Sửa Luật Đất đai: Rút ngắn thủ tục, minh bạch thu hồi, định giá đất

Ngày 20/8, tại Hà Nội, hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” được tổ chức bởi Tạp chí điện tử VietTimes phối hợp với Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường).

Tạo cơ chế minh bạch, doanh nghiệp yên tâm triển khai dự án

Quá trình sửa đổi Luật Xây dựng và Luật Đất đai đang chứng kiến một bước chuyển đổi mang tính cách mạng trong cơ quan quản lý nhà nước. Các cuộc họp kéo dài liên tục cả cuối tuần, làm việc đến tận trưa, thể hiện quyết tâm mạnh mẽ trong việc hoàn thiện khung pháp lý.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch CP.Invet, Luật Đất đai 2024, trong quá trình xây dựng đã thu hút nhiều ý kiến phản biện về cơ chế giải phóng mặt bằng và định giá đất. Theo đó, nếu để doanh nghiệp tự thỏa thuận thu hồi đất, nhiều dự án sẽ khó triển khai, thậm chí đứng trước nguy cơ đóng cửa. Đồng thời, cơ chế giá đất theo nguyên tắc “đuổi giá nhà” có thể đẩy giá đất lên mức cao nhất thế giới, gây áp lực lớn cho phát triển kinh tế.

“Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 không chỉ thể hiện cách làm luật tích cực, minh bạch mà còn hướng tới cân bằng giữa lợi ích doanh nghiệp, người dân và mục tiêu phát triển bền vững”, ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ và cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi đã có những thay đổi mang tính cách mạng, bảo đảm quyền lợi doanh nghiệp, đồng thời cứu vãn thị trường bất động sản và hỗ trợ phát triển nền kinh tế chung.

Với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, cơ chế thu hồi đất được mở rộng, bổ sung thêm các dự án ở vị trí đặc biệt, dự án khu dân cư đô thị hỗn hợp và khu thương mại tự do để nhà nước đứng ra thu hồi. Đồng thời, đối với những dự án có thời hạn thu hồi do chính quyền địa phương quy định, nếu đến hạn chỉ thu hồi được 75% diện tích, nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại, đảm bảo doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai thuận lợi và yên tâm triển khai dự án.

Các doanh nghiệp đánh giá cao tinh thần cải cách thể chế, bám sát Nghị quyết 66, nhằm sửa các điểm chưa hợp lý trong luật, tạo cơ hội tiếp cận đất đai và các yếu tố đầu vào sản xuất, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững.

Phân tích về vấn đề này, ông Hiệp cho hay, trước đây, cơ chế thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 chỉ có 32 loại hình dự án được nhà nước đứng ra thu hồi là liên quan đến an ninh, quốc phòng và một số các cái vấn đề mà trong cái luật quy định. Nhưng với dự thảo sửa đổi lần này, Bộ Nông nghiệp Môi trường đề xuất đưa thêm hai loại dự án gồm: Các dự án ở vị trí đặc biệt và các dự án dân cư đô thị hỗn hợp, các dự án trong khu thương mại tự do đều được nhà nước đứng ra thu hồi. Đây là việc mà các doanh nghiệp mong muốn và phải được thực hiện thì mới có được các dự án.

Về thu hồi đất, đối với những dự án có thời hạn thu hồi do chính quyền hoặc HĐND tỉnh quy định, nếu đến hết thời hạn chỉ thu hồi được 75% diện tích, Nhà nước sẽ thu hồi nốt 25% còn lại. Ông Hiệp cho rằng, đây là một quy định rất cơ bản, giúp doanh nghiệp yên tâm trong việc tiếp cận đất đai, đảm bảo quyền lợi và khả năng thực hiện dự án.

Tạo đột phá về giải phóng mặt bằng và định giá đất

Về vấn đề giải phóng mặt bằng, theo ông Hiệp, các thủ tục hiện nay vẫn còn nhiều phức tạp, hình thức, làm kéo dài thời gian thực hiện dự án. Một ví dụ cụ thể là dự án tại Phú Thọ, từ khi có quyết định đầu tư đến nay, việc giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn tất sau 14 năm, chỉ được thực hiện từng phần.

Nguyên nhân chính là quy trình giải phóng mặt bằng hiện gồm nhiều bước rườm rà: Thông báo, niêm yết, cưỡng chế kiểm đếm, công bố quyết định thu hồi đất… và mỗi bước lại yêu cầu mời đại diện mặt trận, thanh niên, phụ nữ, cùng các thành phần liên quan tham gia. Thông thường, chỉ riêng các thủ tục này đã kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm, khiến doanh nghiệp dễ bỏ lỡ cơ hội đầu tư.

