Sửa đổi Luật Đất đai cần thống nhất với hệ thống pháp luật

TS Hoàng Thị Thu Thủy - Học viện chính trị khu vực III đã trao đổi một số vấn đề liên quan đến pháp lý trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến.
Lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm những nội dung trọng tâm gì? 12 nội dung cần được làm rõ trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

1. Tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất

- Luật Đất đai không “trực tiếp” trao quyền cho người bị thu hồi đất được trực tiếp thể hiện quan điểm có đồng ý/không đồng ý về việc thu hồi của mình. Do đó cần một chế định trao quyền trực tiếp cho người dân, có thể ấn định một tỷ lệ % để việc thu hồi này được thông qua (chẳng hạn 75% tổng số người sử dụng đất đồng ý, tính trên diện tích đất bị thu hồi, tham khảo cơ chế biểu quyết của Đại hội đồng cổ đông trong Công ty cổ phần theo Luật Doanh nghiệp).

Luật Đất đai dùng “Hội đồng nhân dân” để thông qua quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất trước khi thu hồi đất không giải quyết được bài toán về quyền/lợi ích cho người bị thu hồi (dù vẫn hiểu Hội đồng nhân dân vận hành theo cơ chế đại diện).

- Về cơ chế áp giá đền bù, đối với việc thu hồi đất để thực hiện dự án mang tính chất thương mại như: làm khu đô thị, khu dân cư mới, khu công nghiệp, khu chế xuất,… cần xây dựng cơ chế áp giá đền bù giá theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người bị thu hồi đất.

Đối với các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hay để phục vụ lợi ích công cộng như hạ tầng giao thông, công trình sự nghiệp thì việc áp giá đền bù theo bảng giá đất (do UBND tỉnh ban hành/cập nhật theo giá sát giá thị trường) là phù hợp. Vấn đề ở đây là UBND tỉnh có làm tốt được nhiệm vụ này của mình hay không?

- Chỉ giao đất/cho thuê đất cho nhà đầu tư khi đã hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng, đền bù cho tất cả người bị thu hồi đất.

- Điều 63.2 Luật Đất đai quy định căn cứ thu hồi đất là “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”, tuy rằng tại Điều 48 Luật Đất đai đã quy định về việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng thực tế để người dân tiếp cận được với nội dung quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện và các cấp khác thì “quá khó khăn”. Để đảm bảo tính đồng bộ cần có cơ chế thực thi pháp luật.

2. Tranh chấp về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, bất động sản

Xây dựng cơ chế công khai toàn bộ tình trạng pháp lý của các thửa đất trên hệ thống thông tin điện tử để bất kỳ người dân nào cũng có thể truy cập và tiếp cận. Các thông tin về thửa đất cần được công khai: người sử dụng đất, diện tích, số thửa, số tờ bản đồ, sơ đồ thửa đất, mục đích sử dụng, nhà ở, công trình xây dựng trên đất, tình trạng quy hoạch, việc thế chấp/cầm cố hoặc các giao dịch liên quan,…. Để tiếp cận thông tin này, ngoài các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai thì hiện nay chỉ có các Tổ chức hành nghề công chứng/công chứng viên mới được quyền tiếp cận (cấp quyền truy cập trong phạm vi tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương). Xét thấy việc công khai và cho phép người dân được tiếp cận nguồn thông tin này sẽ hạn chế được rất nhiều các vấn đề tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở và bất động sản khác vì người dân có nguồn thông tin về bất động sản khi giao dịch.

Cơ chế công khai này chắc chắn là làm được bởi nguồn thông tin về các thửa đất (bất động sản) đã và đang có sẵn. Lý nào các tổ chức hành nghề công chứng/công chứng viên có quyền tiếp cận theo cơ chế “online” mà người dân không thể tiếp cận nguồn thông tin này như vậy.

Hiện nay, Bộ kế hoạch và đầu tư đã và đang làm được việc công khai thông tin cơ bản về 1 doanh nghiệp (tại cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp https://dangkykinhdoanh.gov.vn/vn), có những thông tin là miễn phí, có những thông tin cần trả phí để được cung cấp.

