Thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng với đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn?

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Theo đó, có 2 phương án được đề xuất, là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay, hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm.

Bình luận về vấn đề cấp sổ hồng có thời hạn 50-70 năm cho các chung cư, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cho rằng, có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

“Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm này thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài” ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng cho biết có 2 bộ luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Ví dụ, theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50–100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này bởi khi mua chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài. Do đó, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không.

Vị chuyên gia của Savills cho rằng xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.

Tuy nhiên, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại.

Trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.

Theo ông Sử Ngọc Khương, để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.