Sửa đổi luật để khơi thông nguồn lực đất đai

Định hướng sửa đổi Luật Đất đai do Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nêu rõ tại Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV (Hội nghị Trung ương 3) đã mở ra kỳ vọng mới: khơi thông nguồn lực, minh bạch và cân bằng lợi ích các bên.

Để nhìn nhận rõ hơn về cơ hội xóa bỏ bất cập trong tiếp cận mặt bằng sản xuất hiện nay, Báo Công Thương đã có cuộc trò chuyện cùng TS. Mạc Quốc Anh, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa TP. Hà Nội.

Xóa bỏ rào cản trong tiếp cận mặt bằng

- Từ thực tiễn doanh nghiệp nhỏ và vừa tại Hà Nội, theo ông, điểm nghẽn lớn nhất về đất đai hiện nay nằm ở khâu nào?

TS. Mạc Quốc Anh: Theo tôi, điểm nghẽn lớn nhất nằm ở khoảng cách giữa nhu cầu sử dụng đất và việc có được mặt bằng đủ pháp lý, đúng quy hoạch, chi phí dự báo được để đưa ngay vào sản xuất, chứ không chỉ là thiếu quỹ đất.

Vướng mắc thường kéo dài qua cả chuỗi thủ tục: quy hoạch, đầu tư, giao đất hoặc cho thuê đất, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, cấp giấy chứng nhận, xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy. Chỉ cần một mắt xích chậm hoặc cách hiểu giữa các cơ quan không thống nhất, toàn bộ dự án có thể bị đình lại.

Từ phản ánh của cộng đồng doanh nghiệp nhỏ và vừa Hà Nội, tôi thấy có ba vấn đề đáng lo ngại. Thứ nhất là về thông tin. Doanh nghiệp khó biết quỹ đất nào thực sự sẵn sàng, phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện pháp lý; giá thuê, thời hạn sử dụng còn phân tán, khiến nhiều doanh nghiệp phải thuê nhà xưởng hồ sơ chưa hoàn chỉnh, chi phí cao và tiềm ẩn nguy cơ di dời.

Thứ hai là về thời gian. Doanh nghiệp nhỏ và vừa không có bộ máy pháp chế chuyên nghiệp như tập đoàn lớn, một thủ tục kéo dài thêm vài tháng có thể khiến doanh nghiệp mất đơn hàng, chậm lắp đặt dây chuyền, phát sinh lãi vay. Nếu không có một đầu mối chịu trách nhiệm đến cùng, doanh nghiệp phải tự "nối" các thủ tục và chịu rủi ro từ cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan.

Thứ ba là về chi phí. Điều doanh nghiệp lo ngại nhất, ngoài giá cao, còn là không tính trước được tổng nghĩa vụ tài chính và thời điểm phải nộp. Một dự án khả thi về công nghệ và thị trường nhưng có thể không khả thi do chi phí đất đai xác định muộn hoặc tăng ngoài dự kiến.

Tại các hội nghị đối thoại năm 2026, Hà Nội ghi nhận doanh nghiệp tiếp tục khó khăn tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất. Các kiến nghị tập trung vào công khai quỹ đất, dành tỷ lệ hợp lý trong cụm công nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, phát triển nhà xưởng dùng chung và liên thông thực chất các thủ tục: đầu tư – đất đai – xây dựng – môi trường – phòng cháy, chữa cháy. Bài toán lúc này, là phải tạo ra những khu đất “sạch về pháp lý, sạch về mặt bằng và sẵn sàng về hạ tầng”.

Tôi cho rằng, nguồn lực đất đai chỉ thực sự được khơi thông khi doanh nghiệp biết rõ ngay từ đầu ba vấn đề: Tiếp cận khu đất nào? Thủ tục bao lâu? Tổng chi phí bao nhiêu? Nếu ba yếu tố này còn bất định thì dù trên quy hoạch có quỹ đất, doanh nghiệp vẫn chưa thể biến đất đai thành nhà xưởng, việc làm, doanh thu và giá trị gia tăng.

“Hài hòa lợi ích ba bên” phải đo bằng kết quả cụ thể

- Trung ương xác định sửa Luật Đất đai theo nguyên tắc không tư nhân hóa đất đai, hài hòa lợi ích ba bên, Nhà nước điều tiết và quyết định giá đất. Ông đánh giá thế nào về tác động của định hướng này đến khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hiện nay?

TS. Mạc Quốc Anh: Tôi cho rằng, đây là định hướng rất quan trọng. Định hướng khẳng định nguyên tắc nền tảng về chế độ sở hữu đất đai và đặt ra yêu cầu đổi mới căn bản phương thức quản trị nguồn lực đặc biệt này.

Theo tôi, “không tư nhân hóa đất đai" không có nghĩa là hạn chế quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc thu hẹp cơ hội đầu tư. Nhà nước phải thiết lập một trật tự minh bạch để đất đai được phân bổ đúng mục đích, đúng đối tượng, chống đầu cơ, chống lợi ích nhóm và xử lý tình trạng chiếm giữ đất nhưng không đưa vào sử dụng.

Khi kỷ luật sử dụng đất được siết chặt, những khu đất bỏ hoang, dự án chậm triển khai hoặc sử dụng sai mục đích được rà soát, xử lý thì cơ hội tiếp cận đất của các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa, có thể được cải thiện.

Tuy nhiên, "Nhà nước quyết định giá đất" không nên hiểu là áp đặt một mức giá hành chính tách rời tín hiệu thị trường, mà phải dựa trên dữ liệu giao dịch đáng tin cậy, phương pháp rõ ràng, tiêu chí kiểm chứng, cơ chế thẩm định độc lập và trách nhiệm giải trình.

