Nhà ở xã hội kẹt trong 'rừng' thủ tục đầu tư, thẩm định

Gần 70% dự án nhà ở xã hội vẫn... nằm trên giấy

Chiều 27/5, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Phát biểu tại hội thảo, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay không chỉ là nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội mà còn thể hiện trách nhiệm, sự quan tâm của Đảng, Nhà nước và xã hội đối với người lao động thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp.

Theo bà Hạnh, thời gian qua, nhiều chính sách, pháp luật đã được Trung ương và địa phương ban hành nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, trọng tâm là các dự án có vị trí, quy mô phù hợp với khu vực tập trung đông người lao động, gắn với hạ tầng đồng bộ và được hưởng các cơ chế ưu đãi về đầu tư, đất đai, tài chính, thuế...

Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). Ảnh: Hoàng Toàn

Bà Hạnh thông tin, triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", đến nay, cả nước có 679 dự án đã được triển khai với tổng quy mô 623.051 căn.

Trong đó, có 108 dự án đã hoàn thành (73.075 căn), 155 dự án đang được thi công (132.791 căn) và 416 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (417.185 căn). Riêng 4 tháng đầu năm 2025, đã có thêm 15.614 căn hộ hoàn thành và 20 dự án mới được khởi công với quy mô 19.492 căn.

"Kết quả triển khai Đề án còn thấp, chưa đáp ứng tiến độ đề ra", bà Hạnh nói.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, một số nguyên nhân chủ yếu gây chậm tiến độ đến từ các quy định pháp luật còn bất cập. Trong đó, chưa có quỹ nhà ở quốc gia hoặc định chế tài chính phù hợp để hỗ trợ nguồn lực dài hạn. Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư còn phức tạp, quy trình lập dự án, thẩm định giá bán và giá thuê nhà ở xã hội kéo dài.

Bên cạnh đó, điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở còn chưa phù hợp với các thay đổi trong tổ chức hành chính, và hiện chưa có quy định cho phép đơn vị hành chính, sự nghiệp công lập thuê nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, viên chức.

"Bơm máu" cho nhà ở xã hội

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để giải quyết hiệu quả bài toán phát triển nhà ở xã hội, các địa phương cần xác định rõ nhu cầu thực tế, xây dựng kế hoạch với chỉ tiêu cụ thể hàng năm và 5 năm, coi đây là một nội dung trọng yếu trong chính sách an sinh xã hội.

Theo ông Khôi, quy hoạch đất và tạo mặt bằng sạch cho nhà ở xã hội cần được ưu tiên trong kế hoạch phát triển hằng năm. Đồng thời, địa phương nên ban hành cơ chế ưu đãi phù hợp để thu hút đầu tư và tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tiếp cận mua nhà ở xã hội. Các chính sách này có thể bao gồm hỗ trợ lãi suất vay dưới 4%/năm trong thời gian 20 - 25 năm, giảm thuế giá trị gia tăng (VAT) xuống 0 - 3% cho doanh nghiệp đầu tư, hoặc cho vay từ quỹ phát triển của địa phương với lãi suất 2 - 3%/năm.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh: Hoàng Toàn

TS. Nguyễn Văn Khôi cũng kiến nghị tăng vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật, kiểm soát tình trạng "cò mồi", "thổi giá", đấu giá bất thường. Đồng thời, đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng chủ trì tháo gỡ vướng mắc pháp lý, định giá đất, quy hoạch, chuyển đổi một số quỹ nhà ở thương mại và tái định cư sang nhà ở xã hội.

Đối với thủ tục đầu tư, ông Khôi đề xuất rút ngắn quy trình xuống dưới 12 tháng, cho phép đồng thời thực hiện nhiều bước như chấp thuận chủ trương đầu tư, giao chủ đầu tư, lập và thẩm định quy hoạch chi tiết.

Ngoài ra, việc nghiên cứu mô hình PPP, "đổi đất lấy hạ tầng" cũng được xem là một giải pháp khả thi nhằm tăng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. "Doanh nghiệp bất động sản cần đồng hành cùng Chính phủ trong việc xây dựng nhà ở xã hội, góp phần đảm bảo an sinh xã hội", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, cần xác định vai trò đảm bảo nhà ở cho những đối tượng chính sách, cho người tham gia lao động sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác, nhằm tạo ra giá trị kinh tế, phát triển và bảo vệ đất nước.

