Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Sở hữu kỳ nghỉ không được ghi nhận là tài sản độc lập

Góc nhìn pháp lý sở hữu kỳ nghỉ

Những ngày gần đây, mô hình sở hữu kỳ nghỉ tiếp tục trở thành tâm điểm chú ý khi VTV phát sóng loạt phóng sự phản ánh những bất cập, tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng kỳ nghỉ. Bên cạnh câu chuyện về quyền lợi khách hàng, vấn đề được quan tâm là trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp khi các hợp đồng có giá trị hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng phát sinh khiếu nại.

Trong nhiều vụ việc, doanh nghiệp cho rằng những nội dung tư vấn gây tranh cãi là hành vi của cá nhân nhân viên bán hàng, đồng thời cho biết đã xử lý hoặc chấm dứt hợp đồng lao động với những nhân sự này. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, việc xử lý nội bộ giữa doanh nghiệp và nhân viên không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp được miễn trừ trách nhiệm đối với khách hàng.

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội) cho biết, để nhìn nhận đúng bản chất pháp lý của mô hình này, cần xác định rõ sở hữu kỳ nghỉ không phải là một dạng tài sản được pháp luật Việt Nam công nhận như quyền sở hữu bất động sản.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cũng cho biết, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, "sở hữu kỳ nghỉ" không được ghi nhận là một loại tài sản độc lập hay một chế định pháp lý riêng trong hệ thống pháp luật. Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định công nhận người mua sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ được xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng hoặc một phần của dự án nghỉ dưỡng như đối với nhà ở hay quyền sử dụng đất.

“Hiện nay sở hữu kỳ nghỉ vẫn đang được xem xét, điều chỉnh trên cơ sở các quy định pháp luật chung thay vì một hành lang pháp lý chuyên biệt”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, cho đến thời điểm hiện nay, Việt Nam chưa có một văn bản quy phạm pháp luật riêng điều chỉnh toàn diện đối với mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare). Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhiều tranh chấp phát sinh trong thực tiễn khi quyền và nghĩa vụ của các bên chủ yếu được xác lập thông qua hợp đồng do doanh nghiệp soạn thảo.

Hiện nay, các quan hệ phát sinh từ hoạt động kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ đang được điều chỉnh bởi nhiều nhóm quy định pháp luật khác nhau như Bộ luật Dân sự năm 2015 đối với giao kết và thực hiện hợp đồng; Luật Du lịch năm 2017 đối với hoạt động cung cấp dịch vụ du lịch, lưu trú; Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 đối với trách nhiệm cung cấp thông tin, giao kết hợp đồng theo mẫu, xử lý điều khoản bất lợi cho người tiêu dùng; cùng các quy định của pháp luật về thương mại, quảng cáo và cạnh tranh có liên quan.

“Chính vì chưa có một khung pháp lý chuyên biệt nên khi phát sinh tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền thường phải xem xét vụ việc trên cơ sở bản chất giao dịch và nội dung cam kết cụ thể trong hợp đồng. Các vấn đề thường được xem xét bao gồm tính minh bạch của thông tin mà doanh nghiệp cung cấp cho khách hàng, tính hợp pháp của các điều khoản hợp đồng, trách nhiệm thực hiện cam kết của doanh nghiệp cũng như quyền được bảo vệ của người tiêu dùng”, luật sư phân tích.

Theo ông Tuấn, việc chưa có một hành lang pháp lý riêng không có nghĩa với việc hoạt động sở hữu kỳ nghỉ nằm ngoài sự điều chỉnh của pháp luật. Doanh nghiệp vẫn phải tuân thủ các nguyên tắc về thiện chí, trung thực trong giao kết hợp đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp có nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm đối với các cam kết đã xác lập với người tiêu dùng. 

“Trong trường hợp có hành vi quảng cáo sai lệch, cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc đưa ra các cam kết không đúng với nội dung hợp đồng nhằm tác động đến quyết định giao dịch của khách hàng, doanh nghiệp vẫn có thể phải chịu trách nhiệm dân sự, hành chính hoặc các trách nhiệm pháp lý khác theo quy định của pháp luật”, luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.