Vì vậy, Luật Đất đai cần quy định vấn đề này và giao Chính phủ/Bộ Tài nguyên Môi trường thực hiện.

3. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất/bất động sản

- Thuế suất 2% do người bán phải nộp trên giá chuyển nhượng là cách đánh thuế không đúng với bản chất của thuế thu nhập, vì dù không có thu nhập, hay bị lỗ thì vẫn phải nộp thuế thu nhập.

- Khi đã xây dựng được bảng giá đất theo giá thị trường, sử dụng bảng giá đất này là cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân.

- Luật cần quy định thanh toán giao dịch BĐS của cá nhân phải thông qua ngân hàng=> đảm bảo minh bạch, an toàn, tránh thất thu thuế, giảm thiểu tranh chấp.

4. Vấn đề quyền và nghĩa vụ của bên thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất (sau đây gọi tắt là khu công nghiệp)

Điều 149.3 Luật Đất đai quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân/tổ chức thuê lại đất trong Khu công nghiệp (viện dẫn tới Điều 174 và Điều 175) chỉ giới hạn và tương ứng với 02 trường hợp: trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Thực tế, các chủ đầu tư khu nghiệp và bên thuê lại đất vẫn đang duy trì rất nhiều hợp đồng thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất theo phân kỳ 2,3,4,5,10, 15,… năm/lần và ngay ở thời điểm hiện tại vẫn “đang có nhu cầu” được thanh toán theo các phân kỳ không phải là hàng năm hay một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Vậy quyền và nghĩa vụ của bên thuê lại đất khi đã và sẽ xác lập các hợp đồng thuê lại đất với chu kỳ thanh toán là 2,3,4,5,10,15….. năm/lần sẽ được xác định theo Điều 174 hay Điều 175 Luật Đất đai? Các quyền của người sử dụng đất tại Điều 174 và Điều 175 là khác nhau và ảnh hưởng lớn tới người sử dụng đất, chủ đầu tư là bên cho thuê lại. Các chủ đầu tư khu công nghiệp và Sở TNMT ở một số địa phương đang rất lúng ở vấn đề này.

5. Vấn đề phải thông qua hòa giải tại UBND cấp xã (đối với các tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) là một trong các điều kiện khởi kiện là không phù hợp.

- Điều 202.1 Luật Đất đai chỉ quy định rằng: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Hiện dự thảo Luật chỉ “khuyến khích” các bên hòa giải chứ không bắt buộc.

- Điều 3.2 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán quy định: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.” => Hệ thống tòa án áp dụng quy định này để trả lại đơn khởi kiện, không thụ lý giải quyết vụ án khi các bên chưa tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã.

Xét quy định trên của Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP là không phù hợp với Luật Đất đai. Đồng thời, tính hiệu quả về việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải tại UBND cấp xã là không cao, tỷ lệ vụ việc tranh chấp đất đai được giải quyết thông qua hòa giải tại UBND cấp xã là rất thấp (đánh giá chủ quan theo kinh nghiệm làm việc). Chính quy định này của Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP là một trong các nguyên nhân gây ra tình trạng tranh chấp đất đai bị kéo dài thời gian giải quyết.

TS Hoàng Thị Thu Thủy - Học viện chính trị khu vực III
Bạn thấy bài viết này thế nào?
Kém Bình thường ★ ★ Hứa hẹn ★★★ Tốt ★★★★ Rất tốt ★★★★★
Bài viết cùng chủ đề: Hộp thư bạn đọc

Có thể bạn quan tâm

Tin mới nhất

Hiểu đúng về phí cung cấp thông tin doanh nghiệp

Hiểu đúng về phí cung cấp thông tin doanh nghiệp

Theo Luật Doanh nghiệp 2020, cá nhân có quyền đề nghị cơ quan nhà nước cung cấp thông tin về đăng ký doanh nghiệp và phải nộp phí theo quy định.
Du Thiên bức xúc vì bị giữ lại tiền tip, liền bóc "luật ngầm" showbiz

