Nới rộng sử dụng đất nông nghiệp cần gắn với giám sát chặt chẽ

Phóng viên Báo Công Thương đã có cuộc trao đổi với Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản xung quanh vấn đề này.

Giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý, hỗ trợ nông dân phát triển sản xuất

-Trước đây, đất nông nghiệp có được xây dựng các công trình phụ trợ không thưa ông?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Để trả lời câu hỏi trên, chúng tôi tiếp cận vấn đề từ hai góc độ chính: pháp luật về đất đai và pháp luật về xây dựng, nhằm làm rõ bối cảnh pháp lý và nguyên nhân của những vướng mắc trong thực tiễn.

Nguyên tắc chung của Luật Đất đai 2013 là các loại đất, trong đó có đất nông nghiệp, phải được sử dụng đúng mục đích (hay gọi là “đất đơn mục đích”). Nếu người dân muốn xây dựng công trình trên đất nông nghiệp (như nhà máy sản xuất, công trình xây dựng kiên cố…) thì phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp, như nhà kho, chuồng trại chăn nuôi, giếng nước, đường nội bộ… pháp luật không hướng dẫn cụ thể quy mô, diện tích, thủ tục để được xây dựng mà không phải chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này khiến các địa phương lúng túng trong quản lý, mỗi nơi áp dụng một cách khác nhau, gây thiếu thống nhất và khó khăn cho cả cơ quan quản lý lẫn người dân.

Về pháp luật xây dựng, điểm c khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng (đã được sửa đổi, bổ sung) quy định “công trình tạm” phục vụ sản xuất được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, Điều 131 Luật Xây dựng lại yêu cầu UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện (hiện nay đã phân cấp xuống cấp xã) phải chấp thuận địa điểm, quy mô và thời gian tồn tại của công trình tạm.

Do chưa có quy định chi tiết, rõ ràng về việc các công trình quy mô nhỏ như kho chứa, lán trại… xây dựng trên đất nông nghiệp có phải xin giấy phép xây dựng hoặc thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay không nên trong thực tế đã phát sinh nhiều khó khăn cho người dân. Vì thiếu cơ sở pháp lý cụ thể, nhiều hộ dân buộc phải tự ý xây dựng để đáp ứng nhu cầu sản xuất, dẫn đến nguy cơ bị coi là xây dựng trái phép, đối mặt với rủi ro bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ, gây thiệt hại về kinh tế và tâm lý lo lắng.

Xét trên góc độ kinh tế, thực trạng này khiến quá trình sản xuất nông nghiệp bị hạn chế: nông sản dễ bị thất thoát sau thu hoạch do không có nơi bảo quản đạt chuẩn, sản xuất khó mở rộng lên quy mô hàng hóa, đồng thời cản trở việc áp dụng khoa học, công nghệ hiện đại vào canh tác và chế biến.

- Ông đánh giá thế nào về quy định cho phép xây dựng lán, trại, kho phục vụ sản xuất trên đất nông nghiệp tại xã Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Chúng tôi được biết rằng việc UBND xã Bình Chánh cho phép người dân được xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp như như lán, trại, kho… đi kèm với một số điều kiện nhất định nhằm triển khai thực hiện Quyết định số 90/2024/QĐ-UBND của UBND TP. Hồ Chí Minh.

Theo đó, nếu thửa đất có mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp (trừ đất lúa), đã được cấp Giấy chứng nhận có diện tích đất tối thiểu phải từ 500 m² trở lên (bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề cùng một chủ sử dụng) được xây dựng công trình không vượt quá 1% diện tích đất, và tối đa là 50 m². Công trình chỉ được xây một tầng, cao không quá 5m, không có tầng hầm hay gác lửng và kết cấu bán kiên cố (tường gạch hoặc vật liệu nhẹ, mái tôn...). Không được bố trí cửa hậu, cửa sổ, bếp, nhà vệ sinh bên trong công trình, nhằm phân biệt rõ ràng với nhà ở.

Quy định trên của UBND TP. Hồ Chí Minh là việc vận dụng điểm c khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng (đã được sửa đổi bổ sung) về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, trong đó có “công trình xây dựng tạm”. Mặt khác, quy định trên cũng là sự vận dụng linh hoạt của địa phương sử dụng kết hợp đất đa mục đích quy định tại Khoản 3 Điều 178 và Điều 218 Luật Đất đai 2024.

Quy định trên thể hiện sự quan tâm và đồng hành của chính quyền địa phương đối với người dân sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là trong bối cảnh nhiều hộ dân gặp khó khăn về hạ tầng phục vụ sản xuất. Việc cho phép xây dựng các công trình như kho chứa, lán trại, nơi sơ chế trên đất nông nghiệp với quy mô nhỏ, kết cấu bán kiên cố và điều kiện rõ ràng giúp người dân có không gian bảo quản nông sản, vật tư, máy móc, từ đó giảm hao hụt sau thu hoạch và nâng cao giá trị sản phẩm.

Mặt khác, đây cũng là bước đi phù hợp với chủ trương phát triển kinh tế nông nghiệp bền vững, khuyến khích sản xuất hàng hóa quy mô lớn, áp dụng khoa học kỹ thuật. Việc vận dụng các quy định của Luật Xây dựng (về “công trình tạm” thuộc diện miễn giấy phép xây dựng) và Luật Đất đai (về sử dụng đất đa mục đích) một cách hài hòa cho thấy sự sáng tạo trong quản lý, tạo môi trường pháp lý thuận lợi, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn, từ đó nâng cao đời sống và thu nhập cho người dân.

