Quyền sở hữu đất đai và cách xác định giá đất chưa đảm bảo quyền lợi cho người dân

Tại hội nghị góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra chiều 21/2 do Ủy ban Mặt trật tổ quốc Việt Nam, Bộ Tài Nguyên và Môi trường cùng Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam tổ chức.

Tại Hội nghị, nhiều vấn đề còn bất cập tiếp tục được các chuyên gia, nhà khoa học chỉ ra. Trong đó, đáng chú ý là liên quan đến nội dung: Quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu được đưa ra tại Điều 14 và 15 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng như Nguyên tắc xác định giá đất và bảng giá đất.

Về vấn đề này GS.TS Phạm Văn Điển - Hiệu trưởng Trường Đại học Lâm Nghiệp cho rằng: Nên tách riêng quyền đại diện chủ sở hữu và quyền năng quản lý Nhà nước (quản lý xã hội), sau đó thiết kế phân quyền (chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền) cho hai cơ quan tương ứng, quyền đại diện chủ sở hữu thì giao cho Quốc hội, Hội đồng nhân dân; quyền quản lý hành chính Nhà nước thì giao cho Chính phủ, UBND các cấp. Như vậy mới đảm bảo tính độc lập, khách quan và hạn chế quyền lực tập trung vào cơ quan quản lý hành chính như hiện nay.

Theo ông Phạm Văn Điển, thực tế cho thấy quyền lực luôn có xu hướng tập trung, mà theo Ngân hàng thế giới “quyền lực càng tập trung thì nguy cơ tham nhũng càng cao”. Đặc biệt là các quyết định liên quan tới kinh tế trong lĩnh vực đất đai (quyết định giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng rừng...). Quyền định đoạt của đại diện chủ sở hữu chỉ nên quy định về định đoạt về thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu tiền thuê đất; quyết định giá đất khi bồi thường, hỗ trợ.

Liên quan đến đối tượng sử dụng đất mà cụ thể đối với đối tượng là “hộ gia đình”, mặc dù dự thảo đã làm rõ các nội hàm khái niệm“hộ gia đình sử dụng đất” qua các tiêu chí: gồm những người có quan hệ (hôn nhân: vợ, chồng;huyết thống: bố đẻ, mẹ đẻ, con đẻ;nuôi dưỡng: bố nuôi, mẹ nuôi, con nuôi) theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, và “có quyền sử dụng đất", trong đó quan trọng nhất là có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Nhưng qua thực tế áp dụng đã dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc khi ghi nhận quyền sử dụng đất cho “hộ gia đình”.

Liên quan đến đối tượng sử dụng đất, xác định giá đất vẫn đang còn nhiều bất cập được các chuyên gia chỉ ra

GS.TS Phạm Văn Điển cho rằng đang có sự nhầm lẫn giữa khái niệm hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai (gồm thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và có chung quyền sử dụng đất) và hộ gia đình theo Luật Dân sự và Luật Cư trú (hộ gồm những người có tên trong sổ hộ khẩu, trong đó có cả những người có chung quyền sử dụng đất theo tiêu chí trên và những người khác có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng NHƯNG không chung quyền sử dụng đất, hoặc người không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng như con của cô dì chú bác, của người thân, bạn bè… và đương nhiên không có chung quyền sử dụng đất…

TS Nguyễn Bá Long - Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn cho rằng, từ thực tiễn thực hiện các quyền, xu hướng cải cách cách thủ tục hành chính và kinh nghiệm quản lý dân cư theo cá nhân như các nước phương Tây, quy định bỏ sổ hộ khẩu và sử dụng CCCD/mã định danh thì Luật Đất đai sửa đổi nên bỏ đối tượng sử dụng đất là “Hộ gia đình”.

Cũng theo ông Nguyễn Bá Long, đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo hộ gia đình thì cho phép người sử dụng đất cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi nhận theo cách liệt kê những cá nhân có quyền sử dụng đất chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như tại khoản 5 Điều 143 dự thảo Luật. Nhưng nên bỏ đoạn: “Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình” để tránh sau này phát sinh yêu cầu cấp cho hộ gia đình.

Về vấn đề thu hồi đất, ông Nguyễn Bá Long cho rằng: "Dự thảo Luật cần quy định cụ thể hơn về thửa đất thứ hai là ở đâu. Trường hợp người sử dụng đất vi phạm do khai báo không trung thực để hưởng chính sách tái định cư, hoặc cơ quan thực hiện bồi thường tái định cư do sơ suất để xảy ra sai phạm thì chế tài xử lý thế nào? Khắc phục ra sao khi để xảy ra sai phạm".

"Ngoài ra, dự thảo quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất không gắn và thống nhất với chuyển mục đích sử dụng rừng dẫn đến tình trạng bất cập như vừa qua. Đó là một dự án phải thực hiện 2 thủ tục song song và đều phải thông qua Hội đồng nhân dân hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định (tùy theo quy mô diện tích và loại rừng). Từ đó dẫn đến chậm tiến độ dự án, thủ tục phiền hà và phải hai lần xin ý kiến của các sở ngành liên quan", ông Long nhấn mạnh.