Du Thiên bức xúc vì bị giữ lại tiền tip, liền bóc "luật ngầm" showbiz

Ca sĩ Du Thiên bức xúc vì được nhiều khán giả tặng tiền (tip) khi đi diễn, nhưng số tiền sau đó bị MC của chương trình giữ lại.
Bà Rịa – Vũng Tàu: Khôi phục việc cấp nước cho Khu công nghiệp Mỹ Xuân A2

Bà Rịa – Vũng Tàu: Khôi phục việc cấp nước cho Khu công nghiệp Mỹ Xuân A2

Công ty Cổ phần Cấp nước Phú Mỹ đã phục hồi cấp nước cho KCN Mỹ Xuân A2 để bảo đảm hoạt động sản xuất, dù doanh nghiệp vẫn nợ hàng chục tỷ đồng tiền nước.
Lùm xùm A Páo bị tố đạo nhái: Tác giả bài thơ lên tiếng

Lùm xùm A Páo bị tố đạo nhái: Tác giả bài thơ lên tiếng

Ca khúc "Em mần du xứ Nghệ" của A Páo mới đây được đem ra so sánh với bài thơ "Về mần du xứ Nghệ" bởi có sự giống nhau ở nhiều câu.
UBND tỉnh Lạng Sơn gửi thư cảm ơn Báo Công Thương

UBND tỉnh Lạng Sơn gửi thư cảm ơn Báo Công Thương

Mới đây, UBND tỉnh Lạng Sơn đã gửi thư cảm ơn tới Báo Công Thương vì đã góp phần tích cực trong quảng bá về Lễ hội hoa Đào xứ Lạng.

Tin cùng chuyên mục

Thót tim cảnh ô tô lấn làn, vượt bất chấp trên cao tốc Cam Lộ - La Sơn

Thót tim cảnh ô tô lấn làn, vượt bất chấp trên cao tốc Cam Lộ - La Sơn

Đoạn camera hành trình ghi lại cảnh hàng loạt ô tô lao vun vút, lấn làn trên cao tốc Cam Lộ - La Sơn khiến nhiều người thót tim.
Ca khúc về xứ Nghệ của "hiện tượng mạng" A Páo bị tố đạo nhái, lời lẽ dung tục

Ca khúc về xứ Nghệ của "hiện tượng mạng" A Páo bị tố đạo nhái, lời lẽ dung tục

"Khu mấn quê tôi" - bài hát về xứ Nghệ của A Páo có ca từ dung tục, mang nghĩa phản cảm khiến dư luận xôn xao những ngày qua.
Bamboo Airways bị ca sĩ nổi tiếng than phiền về chất lượng dịch vụ

Bamboo Airways bị ca sĩ nổi tiếng than phiền về chất lượng dịch vụ

Ngày 17/2, một nam ca sĩ nổi tiếng đã chia sẻ trên Facebook về trải nghiệm không tốt khi sử dụng dịch vụ của hãng hàng không Bamboo Airways.
Khu công nghiệp Mỹ Xuân A2 bị cắt giảm nước do chủ đầu tư nợ tiền

Khu công nghiệp Mỹ Xuân A2 bị cắt giảm nước do chủ đầu tư nợ tiền

Đơn vị cấp nước buộc phải giảm 50% lưu lượng nước vào Khu công nghiệp Mỹ Xuân A2 do chủ đầu tư còn nợ hơn 17 tỷ đồng tiền nước chưa thanh toán.
Bà Rịa - Vũng Tàu: Chủ đầu tư Khu công nghiệp nợ tiền nước, doanh nghiệp đồng loạt kêu cứu

Bà Rịa - Vũng Tàu: Chủ đầu tư Khu công nghiệp nợ tiền nước, doanh nghiệp đồng loạt kêu cứu