Khoảng cách giữa tư vấn và hợp đồng

Thực trạng hiện nay, nhiều hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ có thời hạn kéo dài hàng chục năm, nội dung phức tạp và chứa đựng nhiều điều kiện liên quan đến việc sử dụng dịch vụ, chuyển nhượng, chấm dứt hợp đồng hoặc hoàn trả tiền. Trong khi đó, phần lớn quyền và nghĩa vụ của các bên lại được xác lập thông qua các hợp đồng mẫu do doanh nghiệp soạn thảo với nhiều điều khoản phức tạp, thời hạn kéo dài nhiều năm và chứa đựng không ít điều kiện hạn chế quyền của người tiêu dùng.

“Trên thực tế, nhiều khách hàng quyết định ký hợp đồng dựa trên các thông tin được giới thiệu trong quá trình tư vấn, quảng bá sản phẩm. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp, doanh nghiệp thường cho rằng quyền và nghĩa vụ của các bên phải được xác định theo nội dung hợp đồng đã ký kết, trong khi người tiêu dùng lại cho rằng những cam kết, lời hứa hoặc thông tin được tư vấn trước khi ký hợp đồng mới là cơ sở để họ đưa ra quyết định giao dịch”, ông Tuấn nói.

Theo luật sư, sự khác biệt giữa nội dung quảng bá, tư vấn và nội dung thể hiện trong hợp đồng là một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp.

Một khoảng trống khác nằm ở vấn đề chứng minh. Trong nhiều trường hợp, hoạt động giới thiệu sản phẩm, tư vấn bán hàng diễn ra thông qua lời nói, các buổi hội thảo hoặc chương trình tiếp thị. Khi tranh chấp xảy ra, khách hàng thường gặp khó khăn trong việc chứng minh chính xác những nội dung đã được tư vấn, cam kết trước đó. 

“Trong khi đó, doanh nghiệp lại nắm giữ phần lớn tài liệu, dữ liệu và hồ sơ liên quan đến quá trình giao dịch”, luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho hay.

Một vấn đề khác là nhiều hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ quy định khá chặt chẽ về điều kiện chấm dứt hợp đồng, chuyển nhượng hoặc hoàn trả tiền. Không ít khách hàng mong muốn kết thúc việc tham gia chương trình nhưng gặp khó khăn do hợp đồng không quy định rõ cơ chế hoàn tiền hoặc đặt ra các điều kiện khó đáp ứng.

Theo luật sư, đặc thù của mô hình sở hữu kỳ nghỉ là tranh chấp thường liên quan đồng thời đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như dân sự, thương mại, du lịch, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và quảng cáo. Vì vậy, việc xác định bản chất giao dịch, trách nhiệm của doanh nghiệp cũng như hiệu lực của các điều khoản hợp đồng trong từng trường hợp cụ thể cần được xem xét kỹ lưỡng.

“Từ góc độ pháp lý, tôi cho rằng vấn đề cốt lõi hiện nay không chỉ nằm ở việc thiếu một khung pháp lý riêng cho sở hữu kỳ nghỉ mà còn nằm ở yêu cầu nâng cao tính minh bạch trong hoạt động tư vấn, tiếp thị và giao kết hợp đồng”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, khi thông tin cung cấp cho khách hàng được minh bạch, đầy đủ và có cơ chế bảo vệ người tiêu dùng hiệu quả hơn, số lượng tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực này sẽ được hạn chế đáng kể.

Có thể thấy, trong bối cảnh mô hình sở hữu kỳ nghỉ tiếp tục phát triển, việc hoàn thiện hành lang pháp lý riêng cho loại hình này là yêu cầu đặt ra nhằm làm rõ quyền, nghĩa vụ của các bên, đồng thời tăng tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh và bảo vệ tốt hơn quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng.