Nhiều điểm sáng trong bức tranh bất động sản năm 2024

Trên đây là những nhận định khách quan được các chuyên gia nhấn mạnh tại Tọa đàm "Bất động sản dòng tiền Cash-Home: Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2024" do Báo Xây dựng tổ chức chiều 24/4, tại Hà Nội.

Thị trường bất động sản qua cơn bĩ cực

Ông Nguyễn Sơn Tùng, Phó Tổng Biên tập Báo Xây dựng, cho biết tính đến quý I/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp. Hiện giá bán tại thị trường thứ cấp của nhà chung cư Hà Nội quý I/2024 ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Sơn Tùng, Phó Tổng Biên tập Báo Xây dựng phát biểu khai mạc

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, những tín hiệu trên cho thấy thị trường bất động sản đã thật sự khởi sắc.

Các giao dịch về giá đã tiếp tục tăng trưởng bình quân 5%, các sản phẩm có giá 3 tỷ đồng trở xuống được nhiều người săn đón. Sản phẩm được người dân quan tâm nhiều nhất là căn hộ và đất nền; giá và mức giao dịch ở khu vực đông dân cư và khu công nghiệp tăng mạnh khoảng 20%.

Phân khúc bất động sản thổ cư cũng nhộn nhịp hơn, giá giao dịch nhà ở khoảng 3-5 tỷ đồng được quan tâm nhiều, khách hàng tập trung nhiều. Phân khúc bất động sản công nghiệp cũng bắt đầu nhộn nhịp, tuy nhiên phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa có sự tăng trưởng.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Cen Group

Thời gian qua, có 8.000 căn hộ được mở bán trong cả nước, riêng tại Hà Nội đã có 3.000 căn được giao bán. Chỉ số căn hộ tại thị trường Hà Nội tăng mạnh khoảng 48% so với quý I/2019, tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng 21% so với năm 2019. Đây thực sự là sự khởi sắc, tăng trưởng sôi động hơn của thị trường bất động sản.

Động lực chính đến từ những tác động của nền kinh tế vĩ mô, sự điều hành của Chính phủ khi ban hành các quy định pháp luật, những quy định dưới Luật và một phần của các Luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chính thức được áp dụng năm 2024.

"Tất cả những hoạt động này đã tác động tích cực tới thị trường bất động sản, ngay trong quý IV/2023 thị trường đã khởi sắc hơn rất nhiều so với cuối năm 2022 và đầu năm 2023. Cuối quý I/2024 càng thấy thị trường khởi sắc hơn", ông Đính nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Cen Group cho hay bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt. Theo ông Hưng, những người làm bất động sản hiện nay đều cảm thấy bức tranh bất động sản đang tăng giá một cách đột biến, đặc biệt là phân khúc chung cư ở Hà Nội.

"Nguyên nhân về việc này, tôi cho rằng đây là sự điều chỉnh cần thiết khi thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý, thị trường, sự đổ vỡ của hệ thống tài chính đã làm cho các nhà đầu tư có sự khủng hoàng thừa về tiền", ông Hưng nói.

Vẫn theo ông Hưng, báo cáo tài chính quý I/2024 cho thấy số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại có khoảng 18 triệu tỷ đồng không thể giải ngân. Những người có nhu cầu rất cần tiền thì không có tài sản đảm bảo, nhưng những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền. Từ đó, các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất xuống còn 5-6%, đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua.

Khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng. Thực tế hiện nay, nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn villas khác cùng khu vực để ở. Điều đó cho thấy hiện nay bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt.

Bất động sản đóng vai trò là một loại hàng hóa tiêu dùng. Vai trò thứ hai đó là tư liệu sản xuất đặc biệt (như đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất hạ tầng…). Vai trò thứ 3 là một kênh đầu tư (theo thống kê ở Singapore trên 70% bất động sản tạo ra dòng tiền, nhưng ở nước ta chỉ có 15%). Cuối cùng, theo tôi, tài sản bất động sản đóng vai trò là một phương tiện tích lũy tài sản.

"Hiện nay, thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản; hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền. Giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì tôi nghĩ là không", ông Hưng cho biết thêm.

Hành vi của người mua nhà đã thay đổi

TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định hành vi của người tiêu dùng, người mua nhà đã thay đổi theo phân khúc căn hộ chung cư. Theo ông Lượng, từ trước đến nay, loại hình căn hộ chung cư người dân sử dụng với mục đích chủ yếu để ở, chỉ có khoảng 15% là để kinh doanh và cho thuê. Chúng ta phải đứng ở góc độ đầu tư để nhìn nhận rằng, ở nước ngoài loại hình căn hộ chung cư cho thuê rất phổ biến nhằm tạo ra dòng tiền.

