu vực miền Trung trở thành lựa chọn chiến lược của nhiều doanh nghiệp quốc tế trong quá trình mở rộng sản xuất tại Việt Nam.

Miền Trung đang nổi lên là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí thuê cạnh tranh và hạ tầng logistics ngày càng hoàn thiện. Theo CBRE, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại khu vực mới đạt 57%, cho thấy dư địa phát triển còn lớn. Thời gian tới, các trung tâm công nghiệp mới, nhà xưởng hiện đại và cụm ngành chuyên biệt được dự báo sẽ hình thành mạnh mẽ.