Đại diện doanh nghiệp đề xuất Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét các giải pháp rút gọn những thủ tục hình thức trong quá trình giải phóng mặt bằng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp triển khai dự án, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi của người dân và tuân thủ pháp luật dân sự.

Về vấn đề giá đất, đây được cho là vấn đề 'sống còn" của doanh nghiệp. Thực tế, nếu làm theo luật cũ, với các dự án trước đây, việc giao đất từng phần dẫn đến mỗi lần định giá lại tăng khoảng 20%. Ví dụ tại Phú Thọ, dự án của doanh nghiệp được cấp 7,2 ha lần đầu, 8,4 ha lần hai và 6,7 ha lần ba. Mỗi lần định giá đất đều tăng, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc nộp tiền và khai thác sử dụng, đồng thời làm chi phí dự án leo thang. “Cứ mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, khiến chi phí doanh nghiệp tăng phi lý. Đây chính là bất cập lớn nhất”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Ông Hiệp cho rằng, việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số. Ông Hiệp kể rằng, từng có một dự án của GP.Invest phải chịu hệ số giá đất gấp 2,8 lần so với bảng giá công bố. “Con số này là bất hợp lý, nếu không có quy chuẩn cụ thể sẽ dẫn tới tình trạng áp dụng tùy tiện, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp”, ông Hiệp nói.

Trong quá trình góp ý sửa luật, doanh nghiệp kiến nghị bỏ cơ chế định giá đất cụ thể và giá đất thị trường. Lần sửa đổi hiện nay, dự thảo luật đã thay bằng bảng giá đất, áp dụng trong 5 năm và chỉ điều chỉnh theo hệ số. Tuy nhiên, doanh nghiệp đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành nghị định hướng dẫn cụ thể về tiêu chí xác định hệ số, cách thức tính tỷ lệ thu sử dụng đất, đảm bảo đồng bộ và minh bạch.

Theo kinh nghiệm từ các dự án trước, hệ số do UBND tỉnh quy định từng có thể gấp 2-3 lần bảng giá đất công bố, nếu không có quy chế cụ thể, dễ gây bất cập và khó dự báo chi phí. Vì vậy, việc hướng dẫn rõ ràng là cần thiết để đảm bảo tính công bằng, minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai.

Một vấn đề quan trọng khác được doanh nghiệp phản ánh liên quan đến cơ chế đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 sửa đổi. Hiện tại, khi đấu thầu dự án, việc xác định bảng giá đất và hệ số áp dụng cho dự án chưa rõ ràng, bởi hệ số do UBND tỉnh quyết định. Điều này khiến các chủ đầu tư khó xác định chi phí đất để lập phương án kinh doanh khả thi. Do đó, doanh nghiệp đề nghị ban soạn thảo và Cục Đất đai nghiên cứu, bổ sung cơ chế này vào luật, đảm bảo tính minh bạch và khả thi cho các dự án đấu thầu.

Liên quan đến định giá đất, dù luật đã cho phép khấu trừ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật vào tiền sử dụng đất, hướng dẫn thực hiện vẫn chưa cụ thể. Ví dụ, trong một dự án tại Phú Thọ, suất đầu tư hạ tầng thực tế là 2,7 triệu đồng/m², gấp ba lần mức chung của Bộ Xây dựng (940.000 đồng/m²).

Tuy nhiên, không có cơ sở pháp lý để khấu trừ phần chênh lệch, vì dự toán chưa được thẩm định đầy đủ. Doanh nghiệp đề nghị luật quy định rõ ràng rằng khấu trừ hạ tầng kỹ thuật phải dựa trên dự toán được thẩm định bởi cơ quan quản lý xây dựng của tỉnh, nhằm tránh vướng mắc, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư.

Nếu dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này hoàn thiện thêm hai điểm cơ bản về giải phóng mặt bằng và định giá đất, đây thực sự là một cuộc cải cách thể chế mang tính cách mạng. Nó không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn cởi trói cho cả nền kinh tế.

Ông Nguyễn Bá Kiên, Tổng biên tập Tạp chí điện tử VietTimes: Trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ, đất đai không chỉ đơn thuần là tài sản hữu hình mà còn là nguồn lực có thể tạo ra giá trị gia tăng cao thông qua số hóa, dữ liệu hóa, minh bạch hóa và quản trị hiện đại. Việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai theo hướng hiện đại, minh bạch, dựa trên nền tảng số hóa không chỉ giúp quản lý hiệu quả tài nguyên quý giá này, mà còn góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, bảo đảm công bằng xã hội, tăng cường niềm tin của nhân dân vào chính sách của Đảng và Nhà nước.