TP. Hồ Chí Minh: Giá căn hộ tăng 22,4%, nguồn cung mới giảm mạnh

Quý I/2025, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận những diễn biến trái chiều khi nguồn cung mở bán mới giảm mạnh, trong khi giá bán trung bình duy trì đà tăng ấn tượng. Sự khan hiếm nguồn cung cộng hưởng với kỳ vọng về triển vọng phục hồi và cú hích từ chính sách đang tạo ra những áp lực lớn lên giá bán và cấu trúc thị trường.

Nguồn cung mới giảm hơn 31%

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý I/2025, TP. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 340 căn hộ mở bán mới, giảm tới 31,1% so với cùng kỳ năm trước và trở thành mức thấp nhất kể từ đầu năm 2023. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động, cùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài khiến tiến độ mở bán chậm lại.

Trái ngược với nguồn cung sụt giảm, giá bán căn hộ sơ cấp lại tiếp tục tăng mạnh. Giá trung bình toàn thị trường đạt 88,4 triệu đồng/m², tăng 4,9% so với quý trước và tăng tới 22,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều đáng chú ý là hầu hết các dự án hiện đang mở bán đều điều chỉnh giá theo chiều hướng tăng.

Đơn cử tại Vinhomes Grand Park, giá bán căn hộ ghi nhận mức tăng dao động từ 3% đến 13% so với quý trước. Trong khi đó, dự án Thảo Điền Green thậm chí có mức tăng vượt 20% do số lượng căn còn lại rất hạn chế, kết hợp với yếu tố hạ tầng khu vực được cải thiện mạnh mẽ. Việc tuyến Metro số 1 chính thức vận hành và tuyến vành đai 3 chuẩn bị hoàn thành đoạn đi qua khu vực Vinhomes Grand Park đã tạo cú hích rõ rệt cho giá bất động sản tại đây.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định: “Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng giữa lúc nguồn cung khan hiếm cho thấy thị trường vẫn có lực cầu thực, nhưng việc ra hàng chủ yếu ở phân khúc cao cấp cũng đồng thời phản ánh nguy cơ mất cân đối cung - cầu khi phân khúc trung cấp và bình dân ngày càng vắng bóng”.

Thị trường “nén lực”, kỳ vọng từ cú hích sáp nhập đô thị

Trong quý đầu năm, toàn thị trường ghi nhận 855 căn hộ tiêu thụ, tăng 19,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp đạt 12%, tăng 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ, phản ánh nhu cầu mua ở thực vẫn duy trì tốt bất chấp những khó khăn.

Tuy nhiên, đáng lưu ý, cơ cấu lượng căn hộ đang chào bán trên thị trường hiện nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, chiếm khoảng 60% tổng số căn hộ. Phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng nguồn hàng mới, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của nhóm khách hàng trẻ và gia đình thu nhập trung bình thêm phần khó khăn.

Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group

Dự báo cho giai đoạn 2025-2026, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh có thể đón khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới, tăng 4.400 căn so với dự báo trước đó. Mức tăng này chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Green Paradise, The Global City và loạt dự án được tháo gỡ pháp lý của các chủ đầu tư lớn như NovaLand, Đất Xanh Group…

Giá bán sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục đà tăng và có khả năng vượt mốc 100 triệu đồng/m² ngay trong năm 2025 nhờ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố tích cực: Nguồn cung mới tăng, hạ tầng hoàn thiện và kỳ vọng từ chính sách đô thị.

Đặc biệt, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang đón nhận tín hiệu khả quan khi phương án sáp nhập TP. Hồ Chí Minh với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được đặt lên bàn thảo. Nếu đề án này triển khai, khu vực sẽ có điều kiện phát triển quỹ đất và nguồn cung nhà ở tại các vùng lân cận tốt hơn, góp phần giảm áp lực lên nội đô TP. Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, chi phí phát triển dự án tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu hiện cạnh tranh hơn nhiều so với TP. Hồ Chí Minh, cho phép các chủ đầu tư có thể phát triển sản phẩm với giá mềm hơn, phù hợp hơn với nhóm khách hàng mua ở thực. Đồng thời, chủ trương mở rộng địa giới hành chính cũng sẽ kéo theo loạt dự án hạ tầng trọng điểm liên kết vùng, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và gia tăng giá trị bất động sản vùng ven.

Ông Trần Minh Tiến nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý I/2025 đang ở giai đoạn "nén lực". Những áp lực nguồn cung hạn chế, giá leo thang hiện tại chính là tiền đề cho sự bứt phá nếu các yếu tố pháp lý, quỹ đất và niềm tin thị trường được tháo gỡ đồng bộ trong thời gian tới”.