Cũng cần phân biệt rõ giá bồi thường khi thu hồi đất, giá tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá và giá tính thuế, vì mỗi loại giá gắn với một quan hệ pháp lý và mục tiêu chính sách khác nhau.

Đối với doanh nghiệp, định hướng này có thể tạo tác động tích cực nếu giá đất được xác định minh bạch, nhất quán và nhanh hơn, giúp giảm chi phí chờ đợi và rủi ro thay đổi nghĩa vụ tài chính.

Tính dự báo của chính sách chính là một bộ phận của năng lực cạnh tranh. Ngược lại, nếu giá đất tăng đột ngột mà thiếu cơ chế chuyển tiếp, doanh nghiệp nhỏ sẽ chịu tác động mạnh nhất, do biên lợi nhuận mỏng và khó chuyển chi phí tăng thêm vào giá bán.

Do đó, "hài hòa lợi ích ba bên" phải được đo bằng kết quả cụ thể. Nhà nước thu được địa tô hợp lý để tái đầu tư hạ tầng, người dân có đất thu hồi có chỗ ở và sinh kế bằng hoặc tốt hơn trước, doanh nghiệp có mặt bằng hợp pháp với chi phí đủ sức cạnh tranh.

Đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa, chính sách giá đất cần đi cùng giải pháp tăng nguồn cung mặt bằng như quỹ đất cụm công nghiệp, nhà xưởng tiêu chuẩn cho thuê, mặt bằng dùng chung, đồng thời hỗ trợ một phần chi phí thuê cho ngành ưu tiên. Hà Nội đã xác định nội dung này trong Đề án hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2026 - 2030, điều quan trọng là phải cụ thể hóa chủ trương đó bằng quỹ đất, dự án, nguồn lực và tiêu chí tiếp cận công khai, minh bạch.

6 nhóm ưu tiên để khơi thông nguồn lực đất đai

- Để việc sửa Luật Đất đai và các luật liên quan đúng, trúng, kịp thời, theo ông, cơ quan soạn thảo cần ưu tiên tháo gỡ nội dung cụ thể nào để khơi thông nguồn lực đất đai?

TS. Mạc Quốc Anh: Theo tôi, yêu cầu đầu tiên là không sửa Luật Đất đai như một đạo luật đứng riêng lẻ. Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm cũng đã nhấn mạnh, việc sửa Luật Đất đai và các luật liên quan phải đồng bộ, đúng, trúng, kịp thời.

Với bảy nhóm chính sách lớn: quy hoạch; giao đất, cho thuê đất; thu hồi, bồi thường, tái định cư; tài chính và giá đất; quyền của người sử dụng đất; cải cách thủ tục, chuyển đổi số; thanh tra và giải quyết tranh chấp mà Hồ sơ dự án Luật Đất đai sửa đổi hiện đang tập trung, tôi đề nghị ưu tiên 6 nhóm nội dung sau.

Một là, thiết kế nguyên tắc "một dự án, một lộ trình pháp lý, một đầu mối chịu trách nhiệm và một thời hạn xử lý", rà soát đồng bộ Luật Đất đai với pháp luật đầu tư, quy hoạch, xây dựng, bất động sản, đấu giá, thuế và môi trường.

Hai là, cải cách căn bản cơ chế định giá đất. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia liên thông với dữ liệu công chứng, thuế, tín dụng, đấu giá; chuẩn hoá dữ liệu đầu vào; công khai phương pháp và tiêu chí định giá; áp dụng định giá hàng loạt với trường hợp phổ biến, chỉ định giá riêng với dự án đặc thù; đồng thời bảo vệ cán bộ làm đúng quy trình và bảo đảm quyền phản biện của người dân, doanh nghiệp.

Ba là, tách bạch giá trị tự nhiên của đất, giá trị do đầu tư công tạo ra và giá trị do nhà đầu tư tạo thêm, để không triệt tiêu động lực đầu tư dài hạn.

Bốn là, hoàn thiện cơ chế thu hồi, bồi thường, tái định cư theo nguyên tắc phục hồi đời sống và sinh kế. Cần công khai căn cứ thu hồi, phương án giá, quỹ tái định cư, thời hạn chi trả và cơ chế giám sát; có thể nghiên cứu cơ chế chia sẻ lợi ích với cộng đồng bị ảnh hưởng ở các dự án tạo giá trị thương mại lớn.

Năm là, hình thành cơ chế tiếp cận đất đai phù hợp doanh nghiệp nhỏ và vừa: công khai danh mục quỹ đất, nhà xưởng sẵn sàng cho thuê; dành tỷ lệ hợp lý trong cụm công nghiệp; phát triển nhà xưởng dùng chung, kho bãi, logistics dùng chung; thời hạn hợp đồng đủ dài; việc lựa chọn doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất phải công khai, tránh biến chính sách hỗ trợ thành cơ chế “xin – cho”.

Sáu là, xử lý rõ các dự án chuyển tiếp và số hóa toàn bộ hoạt động quản trị đất đai, không để thay đổi chính sách trở thành rủi ro hồi tố với nhà đầu tư đã tuân thủ đúng quy định. Đồng thời cần xây dựng hệ thống "một bản đồ, một mã thửa đất, một hồ sơ số", công khai quy hoạch, tình trạng pháp lý và tiến độ xử lý hồ sơ.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Nhà nước không xem xét lại quyền sử dụng đất hợp pháp theo chính sách, pháp luật đất đai qua các thời kỳ. Việc sửa luật phải đồng bộ, đúng, trúng, kịp thời; khơi thông nguồn lực nhưng không tư nhân hóa đất đai ; hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất ; bảo đảm cải thiện chỗ ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất thu hồi.