Gỡ “nút thắt” cho nông nghiệp công nghệ cao, ngăn chặn nguy cơ lợi dụng đất nông nghiệp

- Quy định mới của TP. Hồ Chí Minh về xây dựng công trình tạm trên đất nông nghiệp sẽ tháo gỡ những “điểm nghẽn” nào và tạo động lực gì cho nông nghiệp công nghệ cao?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Chúng tôi cho rằng chính sách mới này góp phần tháo gỡ những “điểm nghẽn” trong quá trình chuyển đổi từ sản xuất nông nghiệp truyền thống sang sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, ứng dụng công nghệ trong sản xuất. Trước đây, nhiều hộ dân gặp khó khăn trong việc đầu tư hạ tầng phục vụ sản xuất, do pháp luật chưa có hướng dẫn rõ ràng về việc xây dựng các công trình trên đất nông nghiệp.

Ví dụ, Luật xây dựng có quy định công trình xây dựng tạm thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng (điểm c khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng) nhưng Điều 131 Luật xây dựng lại có yêu cầu UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện (nay là cấp xã) chấp thuận về địa điểm, quy mô xây dựng công trình và thời gian tồn tại của công trình tạm dẫn đến việc triển khai trên thực tế khó khăn do áp dụng với từng công trình, từng trường hợp cụ thể. Đối với lĩnh vực nông nghiệp, những điều này dẫn đến tình trạng thiếu kho bảo quản, nơi sơ chế, khu vực lưu trữ vật tư và máy móc, gây thất thoát nông sản sau thu hoạch, làm giảm chất lượng và giá trị sản phẩm, đồng thời cản trở việc áp dụng công nghệ hiện đại vào sản xuất.

Quy định mới của UBND TP. Hồ Chí Minh đã mở ra hành lang pháp lý rõ ràng, cho phép xây dựng các công trình tạm với diện tích và kết cấu được kiểm soát, vừa đáp ứng nhu cầu của người dân vừa đảm bảo quản lý nhà nước về đất đai. Đây là bước đệm quan trọng để nông nghiệp địa phương từng bước chuyển đổi theo hướng công nghệ cao, hiện đại hóa. Tôi cho rằng, về dài hạn, chính sách này không chỉ tháo gỡ vướng mắc pháp lý mà còn góp phần thúc đẩy sản xuất hàng hóa, nâng cao năng lực cạnh tranh cho nông sản địa phương.

- Một số địa phương, trong đó có Hà Nội, Đồng Nai cũng đang xây dựng chính sách nới rộng hơn trong vấn đề về sử dụng đất nông nghiệp. Quan điểm của ông về việc này như thế nào? Làm sao để tránh việc lợi dụng chính sách này để xây dựng trái phép, thưa ông?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Việc một số địa phương, trong đó có Hà Nội, Đồng Nai đang nghiên cứu nới rộng chính sách về sử dụng đất nông nghiệp là xu hướng hợp lý và cần thiết trong bối cảnh nông nghiệp đang chuyển dịch từ sản xuất manh mún sang sản xuất hàng hóa quy mô lớn, công nghệ cao. Khi chính sách được mở rộng, nông dân và doanh nghiệp có thêm điều kiện để đầu tư hạ tầng phục vụ sản xuất, như kho bảo quản, nhà sơ chế, khu vực trưng bày sản phẩm… góp phần nâng cao giá trị nông sản và thúc đẩy phát triển kinh tế nông thôn.

Tuy nhiên, đi cùng với cơ hội là nguy cơ bị lợi dụng, đặc biệt là tình trạng xây dựng nhà ở trái phép hoặc chuyển đổi mục đích đất trá hình. Để hạn chế rủi ro này, chính sách cần được thiết kế với tiêu chí chặt chẽ.

Thứ nhất, đối với việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP cần thực hiện theo đúng quy định. Người sử dụng đất nông nghiệp khi sử dụng đất đã mục đích cần đáp ứng các điều kiện, tiêu chí, hồ sơ và thực hiện thủ tục theo đúng quy định. Việc giám sát của chính quyền địa phương cũng là một khâu quan trọng trong quá trình thực thi.

Thứ hai, bên cạnh khía cạnh về đất đai, việc quản lý xây dựng với công trình xây dựng (công trình tạm) trên đất nông nghiệp cũng cần có tiêu chí, điều kiện rằng buộc và các quy định rõ ràng để người dân dễ dàng vận dụng. Ví dụ cần có quy định rõ về diện tích, quy mô, kết cấu công trình, yêu cầu giấy cam kết sử dụng đúng mục đích, cơ chế kiểm tra, giám sát định kỳ và chế tài xử lý nghiêm minh nếu vi phạm. Đồng thời, cần ứng dụng công nghệ số trong quản lý đất đai, ví dụ bản đồ số và ảnh vệ tinh, để theo dõi kịp thời biến động sử dụng đất.

Làm được như vậy, chính sách nới rộng sẽ vừa tạo động lực phát triển sản xuất, vừa đảm bảo kỷ cương quản lý, tránh biến đất nông nghiệp thành đất ở trái phép.

Xin cám ơn ông!

Mới đây, tỉnh Đồng Nai đang tổ chức lấy ý kiến dự thảo quy định mới về diện tích đất được phép xây dựng công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp. Theo đó, người dân có thể xây nhà nghỉ, lán trại, kho bảo quản ngay trên đất nông nghiệp mà không cần chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng diện tích phải nằm trong hạn mức chặt chẽ, tối đa không vượt quá 500 m2. Cùng với Đồng Nai, UBND TP. Hà Nội cũng đang tổ chức lấy ý kiến về việc cho phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp phục vụ sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 3 Điều 178, Luật Đất đai 2024.