Chủ đầu tư Khu công nghiệp Mỹ Xuân A2 (Bà Rịa - Vũng Tàu) nợ đơn vị cấp nước gần 19 tỷ đồng. Các doanh nghiệp thứ cấp kêu cứu trước nguy cơ bị cắt nước.
Vụ trái phiếu Saigon Glory: Chủ tịch Bitexco viết tâm thư xin gia hạn thanh toán

Vụ trái phiếu Saigon Glory: Chủ tịch Bitexco viết tâm thư xin gia hạn thanh toán

Ông Vũ Quang Hội, Chủ tịch Tập đoàn Bitexco vừa có tâm thư gửi các nhà đầu tư trái phiếu của Công ty Saigon Glory để xin gia hạn thời gian thanh toán.
Hộp thư ngày 29/1: Năm 2024 sẽ thanh tra HEINEKEN Việt Nam; xử phạt chủ đầu tư KCN Yên Lư

Hộp thư ngày 29/1: Năm 2024 sẽ thanh tra HEINEKEN Việt Nam; xử phạt chủ đầu tư KCN Yên Lư

Hộp thư bạn đọc nhận phản ánh của Công ty Đầu tư thương mại tổng hợp Thái Hà; năm 2024 sẽ thanh tra Công ty HEINEKEN Việt Nam, xử phạt chủ đầu tư KCN Yên Lư...
Xác minh người xưng là cán bộ Viện KSND tối cao mâu thuẫn tiền bạc với người dân

Xác minh người xưng là cán bộ Viện KSND tối cao mâu thuẫn tiền bạc với người dân

Viện kiểm sát nhân dân (KSND) tối cao giao Vụ 12 xác minh phản ánh về người tên Nguyễn Văn Thắng, xưng là cán bộ Viện có mâu thuẫn tiền bạc với người dân.
Hộp thư ngày 25/1: Tập đoàn Đông Á khởi kiện UBND thành phố Thanh Hóa; Phản ánh liên quan CCN Lâm Bình

Hộp thư ngày 25/1: Tập đoàn Đông Á khởi kiện UBND thành phố Thanh Hóa; Phản ánh liên quan CCN Lâm Bình

Hộp thư bạn đọc nhận phản ánh về việc Tập đoàn Đông Á khởi kiện UBND thành phố Thanh Hóa; UBND tỉnh Bắc Ninh chỉ đạo giải quyết liên quan CCN Lâm Bình...
Hộp thư ngày 22/1: Phản ánh liên quan Tập đoàn Vimedimex; Cảnh đìu hiu tại Cửa khẩu Bắc Luân II

Hộp thư ngày 22/1: Phản ánh liên quan Tập đoàn Vimedimex; Cảnh đìu hiu tại Cửa khẩu Bắc Luân II

Hộp thư bạn đọc nhận phản ánh liên quan tới Công ty Cổ phần Tập đoàn Dược phẩm Vimedimex, Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bắc Từ Liêm và một số nội dung.
Thái Nguyên: HTX Chiến Công nhiều lần “phớt lờ” chỉ đạo di dời bãi quặng

Thái Nguyên: HTX Chiến Công nhiều lần “phớt lờ” chỉ đạo di dời bãi quặng

Bãi quặng tại phường Cải Đan (Sông Công, Thái Nguyên) của HTX Chiến Công vẫn “trơ gan cùng tuế nguyệt”, dù chính quyền đã yêu cầu di dời nhiều lần.
Dự án phố Bùi Sỹ Tiêm: Công ty XNK thực phẩm Thái Bình có coi thường tính mạng người dân?

Dự án phố Bùi Sỹ Tiêm: Công ty XNK thực phẩm Thái Bình có coi thường tính mạng người dân?

