Xây dựng công trình tạm trên đất nông nghiệp: Mừng và lo

Khoản 3, Điều 178 Luật Đất đai 2024 quy định: Người sử dụng đất nông nghiệp được phép chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để khai thác đất theo hướng đa mục đích theo Điều 218; đồng thời được sử dụng một phần diện tích đất (theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Chính sách mới này đã được nhiều địa phương nhanh chóng cụ thể hóa bằng văn bản hướng dẫn, cho phép sử dụng một phần diện tích đất nông nghiệp làm công trình tạm; giúp người dân có thêm điều kiện thuận lợi để đầu tư, mở rộng, phát triển sản xuất.

Tạo động lực cho phát triển

Là địa phương đầu tiên của cả nước ban hành văn bản quy định về xây dựng công trình tạm trên đất nông nghiệp, ngày 23/10/2024, UBND TPHCM  đã ban hành Quyết định số 90/2024/QĐ-UBND.

Với quyết định này, người dân có diện tích đất từ 500 m2 trở lên, có thể một thửa đất hoặc nhiều thửa đất liền kề của cùng một chủ sở hữu, sẽ được sử dụng tối đa 1% diện tích nhưng không vượt quá 50 m2 để xây lán, trại, kho phục vụ sơ chế, bảo quản nông sản, chứa vật tư nông nghiệp, máy móc, dụng cụ lao động. Công trình chỉ được xây 1 tầng, chiều cao đỉnh mái tối đa 5 m, không có tầng hầm, có kết cấu bán kiên cố, tường gạch, tường vật liệu nhẹ, miễn giấy phép xây dựng.

Quy định trên áp dụng cho các thửa đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận và còn thời hạn sử dụng. Công trình được xây dựng chỉ phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định, không được sử dụng vào mục đích để ở, kinh doanh và các mục đích khác. Công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp được xây dựng ở một vị trí trong khu đất.

Việc xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp không làm ảnh hưởng đến công trình thủy lợi, công trình đê điều, diện tích đất nông nghiệp liền kề và không vi phạm hành lang an toàn lưới điện, lộ giới đường hiện hữu theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ông Lê Minh Hải - Chủ tịch hội nông dân xã Bình Chánh, TP.Hồ Chí Minh cho biết, chính sách này khiến các hộ dân rất vui vì giúp người dân thuận lợi trong quá trình bảo quản nông sản, công trình có thời hạn 3 năm kể từ ngày được cấp phép xây dựng, khi hết hạn người dân có thể làm đơn xin gia hạn, trong vòng 10 ngày, cơ quản quản lý địa phương sẽ giải quyết, chính sách mới này giúp người dân an tâm đầu tư, phát triển sản xuất.

Tại tỉnh Long An cũ (nay là tỉnh Tây Ninh), cũng ban hành văn bản quy định từ ngày 15/4/2025, người dân được phép xây dựng công trình phục sản xuất trên đất nông nghiệp.

Các công trình được phép xây dựng chỉ gồm một tầng, không có tầng hầm, chiều cao không vượt quá 5 m và bắt buộc phải có kết cấu bán kiên cố. Sau khi không còn nhu cầu sử dụng, người dân phải tự tháo dỡ và hoàn trả lại hiện trạng ban đầu của đất nông nghiệp.

Diện tích xây dựng được xác định tùy theo quy mô đất: từ 5.000 m² đến dưới 10.000 m² được xây tối đa 25 m²; từ 10.000 m² đến dưới 20.000 m² là 50m²; từ 20.000 m² đến dưới 50.000 m² là 75 m²; và trên 50.000 m² là tối đa 100 m². Người dân sở hữu nhiều thửa đất liền kề có thể cộng dồn diện tích để xác định tổng diện tích được xây dựng nhưng vẫn phải tuân thủ mức tối đa theo quy định.

Tại Đồng Nai và Lâm Đồng, từ cuối năm 2024, chính quyền địa phương đã kịp thời ban hành quyết định cho phép người dân sử dụng một phần đất nông nghiệp để xây dựng công trình tạm phục vụ sản xuất.

Chia sẻ về lợi ích thiết thực của chính sách, nhiều hộ dân nhận định, chính sách này đã đáp ứng nhu cầu thiết yếu như dựng lán trại, nhà kho, sân phơi, khu chế biến hay đặt máy móc và giúp họ có thể xây dựng nhà tạm để sinh sống ổn định hơn, thay cho cảnh ở nương rẫy tạm bợ trước đây.

Đồng thời, quy định mới cũng tháo gỡ nhiều vướng mắc tồn tại lâu nay, mang lại lợi ích thiết thực cho nông dân và cả những người dân đô thị có nhu cầu mua đất làm trang trại.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TGS cho biết, thời gian gần đây các địa phương như: TP.Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Lâm Đồng, Hà Nội, Tuyên Quang, Sơn La… đã kịp thời ban hành quyết định về sử dụng một phần diện tích đất nông nghiệp để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Tùy vào tình hình thực tế, việc các địa phương ban hành quyết định nêu trên là hoàn toàn phù hợp vì điều này đã được quy định rõ tại khoản 3, Điều 178 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cũng lưu ý, các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ phải tăng cường công tác quản lý để tránh trường hợp người dân lợi dụng chính sách thông thoáng của nhà nước để xây dựng công trình kiên cố có mục đích sử dụng lâu dài hoặc làm nhà ở.

