M&A trong lĩnh vực bất động sản: Việt Nam là điểm đến hấp dẫn "hút" vốn ngoại

“Thỏi nam châm” thu hút FDI

Theo các chuyên gia, ngay từ quý đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã xuất hiện những thương vụ M&A dự án có quy mô hớn, bên mua là những doanh nghiệp có tiếng trên thị trường. Điển hình, thương vụ đáng chú ý nhất phải kể đến là Novaland chính thức trở thành nhà phát triển dự án Grand Sentosa tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM. Đây vốn là dự án Kenton Residences do Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư.

Không chỉ Kenton, dự án The Global City, trước đây có tên gọi là Sài Gòn Bình An, cũng chính thức về tay đơn vị phát triển mới là Masterise Homes vào tháng 1/2022. Dự án này trước đây của Công ty HimLam, sau đó được Tập đoàn Vạn Thịnh Phát mua lại và nay về tay Masterise Homes.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, dự báo trong năm nay, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục sôi động với nhiều thương vụ M&A. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính hùng mạnh sẽ rút ngắn thời gian tham gia thị trường với từng dự án cụ thể trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế hơn. Ngoài ra, đại dịch Covid-19 cũng đã khiến không ít doanh nghiệp chịu nhiều tổn thất, không còn đủ năng lực để phát triển các dự án dang dở và đành phải bán lại cho những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt hơn.

“M&A giúp cho nguồn cung và thanh khoản được gia tăng, góp phần tạo thêm sự sôi động cho thị trường. Các doanh nghiệp hùng mạnh cũng tiết kiệm được thời gian giải quyết thủ tục pháp lý, tìm kiếm các khu đất có vị trí phù hợp trong bối cảnh giá bất động sản có xu hướng tăng lên”, ông Jackson cho biết.

Việt Nam đang có nhiều cơ hội và tiềm năng tạo sức bật cho các hoạt động M&A và trở thành điểm đến hấp dẫn của các doanh nghiệp quốc tế trong năm 2022

Nhận định lạc quan về thị trường này, Savills Việt Nam cho rằng, ngành bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội tạo sức bật cho các hoạt động M&A. Doanh nghiệp này dẫn chứng, Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố vĩ mô, giúp tạo môi trường hấp dẫn cho các cá nhân và tổ chức nước ngoài tham gia hoạt động đầu tư. Đặc biệt, nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng một cách ổn định và bền vững so với các quốc gia trong khu vực.

Tiếp đó, cơ sở hạ tầng và mạng lưới giao thông tại Việt Nam ngày càng được chú trọng đầu tư, giúp hàng hóa lưu thông. Ngoài ra, Việt Nam sở hữu lực lượng lao động trẻ và dồi dào cùng chi phí nhân công cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Hơn thế nữa, tốc độ đô thị hóa cao cũng tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội, mở ra tiềm năng phát triển nhiều dự án khu đô thị mới.

“Đây được cho là những yếu tố tạo dựng niềm tin của các doanh nghiệp FDI để rót vốn đầu tư vào Việt Nam” - bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội nhấn mạnh, đồng thời cho biết, từ quyết định mở cửa toàn bộ đường bay từ ngày 15/3 và chính sách miễn thị thực nhập cảnh sẽ thúc đẩy quá trình đàm phán của các thương vụ M&A và tăng cường hoạt động đầu tư bất động sản trong năm nay.

Khắc phục rào cản

Bên cạnh những cơ hội và tiềm năng, hoạt động M&A tại nước ta vẫn tồn tại nhiều mặt hạn chế nhất định. Theo Bộ Xây dựng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu về nguồn vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt hơn 31 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn đã được giải ngân năm 2021 là 2,6 tỷ USD, giảm 1,6 tỷ USD so với năm 2020. Điều này cho thấy trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân, phần nào do những hạn chế giao tiếp trong thời kỳ đại dịch. Điều này khiến doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.

Những tồn tại được các chuyên gia chỉ ra như, đầu tiên là hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất. Điều này gây ra những ách tắc, lãng phí hiện chưa tìm được hướng giải quyết.

Xét về cấu trúc giao dịch, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh (joint venture). Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án. Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, và đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.

Do thị trường M&A là khái niệm khá mới mẻ tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp vừa và nhỏ, chưa có sự chuẩn bị kĩ càng cho quá trình này. Đối với những doanh nghiệp sở hữu dự án lớn, họ vẫn chưa lên kế hoạch cụ thể cho sự phân kỳ hợp lý ngay từ giai đoạn quy hoạch dự án, dẫn đến nhiều khó khăn trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hoặc chuyển nhượng.

Cuối cùng, người mua và người bán đang có cách tiếp cận định giá khác nhau, tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của dự án. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.

“Mặc dù thị trường bất động sản sở hữu nhiều trợ lực để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, những hạn chế tồn đọng trong hệ thống pháp lý cũng như cách thức doanh nghiệp tiếp cận M&A sẽ kiềm chế khả năng chuyển đổi của các giao dịch. Để tăng thêm sức hấp dẫn với các nhà đầu tư “ngoại”, thị trường cần phát huy tối đa tiềm năng và khắc phục những hạn chế trên. Bởi đây là thời điểm vàng để thị trường "giữ chân" làn sóng thương mại đang dịch chuyển vào Việt Nam" - bà Lan chia sẻ.