Quy định mới nhất về tiền sử dụng đất

Chính phủ ban hành Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 6/11/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 quy định về Quỹ phát triển đất.

Các nội dung sửa đổi tập trung vào cách tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền theo Điều 140 Luật Đất đai năm 2024, đồng thời quy định lại nguyên tắc miễn và giảm tiền sử dụng đất.

Đối với hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận theo điểm a và điểm b khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được xác định bằng diện tích đất ở được cấp nhân với giá đất ở tại Bảng giá đất nhân với 70%.

Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền theo quy định nhưng mức đã nộp thấp hơn quy định tại thời điểm nộp thì số tiền đã nộp được quy đổi theo tỷ lệ phần diện tích đã hoàn thành nghĩa vụ. Phần diện tích còn lại được tính tiền sử dụng đất theo công thức trên tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Đối với phần diện tích thuộc điểm c khoản 3 Điều 140 được công nhận là đất ở và được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% theo chính sách và giá đất tại bảng giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Nghị định số 291/2025/NĐ-CP cũng sửa đổi quy định về miễn và giảm tiền sử dụng đất tại Điều 17 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất chỉ được hưởng chính sách này một lần đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở khi Nhà nước giao đất để làm nhà ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở. Việc miễn, giảm đối với hộ nghèo và người dân tộc thiểu số chỉ áp dụng cho trường hợp có hộ khẩu thường trú tại nơi có đất được giao hoặc công nhận.

Nghị định cũng quy định không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất và đối với đất xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024. Trường hợp giao đất tái định cư thì thực hiện theo quy định riêng về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với trường hợp cơ quan nhà nước phát hiện người sử dụng đất đã được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất nhưng không đáp ứng điều kiện tại thời điểm được miễn hoặc sử dụng đất không đúng mục đích, số tiền được miễn hoặc giảm phải thu hồi. Số tiền phải thu hồi được tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm tính tiền sử dụng đất cộng với khoản tương đương tiền chậm nộp hoặc khoản thu bổ sung theo quy định pháp luật về quản lý thuế. Cơ quan thuế chủ trì phối hợp cơ quan quản lý đất đai thực hiện việc tính và thu số tiền này.

Ngoài ra, Nghị định số 291/2025/NĐ-CP cũng sửa đổi quy định về thẩm quyền quyết định miễn tiền sử dụng đất. Theo đó, người có thẩm quyền quyết định giao đất theo Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 sẽ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất trên cơ sở hồ sơ do cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình.

Nghị định có hiệu lực từ ngày 06/11/2025.