Lo ngại ‘lách luật”

Thực tiễn cho thấy, lâu nay ở nhiều địa phương việc xây dựng nhà không phép trên đất nông nghiệp diễn ra khá phổ biến.

Tại TP.Hồ Chí Minh, cách đây khoảng 20 năm, tình trạng “xây nhà một đêm” từng xảy ra tràn lan ở các quận, huyện vùng ven, khiến cơ quan chức năng “đau đầu”.

Do đó, khi áp dụng quy định mới này, rất có thể những người dân đang mua đất nông nghiệp có sổ hoặc giấy tay nhân cơ hội này để xây nhà “biến tướng". Vì vậy, khi triển khai luật rất cần sự giám sát chặt chẽ của cơ quan chức năng để tránh làm “méo mó” thị trường chung.

Ông Nguyễn Văn Tiến - Chủ trang trại nông nghiệp hữu cơ Tiên Tiến (xã Phước Rinh, Khánh Hòa) chia sẻ, việc Luật cho phép xây dựng công trình tạm trên đất nông nghiệp (trừ đất lúa) để phục vụ bảo quản, sơ chế nông sản là một chủ trương đúng đắn, kịp thời tháo gỡ khó khăn cho nông dân.

Trước đây, nông dân xây lán trại hay kho tạm để chứa vật tư, bảo quản nông sản thường bị coi là xây dựng trái phép, nhiều nơi chỉ được che tạm bằng bạt, gây thiệt thòi và thiếu an toàn.

Ông Tiến dẫn chứng, có trường hợp ở Bình Chánh (TP.Hồ Chí Minh), người dân nhiều năm không được phép xây dựng, phải sống, sản xuất trong điều kiện tạm bợ rất bất cập. Do đó, việc hợp pháp hóa công trình tạm đã giúp bà con yên tâm đầu tư, sản xuất bài bản hơn.

Riêng đối với trang trại của mình, ông Tiến cho hay, với quy mô hàng chục héc-ta, ngay từ khi đầu tư tôi đã phải xin chuyển đổi mục đích một phần đất phục vụ xây dựng kho lạnh, xưởng sơ chế nông sản để bảo quản nông sản. Nhờ đó sản phẩm nông sản mới đảm bảo chất lượng theo đúng tiêu chuẩn đã được cấp phép.

Tuy nhiên, theo ông Tiến thực tế có những trường hợp “lách luật”, như chia nhỏ đất thành 4 phần rồi xây dựng 4 căn nhà kiên cố ngay phần giao nhau của 4 phần đất đó tạo thành căn nhà lớn trên đất nông nghiệp. Do đó, cần sự ủng hộ người nông dân làm ăn chân chính, xây dựng kho bãi, chuồng trại phục vụ sản xuất, nhưng phải có biện pháp ngăn chặn những người "trục lợi" biến đất nông nghiệp thành đất ở. 

Bàn về giới hạn diện tích công trình (10 m² cho khu đất 1.000 - 5.000 m², 20m² cho khu đất trên 10.000 m²), ông Tiến cho rằng, mức quy định hiện nay là hợp lý với hộ nhỏ lẻ, giúp họ có chỗ bảo quản, tập kết nông sản trước khi vận chuyển ra thị trường. Nhưng với các trang trại quy mô lớn, cần có sự linh hoạt hơn, chẳng hạn cho phép xây dựng kho lạnh, nhà sấy ngay tại cánh đồng.

Ông Tiến lý giải, ngày nay, công nghệ sản xuất đã khác, không thể cứ thu hoạch xong lại mang ra đường quốc lộ để phơi như trước. Nếu có 20 ha lúa, mỗi ha thu hoạch 8 - 10 tấn thì không thể bảo quản ngoài đường, mà cần nhà máy sấy ngay tại ruộng. Nếu không cho phép thì rất bất cập.

Từ thực tế của mình, ông Tiến cũng chia sẻ, các mô hình trang trại lớn thường có điều kiện chuyển đổi một phần đất sang mục đích nông nghiệp khác, được phép xây dựng cơ sở vật chất phục vụ sản xuất. Nhưng với hộ nông dân nhỏ lẻ, chỉ có vài trăm đến vài nghìn mét vuông, việc thiếu kho bảo quản nhỏ vài mét vuông cũng khiến chất lượng nông sản bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Vì vậy, chính sách này đặc biệt quan trọng để hỗ trợ các hộ sản xuất nhỏ, giúp họ duy trì nghề và nâng cao hiệu quả kinh tế.

Luật Đất đai 2024 cho phép xây dựng công trình tạm trên đất nông nghiệp là một chính sách đột phá, tháo gỡ vướng mắc kéo dài, tạo động lực lớn cho người nông dân yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất. Nhưng, để chính sách đi vào cuộc sống một cách hiệu quả và bền vững, việc cụ thể hóa văn bản hướng dẫn ở các địa phương cần đi kèm với công tác quản lý, giám sát chặt chẽ; nhằm tránh tình trạng lợi dụng quy định để trục lợi, "biến tướng" đất nông nghiệp thành đất ở, đảm bảo chính sách thực sự phục vụ mục tiêu thúc đẩy sản xuất, nâng cao chất lượng nông sản và kinh tế nông nghiệp.