"Câu hỏi đặt ra là, tại sao thời gian vừa qua loại hình căn hộ chung cư lại tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây? Điều đó chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi. Bởi hiện nay, chúng ta cần một căn hộ để ở, để kinh doanh, để tạo ra dòng tiền", ông Lượng đặt câu hỏi.

TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam

Viện phó Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng với các nhà đầu tư thông minh, có thể dễ dàng tính toán được bỏ ra tiền cho thuê sẽ tạo ra dòng tiền. Cùng với đó, thời hạn sở hữu căn hộ đã có sự thay đổi theo Luật Nhà ở 2023 sẽ có lợi cho người mua nhà.

Thực tế cho thấy, hành vi của người tiêu dùng, người mua nhà đã thay đổi. Trước đây, người mua thường sợ chung cư, bởi nhiều lý do như pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy… Nhưng hiện nay, văn hóa của người tiêu dùng cũng thay đổi, bởi tính tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư.

Tuy vậy, theo ông Lê Văn Dũng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị Thăng Long Việt Nam, nhiều nhà đầu tư hiện vẫn rất quan tâm đến pháp lý và nguồn cung của các dự án chung cư. Theo ông Dũng, nhu cầu bất động sản lúc nào cũng có, doanh nghiệp muốn đưa dự án tới khách hàng, để khách hàng vừa có thu nhập từ giá trị gia tăng và dòng tiền từ khai thác. Doanh nghiệp cũng xem xét các yếu tố như pháp lý đầy đủ; vị trí, tiện ích cư dân; quản lý tài sản cùng khách hàng, mang dòng tiền về cho khách hàng...

Cash-Home sẽ là kênh đầu tư rất là tốt

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EximRS, tới đây Cash-Home sẽ là kênh đầu tư rất là tốt. Theo bà Tú, là doanh nghiệp hoạt động về tư vấn và phân phối dự án, Exim RS xác định là cánh tay nối dài và là một nơi nối kết chủ đầu tư và khách hàng.

Exim RS nhận thấy nhu cầu bất động sản lúc nào cũng có, những đơn vị phân phối cần đưa dự án ra thị trường theo nhu cầu của chủ đầu tư nhưng những khách hàng mà Exim tư vấn vẫn cần đảm bảo giá trị gia tăng của tài sản. Song song đó, đối với những khách hàng mua bất động sản, họ luôn cần một đơn vị tư vấn để có thể tư vấn việc cho thuê sau khi bàn giao nhà, để khách hàng vẫn có một dòng thu nhập mỗi tháng.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EximRS

Bà Tú cho rằng, để tạo ra dòng Cash-Home chúng ta cần phải có các yếu tố: Pháp lý, vị trí của dự án. Khi đưa ra dòng Cash-Home thì EximRS phải nghiên cứu ai sẽ là người thuê và liệu khách hàng có mong muốn để cho thuê hay không. Tuy nhiên, đối với khách hàng khi bỏ ra tài chính để mua bất động sản thì họ mong muốn tìm đơn vị có thể thay họ quản lý khối tài sản đó và mỗi tháng họ chỉ cần nhận dòng thu ổn định. EximRS luôn tuân thủ nguyên tắc nói thật, làm thật và dòng tiền đưa về cho khách là thật.

Và tôi nghĩ ở trong bất kỳ giai đoạn nào thì việc trú ẩn dòng tiền trong bất động sản là một cách để khách hàng và nhà đầu tư tu bổ tài sản. Dòng Cash-Home phát triển không chỉ ở Hà Nội mà các thành phố khác sẽ là một dòng sản phẩm để nhà đầu tư đáng quan tâm.

Thực tế tại các thành phố lớn, chúng ta thấy mỗi bất động sản có vị trí thuận lợi thì tỷ lệ lấp đầy rất cao. Đặc biệt, đối với các bạn trẻ luôn quan tâm đến vị trí chỗ ở phải gần trung tâm, nhu cầu đi lại thuận tiện hơn. Theo khảo sát, khi EximRS đưa ra bảng đánh giá khách hàng, thì hơn 60% khách hàng có nhu cầu cho thuê sau khi nhận bàn giao nhà. Bên cạnh đó, hiện nay phần lớn khách hàng không còn quan tâm nhiều tới vấn đề giữa sở hữu chung cư lâu dài hay 50 năm, mà họ chú ý hơn đến tuổi thọ và chất lượng công trình. Vì vậy, Cash-Home sẽ là kênh đầu tư rất là tốt.

"Chúng ta thấy trong quý I/2024 ghi nhận lượng giao dịch tại Hà Nội tăng rất nhiều, bất cứ sản phẩm nào ra thị trường thì được hấp thụ cao. Bởi vì mấy năm vừa qua, thị trường bất động sản đã bị khan hiếm nguồn cung. Chúng ta có quyền kỳ vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ khả quan hơn với nhiều chính sách của Nhà nước", bà Tú nói.