Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Nguồn cung căn hộ thấp nhất trong 10 năm

Nguồn cung căn hộ giảm sâu

Báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý 4/2023 của Savills Việt Nam vừa công bố, cho thấy phân khúc căn hộ đang trải qua nhiều thách thức ngắn hạn.

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh trong cả năm 2023 chỉ đạt 10.700 căn, con số thấp nhất trong 10 năm qua. Riêng trong quý 4/2023, nguồn cung sơ cấp đạt 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp. Trong đó, 2 dự án nổi bật là The Privia và giai đoạn The Glory Heights của Vincom Grand Park dẫn dắt 88% nguồn cung mới.

Đáng chú ý, lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua cũng giảm đều 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá bán cao của năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch. Riêng quý 4 ghi nhận tình hình giao dịch cải thiện với 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%; những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%.

Đối với thị trường biệt thự, nhà phố, nguồn cung căn hộ cũng giảm mạnh, nguồn cung chủ yếu là hàng tồn kho giá cao trong khi nguồn cung mới đều hoãn lịch mở bán sang năm 2024. Trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, còn 993 căn, thấp nhất trong 5 năm qua.

Đáng chú ý, sản phẩm trên 30 tỷ đồng đang chiếm đến 73% thị phần. Theo đó, tình hình hoạt động của thị trường tiếp tục suy yếu với lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đối với biệt thự, nhà phố thấp nhất trong 5 năm qua.

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam - nhận định: Thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi.

Theo khảo sát của Savills trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ các dự án như: Vinhome Grand Park - The Opus One, Eaton Park và The Aurora. Hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Hạng C sẽ chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.

Căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời

Theo ghi nhận, giá bán sơ cấp trong quý 4/2023 quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% theo quý và 45% theo năm sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng. Cùng với đó, các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong năm qua. Nguồn cung giá từ 2-5 tỷ đồng dẫn dắt thị trường với gần 90%.

Trong giai đoạn 2024 đến 2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 2-5 tỷ đồng giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm trong khoảng 5-10 tỷ đồng nổi lên chiếm lĩnh thị trường. Người mua ở TP. Hồ Chí Minh có thể lựa chọn khám phá các tỉnh lân cận để tìm kiếm những lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn. Vào năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng.

Trong năm 2023, theo khảo sát của Savills tại 30 dự án hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9% theo năm xuống còn 2,9%/năm. Do đó, tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1,7% so với cùng kỳ năm ngoái xuống còn khoảng 7,7%/năm.

“Lợi nhuận đầu tư từ căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có xu hướng giảm nhẹ trong giai đoạn 2019-2023. Theo dữ liệu của chúng tôi, các khu vực như quận 2 cũ, quận 3 và quận 10 có lợi nhuận đầu tư cao nhất trong thời gian qua” - bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills và S22M Savills TP. Hồ Chí Minh phân tích.

Trong thập kỷ qua, nguồn cung căn hộ mới tại 22 quận huyện của TP. Hồ Chí Minh đã chứng kiến mức giảm 253.000 căn. Trong đó, nguồn cung tại khu vực quận 9 cũ giảm 21% kèm theo tốc độ tăng giá 15% hàng năm. Nguồn cung tại quận 1 cũng giảm 2% nhưng lại chứng kiến mức tăng giá đáng kể hàng năm là 39%.

Mặc dù tổng lợi nhuận đã giảm đi trong 5 năm qua, nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi - vị chuyên gia Savills nhìn nhận. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi sẽ duy trì ở mức thấp.