Ở một khía cạnh khác, ông Nguyễn Thế Dũng- Chuyên gia độc lập, Dự án quản trị đất đai sông Mê Kông cho rằng: Một số khoảng trống trong Dự thảo luật đó là Chưa thừa nhận quyền hưởng dụng đất và thực hành theo tập tục truyền thống của đồng bào dân tộc thiểu số như một nhóm hoặc cộng đồng để giao đất/cho phép tiếp cận để quản lí, sử dụng và hưởng lợi từ đất; Thiếu quan tâm đến sự đồng thuận của người dân và cộng đồng trong các hoạt động quản lý đất đai quan trọng, đặc biệt là những hoạt động có khả năng ảnh hưởng đến sinh kế hoặc không gian sống của hộ sản xuất nhỏ và đồng bào dân tộc thiểu số; còn thiếu vắng các cơ chế giải quyết xung đột dễ tiếp cận và cung cấp hỗ trợ và tư vấn pháp lý

The ông Nguyễn Thế Dũng, cần làm rõ định nghĩa về cộng đồng người sử dụng đất; bổ sung một khoản vào Điều 23 để khẳng định cam kết tôn trọng không gian sống quyền hưởng dụng đất đai theo phong tục của đồng bào dân tộc thiểu số ưu tiên giao đất giao rừng cho cộng đồng và dân tộc thiểu số; công nhận các nhóm và cộng đồng dân tộc thiểu là những người sử dụng đất đủ điều kiện được giao đất; cung cấp cơ chế rõ ràng để giao đất và giao lại đất; lồng ghép các cơ chế giải quyết khiếu nại, xung đột và trợ giúp pháp lý khi có yêu cầu, nhất là trong quá trình thu hồi bồi thường và tái định cư, tích tụ đất đai…

TS. Nguyễn Thế Dũng đã chỉ ra những khoảng trống trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Liên quan đến Nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, TS.Nguyễn Hữu Dũng- Trưởng Bộ môn Kinh tế tài nguyên - Đại học Kinh tế Quốc dân chia sẻ, giá đất tính theo phương pháp mới cũng có nhược điểm. Việc bỏ bảng giá đất sẽ có thể đẩy chi phí đền bù của các dự án bất động sản tăng lên, dẫn tới giá nhà cũng tăng theo. Với các nhà phát triển bất động sản đã chuẩn bị quỹ đất, họ sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi việc điểu chỉnh cách tính giá đất đền bù, giá bán hàng của họ cũng không bị tăng.

"Nhưng với các nhà phát triển bất động sản mới hoặc chưa chưa đầu tư quỹ đất từ trước thì sẽ chịu ảnh hưởng do chi phí đầu vào tăng làm tăng giá bán. Dù vậy, việc tăng chi phí sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư tính toán và lên kế hoạch kỹ lưỡng hơn, sẽ giúp nền kinh tế hoạt động hiệu quả hơn. Giá đất có thể tăng nhưng ở một mức độ có thể chấp nhận được", ông Nguyễn Hữu Dũng khẳng định.

Ông Nguyễn Hữu Dũng cho rằng, cách thức xác định giá đất theo bảng giá là hệ thống quản lý tập trung, áp đặt, và thực tiễn đã chứng minh là khó có thể đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Thực tế là trong cách xác định giá đất theo bảng giá thì không hiếm trường hợp giá chỉ bằng 1/10, thậm chí có trường hợp bằng 1/100 so với giá thực trên thị trường.

Rõ rằng cách xác định giá đất theo bảng giá là không vững chắc. Nó không tạo ra động lực để đất được chuyển nhượng lành mạnh tạo ra thị trường đất, nhà nước cũng khó đấu giá đất, và người dân bức xúc khi có đất bị thu hồi, đền bù với mức giá được ấn định do chủ quan của cơ quan nhà nước.

Ông Nguyễn Hữu Dũng cũng chỉ ra: “luật chưa định nghĩa rõ thế nào là “thị trường”, trong khi rõ ràng là thị trường khá hoang dã, đầu cơ phổ biến và ảnh hưởng tới toàn bộ thị trường chợ đen và cả thị trường được điều tiết. Đồng thời, cần phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường” bởi giá cả nó sẽ dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất. Mặc dù luật đã định nghĩa thế nào là “giá thị trường” bằng cách liệt kê nguồn dữ liệu thu thập nhưng nguồn dữ liệu này có thể bị bóp méo không?”.

Theo ông Nguyễn Hữu Dũng, khi đất nông nghiệp bị thu hồi thì giá đất được tính bằng giá đất nông nghiệp thấp hơn rất nhiều so với giá đất thương mại và đất ở sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng. Điều này cũng dẫn tới việc nông dân đòi quyền lợi và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.

Do vậy, xác định giá đất gần hơn với giá thị trường đòi hỏi phải có một vài nỗ lực khác kết hợp chứ không chỉ là bảng giá đất, ví du như: luật thuế (cả về xây dựng luật và thực thi luật), quản lý thị trường, khống chế đầu cơ..v..v. Tuy nhiên, công việc quan trọng cho các nhà làm luật tại thời điểm hiện tại là phải xác định được đúng thế nào là “thị trường” trong khi định giá đất...