UBND tỉnh Thái Bình đã quyết liệt chỉ đạo phải có giải pháp di dời hàng hóa ra khỏi dự án nhưng doanh nghiệp không thực hiện gây nguy cơ tai nạn chết người.
Hà Nội: Nhiều người mất tiền tỷ vì cài ứng dụng lạ cho điện thoại

Hà Nội: Nhiều người mất tiền tỷ vì cài ứng dụng lạ cho điện thoại

Chỉ trong tháng 1/2024, đã có 6 nạn nhân tới Công an TP. Hà Nội trình báo, về việc bị lừa mất hàng chục tỷ đồng do cài đặt phải ứng dụng công giả mạo.
Hòa Bình: Cầu mới thi công dang dở, dân phải ghép cây keo làm cầu tạm

Hòa Bình: Cầu mới thi công dang dở, dân phải ghép cây keo làm cầu tạm

Tuyến đường nối từ khu Ban Rừng đi khu Đồng Khì (Tân Lạc, Hòa Bình) đang bị chậm tiến độ, làm cầu dở dang ảnh hưởng tới cuộc sống của hơn 200 hộ dân.
Lừa bán đông trùng hạ thảo giá 140 triệu đồng/tấn, chiếm đoạt 30 tỷ đồng

Lừa bán đông trùng hạ thảo giá 140 triệu đồng/tấn, chiếm đoạt 30 tỷ đồng

Bằng thủ đoạn lừa bán đông trùng hạ thảo giá chỉ 140 triệu đồng/tấn cùng với các thủ đoạn khác, Vy và Lý đã lừa đảo nhiều người, với số tiền lên tới 30 tỷ đồng.
Hộp thư ngày 15/1: Phản ánh nạo vét đất tại hồ Ngũ Kiên vi phạm; Xử phạt Công ty Sao Thái Dương

Hộp thư ngày 15/1: Phản ánh nạo vét đất tại hồ Ngũ Kiên vi phạm; Xử phạt Công ty Sao Thái Dương

Hộp thư bạn đọc nhận phản ánh về việc nạo vét, chở đất tại dự án hồ điều hòa Ngũ Kiên có dấu hiệu chưa bảo đảm các quy định về môi trường, khoáng sản...
Công ty Bình Phát Việt Nam xây dựng công trình không phép, vượt phép hàng nghìn m2

Công ty Bình Phát Việt Nam xây dựng công trình không phép, vượt phép hàng nghìn m2

Thực hiện việc kiểm tra công tác trật tự xây dựng tại Khu công nghiệp Hà Nội – Đài Tư, cơ quan chức năng TP Hà Nội đã phát hiện Công ty TNHH thương mại và xuất nhập khẩu Bình Phát Việt Nam (Công ty Bình Phát Việt Nam) đã vi phạm xây dựng không phép, vượt phép hàng nghìn m2.
Hộp thư ngày 8/1: Bạn đọc kiến nghị điều tra, xử nghiêm chùa Ba Vàng; Phản ánh liên quan Onsen Thanh Thủy

Hộp thư ngày 8/1: Bạn đọc kiến nghị điều tra, xử nghiêm chùa Ba Vàng; Phản ánh liên quan Onsen Thanh Thủy

Hộp thư bạn đọc nhận phản ánh liên quan hợp đồng mua bán kỳ nghỉ dưỡng tại Onsen Thanh Thủy, kiến nghị xử lý nghiêm chùa Ba Vàng và một số nội dung...
Bà Rịa – Vũng Tàu: Khẩn trương giải quyết vụ việc xảy ra tại Khu công nghiệp Mỹ Xuân A2

Bà Rịa – Vũng Tàu: Khẩn trương giải quyết vụ việc xảy ra tại Khu công nghiệp Mỹ Xuân A2

Thường trực Tỉnh ủy Bà Rịa – Vũng Tàu vừa có văn bản chỉ đạo các cơ quan chức năng tỉnh này khẩn trương xử lý dứt điểm vụ việc xảy ra tại Khu công n Mỹ Xuân A2.
Bà Rịa – Vũng Tàu: Kiến nghị thanh tra chủ đầu tư KCN Mỹ Xuân A2

Bà Rịa – Vũng Tàu: Kiến nghị thanh tra chủ đầu tư KCN Mỹ Xuân A2

Ban Quản lý các KCN tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu kiến nghị thanh tra toàn diện chủ đầu tư KCN Mỹ Xuân A2 (phường Mỹ Xuân, thị xã Phú Mỹ).
Xem thêm
Mobile VerionPhiên bản di động