Vai trò chủ đạo là nhà nước, chính quyền các địa phương. Do vậy, phải đảm bảo mọi điều kiện cần và đủ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội như: Quỹ đất, thủ tục, nguồn vốn… "Doanh nghiệp được xác định là đối tượng được mời tham gia thực hiện, tạo điều kiện để họ vận dụng năng lực, kinh nghiệm triển khai phát triển nhà ở xã hội theo các chương trình mà nhà nước, địa phương xác lập”, ông Đính nói.

Khu nhà ở xã hội Định Hòa, phường Định Hòa (TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương). Ảnh: Quỳnh Trần

Vai trò dẫn dắt của Nhà nước trong vận hành Quỹ phát triển nhà ở

Tại hội thảo, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết, nhiều quốc gia châu Á đã xây dựng và vận hành các mô hình quỹ tài chính nhà ở nhằm hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở giá rẻ và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Ông dẫn chứng, tại Hàn Quốc, Quỹ Nhà ở Quốc gia (NHF) được thành lập từ năm 1981, đến năm 2015 đổi tên thành Quỹ Nhà ở và Đô thị Quốc gia (NHUF). Quỹ này đóng vai trò huy động và phân bổ nguồn lực tài chính để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực nhà ở.

Các nguồn vốn chính của quỹ đến từ ngân sách nhà nước, tiền gửi tiết kiệm nhà ở, trái phiếu nhà ở quốc gia và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh. Đối tượng thụ hưởng bao gồm người thu nhập thấp, người vô gia cư, người chưa sở hữu nhà ở và các chủ đầu tư cung cấp nhà ở giá phải chăng.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia. Ảnh: Hoàng Toàn

Tại Singapore, Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) là kênh chính sách hỗ trợ nhà ở cho người dân. Người lao động và người sử dụng lao động đều có trách nhiệm đóng góp vào CPF, với tỷ lệ lần lượt là 20% và 17% lương. Người lao động có thể sử dụng tài khoản CPF để mua nhà ở từ Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB) với lãi suất ưu đãi. CPF cũng là tổ chức mua trái phiếu chính phủ, qua đó, gián tiếp cấp vốn cho hoạt động của HDB.

Tại Trung Quốc, Quỹ Dự phòng Nhà ở quốc gia được thành lập từ năm 1999, do các địa phương quản lý. Người lao động và người sử dụng lao động cùng đóng góp vào quỹ, với tỷ lệ tối thiểu 5% thu nhập mỗi bên. Quỹ này hỗ trợ vay vốn mua, thuê, cải tạo nhà ở, đặc biệt cho người mua nhà lần đầu và các gia đình có từ hai con trở lên. Việc giải ngân được thực hiện qua ngân hàng thương mại được ủy thác.

Nhấn mạnh vai trò quan trọng của Nhà nước trong việc thiết kế và vận hành Quỹ phát triển nhà ở, theo TS. Cấn Văn Lực, Nhà nước cần giữ vai trò dẫn dắt, kiến tạo trong toàn bộ hoạt động của Quỹ, bao gồm tạo lập nguồn vốn, định hướng hoạt động, cơ chế vận hành và giám sát. "Cần khẳng định vai trò của Nhà nước không chỉ trong điều phối mà còn trong thiết kế hệ thống tài chính cho quỹ", ông nói.

Về phạm vi hoạt động, ông đề xuất giữ nguyên như dự thảo hiện nay, bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Việc thu hẹp phạm vi chỉ hỗ trợ nhà ở xã hội, theo ông, là chưa phù hợp trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở giá phù hợp đang gia tăng ở cả khu vực đô thị và ven đô.

Liên quan đến cơ quan quản lý, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần xem xét giao cho một bộ chủ trì việc quản lý và sử dụng quỹ, có thể là Bộ Tài chính hoặc Bộ Xây dựng.

"Chính phủ sẽ đóng vai trò giám sát, kiểm tra hoạt động quỹ hoặc ủy quyền cho một cơ quan có tính độc lập tương đối nhằm đảm bảo hiệu quả và minh bạch trong vận hành", ông nói.