Tin Khu Vực 
Tăng trưởng chuyển từ lượng sang chất
Năm 2025, thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét từ tăng trưởng theo chiều rộng sang chiều sâu. Lợi thế chi phí chỉ còn là điều kiện cần, trong khi khả năng đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế, yêu cầu ESG và nhu cầu sản xuất quy mô lớn, dài hạn của dòng vốn FDI trở thành yếu tố quyết định đối với các nhà sản xuất lớn.
Theo Savills Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp năm 2025 cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa hai khu vực Bắc - Nam. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt khoảng 86%, cho thấy nhu cầu thuê đất vẫn duy trì ổn định trong bối cảnh nguồn cung mới liên tục được bổ sung. Giá thuê đất trung bình ghi nhận ở mức 141 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê. Phân khúc kho xưởng xây sẵn tiếp tục đóng vai trò “đệm cầu”, với giá thuê trung bình khoảng 5,1 USD/m2/tháng, đáp ứng tốt nhu cầu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như nhà đầu tư mới gia nhập thị trường.
Trong khi đó, miền Nam tiếp tục khẳng định vị thế trung tâm sản xuất công nghiệp lớn nhất cả nước. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt tới 90%, cùng mức giá thuê trung bình 191 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn đáng kể so với miền Bắc. Đáng chú ý, phân khúc kho xưởng xây sẵn tại khu vực này ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, một phần nhờ mức giá thuê trung bình thấp hơn, khoảng 4,4 USD/m2/tháng, phản ánh sức hấp thụ mạnh mẽ của các ngành sản xuất có tốc độ quay vòng nhanh.
Thị trường bất động sản công nghiệp năm 2025 ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét từ tăng trưởng theo chiều rộng sang chiều sâu. Ảnh: Khôi Nguyên
Song song với cải thiện hạ tầng, thị trường năm 2025 cũng chứng kiến sự trỗi dậy của các ngành công nghiệp thế hệ mới. Lĩnh vực trung tâm dữ liệu đang tăng tốc mạnh mẽ, với tổng công suất thiết kế đạt khoảng 524,7 MW vào năm 2025 và dự kiến có thể chạm mốc 950 MW vào năm 2030 theo các kế hoạch và công bố hiện tại. Ngành bán dẫn cũng được dự báo đạt quy mô thị trường khoảng 16,5 tỷ USD vào năm 2030, đi kèm mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư nhằm đáp ứng nhu cầu nhân lực chất lượng cao cho các lĩnh vực công nghệ then chốt.
Các chuyên gia bất động sản đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, trong đó động lực tăng trưởng không còn dựa chủ yếu vào mở rộng diện tích, mà chuyển sang nâng cao chất lượng dự án với mô hình hiện đại.
Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS nhận định: “Phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận sự mở rộng cả về quy mô và chất lượng với 478 khu công nghiệp đã được thành lập, trong đó 324 khu đang hoạt động, tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 95,7 nghìn ha. Các khu công nghiệp mới được định hướng phát triển theo mô hình hiện đại, trong khi các khu hiện hữu từng bước chuyển đổi sang mô hình sinh thái, thông minh, hướng tới mục tiêu Net Zero và thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới”.
Nguồn cung dự báo tăng mạnh
Bước sang năm 2026, nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp được dự báo bước vào giai đoạn hồi phục rõ nét. Theo đánh giá của Chứng khoán Vietcombank, giai đoạn khó khăn nhất của ngành đã qua, hoạt động cho thuê đất được kỳ vọng phục hồi từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026. Động lực đến từ việc các lo ngại về thuế quan dần hạ nhiệt, cùng với việc doanh nghiệp đã chủ động thích ứng thông qua đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Từ năm 2026, nguồn cung đất khu công nghiệp được nhìn nhận sẽ tăng mạnh khi hàng chục dự án được phê duyệt trong năm 2025. Cùng với hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện, các khu vực vùng ven được đánh giá có điều kiện cạnh tranh tốt hơn về giá thuê và hiệu quả vận hành. Lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc vào quỹ đất gắn với hạ tầng trọng điểm, uy tín trong thu hút FDI và năng lực tài chính, quản trị của chủ đầu tư.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam
Các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, hiện Việt Nam đang trở thành điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất và logistics toàn cầu nhờ vị trí chiến lược, vừa là cầu nối Á - Âu, vừa nằm trên tuyến hàng hải quốc tế sầm uất ở Biển Đông. Cùng đó, xu hướng China+1 thúc đẩy nhiều tập đoàn đa quốc gia chuyển dịch sản xuất sang Việt Nam để đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Đáng chú ý, các nhà sản xuất toàn cầu hiện đều có cam kết Net Zero và sẽ chỉ lựa chọn những khu công nghiệp đạt chuẩn xanh, thông minh nhằm đáp ứng yêu cầu của chuỗi cung ứng toàn cầu. Để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, các chuyên gia cho rằng, Việt Nam cần tập trung không chỉ vào bất động sản thuần túy, mà còn cả các giá trị mềm như chất lượng lao động, năng suất sản xuất, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp và môi trường đầu tư minh bạch, ổn định...
“Thời gian qua, hạ tầng bất động sản công nghiệp Việt Nam cải thiện mạnh mẽ, lợi thế chi phí được duy trì và dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển. Lĩnh vực này vừa được kỳ vọng tăng trưởng về lượng, vừa định hình rõ nét hơn về chất. Điều này sẽ đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong trung và dài hạn”, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định.
TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, cần đặt ra những hướng đi cụ thể, dài hạn cho bất động sản công nghiệp, trong bối cảnh thị trường đang đối mặt nhiều thách thức. Trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân, các chính sách mới đã tạo thuận lợi nhưng triển khai còn nhiều bất cập. Cùng với đó, cần nhân rộng mô hình khu công nghiệp xanh, sinh thái.