Vì sao phương pháp thặng dư giúp quá trình định giá đất hiệu quả?

Hơn 50% các dự án bất động sản đang gặp khó khăn do định giá đất

Trong bối cảnh khó khăn trong việc xác định giá đất đang tạo ra nhiều thách thức cho ngành bất động sản, nhiều chuyên gia đề xuất không nên loại bỏ phương pháp thặng dư. Do phương pháp thặng dư giá đất vẫn đóng vai trò quan trọng trong quá trình định, đảm bảo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong thẩm định giá.

Xác định giá trị đất là một bước quan trọng trong quá trình phát triển của dự án bất động sản. Theo cuộc khảo sát mới đây của Bộ Xây dựng, có hơn 50% các dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm do việc khó khăn trong việc xác định giá đất theo phương pháp giá thị trường. Trong năm 2022, khả năng xác định giá "thị trường" cũng đã góp phần làm giảm mạnh nguồn cung bất động sản so với năm 2021.

Hiện tại, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành thu thập ý kiến từ các bộ, ngành và cơ quan liên quan về việc sửa đổi dự thảo Nghị định 44 và Thông tư 36. Trong số các đề xuất sửa đổi, có nhiều quan điểm khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện tại, đặc biệt là việc loại bỏ phương pháp "thặng dư" đang là vấn đề tranh cãi.

Nhìn nhận về vấn đề này, bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng, hiện nay có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy thuộc vào đặc điểm tài sản và độ sẵn có của dữ liệu sẽ có những cách tiếp cận và phương pháp định giá phù hợp.

Theo phân tích của vị chuyên gia này, phương pháp so sánh phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ, và số lượng giao dịch tương đồng là phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu: các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin.

Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn, hoặc dự án phát triển, thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng rất hạn chế, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Trong khi đó, phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại.

“Giả sử một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ. Với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ được ước tính ra một giá trị cụ thể. Tuy nhiên với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản” - bà Đỗ Thị Thu Giang dẫn chứng.

Ở một ví dụ khác, khu đất cần định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại dịch vụ. Như vậy việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.

Trên thực tế, phương pháp này cũng có mặt hạn chế do có nhiều yếu tố giả định cũng như dự báo mang tính chủ quan. Để giảm thiểu những hạn chế này, trong quá trình định giá có thể được yêu cầu thực hiện thêm các phương pháp khác để so sánh và đối chiếu nhằm đem lại kết quả định giá chính xác.

Phương pháp thặng dư giúp quá trình định giá đất hiệu quả

Từ những phân tích trên, bà Đỗ Thị Thu Giang cho rằng phương pháp thặng dư nên được giữ lại bởi phương pháp này phù hợp trong việc ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, trong hầu hết các trường hợp, việc loại bỏ phương pháp định giá thặng dư sẽ dẫn đến việc định giá thận trọng hơn. Mặt khác, khi triển khai bất kỳ phương pháp mới nào cần cân nhắc phương pháp có tính toàn vẹn cao hơn và ít bị tác động bởi những yếu tố chủ quan hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 bỏ phương pháp thặng dư, đồng nghĩa với trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng sẽ bỏ phương pháp này. Điều này là phi lý, vì phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo, chủ lực, chủ yếu được áp dụng từ năm 2014 đến nay để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản, với tỷ lệ áp dụng lên đến trên 90%.

Chính vì vậy, việc bỏ phương pháp thặng dự mà giữ lại 4 phương pháp (phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất) khó áp dụng cho tất cả các loại đất. Nhất là phương pháp so sánh, không phải dự án nào cũng có cái giống để so sánh. Các phương pháp còn lại đa số dùng cho các dự án thương mại, không thể áp dụng cho các dự án bất động sản.

Trong trường hợp phương pháp thặng dư bị loại bỏ, vẫn có một số phương pháp định giá khác song ông nhận xét, vấn đề cơ bản nhất chỉ đơn giản là so sánh trực tiếp. Mục đích của việc định giá là mô phỏng hành vi của thị trường để xác định giá trị thị trường. Hầu hết bên mua thường chỉ dựa vào giá trị của bất động sản tương tự kế bên để xác định giá trị bất động sản của mình.

Từ những hạn chế đó, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cần giữ phương pháp thặng dự. Do phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD) hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng đất hiệu quả cao nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu giả định của bất động sản.