Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Sửa Luật Đất đai cần hài hòa lợi ích các bên

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đến hết ngày 10/8/2026. Dự thảo bổ sung nhiều quy định mới liên quan đến thay đổi quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), đề xuất xem xét cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 nếu đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình. Xung quanh những điểm mới này, phóng viên Báo Công Thương đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SB LAW.

Bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất

- Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định. Theo ông, đề xuất này sẽ tháo gỡ những vướng mắc gì trong thực tiễn và cần những điều kiện nào để tránh bị lợi dụng?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Đề xuất này trước hết có ý nghĩa giải quyết một khối lượng rất lớn các trường hợp người dân đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài, có nhà ở và tài sản gắn liền với đất, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận do tồn tại những vi phạm hoặc thiếu sót về thủ tục phát sinh trong quá trình quản lý đất đai trước đây.

Thực tế cho thấy nhiều trường hợp không xuất phát từ hành vi cố ý lấn chiếm mà do giao đất không đúng thẩm quyền, nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay, chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ không đầy đủ hoặc cơ quan quản lý chậm hoàn thiện thủ tục. Khi tình trạng pháp lý của các thửa đất này bị “treo” trong nhiều năm, người dân gặp khó khăn trong chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, xin phép xây dựng, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết tranh chấp; đồng thời Nhà nước cũng khó cập nhật chính xác dữ liệu địa chính và thu đúng, thu đủ các nghĩa vụ tài chính.

Vì vậy, việc mở cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với một số trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 có thể góp phần khép lại các tồn tại lịch sử, đưa đất đai vào quản lý chính thức và bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người đang sử dụng đất.

Tuy nhiên, cơ chế này phải được thiết kế chặt chẽ để không trở thành con đường hợp thức hóa hành vi vi phạm. Theo đó, cần phân biệt rõ vi phạm thuần túy về thủ tục với các hành vi lấn, chiếm đất công, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, vi phạm hành lang bảo vệ công trình hoặc tạo lập giấy tờ giả; yêu cầu người đề nghị cấp Giấy chứng nhận chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, công khai, liên tục và có nguồn gốc rõ ràng; xác định đất không có tranh chấp, không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi và phù hợp với quy hoạch hoặc có phương án xử lý phù hợp; đồng thời phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và khắc phục hậu quả vi phạm theo quy định.

Cơ quan có thẩm quyền cũng cần kiểm tra thực địa, đối chiếu hồ sơ địa chính qua các thời kỳ, lấy ý kiến khu dân cư, niêm yết công khai kết quả xác minh và quy định rõ trách nhiệm của người xác nhận. Chỉ khi bảo đảm được các “hàng rào” này, chính sách mới vừa tháo gỡ được vướng mắc thực tiễn, vừa ngăn ngừa việc lợi dụng để hợp thức hóa đất có nguồn gốc bất hợp pháp.

- Một điểm mới của dự thảo là quy định Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thay vì có thể cấp riêng hoặc cấp chung như hiện hành. Theo ông, quy định này sẽ tác động như thế nào đến việc bảo đảm quyền lợi của các đồng sở hữu và hạn chế tranh chấp phát sinh?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ tạo ra một bước tiến quan trọng trong việc minh bạch hóa chủ thể quyền.

Trên thực tế, không ít tranh chấp phát sinh vì Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người đại diện, trong khi quyền sử dụng đất lại được hình thành từ tài sản chung của vợ chồng, tài sản chung của hộ gia đình, tài sản thừa kế chưa chia hoặc tài sản do nhiều người cùng góp tiền nhận chuyển nhượng. Khi thông tin về đồng sở hữu không được thể hiện đầy đủ, người đứng tên có thể tự ý chuyển nhượng, thế chấp hoặc thực hiện giao dịch vượt quá phạm vi quyền của mình; bên thứ ba, tổ chức công chứng và ngân hàng cũng khó xác định chính xác ai phải tham gia, ai phải đồng ý và giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.

Việc ghi đầy đủ tên các đồng chủ sử dụng, đồng chủ sở hữu ngay trên Giấy chứng nhận sẽ giúp mỗi người nhận thức rõ và trực tiếp thực hiện quyền của mình, hạn chế tình trạng “đứng tên hộ”, đồng thời tạo cơ sở rõ ràng cho cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan công chứng, tổ chức tín dụng và Tòa án xác định tư cách của các bên trong giao dịch hoặc tranh chấp. Quy định này đặc biệt có ý nghĩa đối với đất của hộ gia đình, tài sản chung của vợ chồng và di sản thừa kế, là những nhóm quan hệ thường xuyên phát sinh tranh chấp do khó xác định thành viên có quyền.

Tuy nhiên, để quy định đi vào thực tế, dự thảo cần làm rõ cách thể hiện thông tin khi số lượng đồng sở hữu lớn, cơ chế ghi nhận tỷ lệ quyền nếu các bên sở hữu theo phần, thủ tục cử người đại diện, cũng như cách xử lý khi một người chết, mất năng lực hành vi, chuyển nhượng phần quyền hoặc thay đổi thông tin nhân thân.

Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu đất đai phải liên thông với dữ liệu dân cư, hộ tịch và công chứng để việc cập nhật được nhanh chóng, tránh tình trạng Giấy chứng nhận ghi đủ tên nhưng dữ liệu phía sau lại không đồng bộ. Cũng cần quy định cơ chế bảo vệ dữ liệu cá nhân và chỉ công khai những thông tin cần thiết, bởi minh bạch về chủ thể quyền không đồng nghĩa với việc mọi thông tin cá nhân đều phải được tiếp cận không giới hạn. Nếu những vấn đề kỹ thuật này được giải quyết tốt, quy định sẽ giúp phòng ngừa tranh chấp ngay từ khâu đăng ký, thay vì chờ đến khi giao dịch phát sinh mới xử lý hậu quả.

Đẩy mạnh chuyển đổi số, hoàn thiện quản lý đất đai minh bạch

- Dự thảo lần đầu tiên quy định rõ Giấy chứng nhận gồm cả bản giấy và bản điện tử, có giá trị pháp lý như nhau. Ông đánh giá thế nào về ý nghĩa của quy định này trong quá trình chuyển đổi số lĩnh vực đất đai? Cần chuẩn bị những điều kiện gì để việc triển khai đạt hiệu quả?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc xác định rõ Giấy chứng nhận tồn tại dưới dạng giấy và dạng điện tử, đồng thời có giá trị pháp lý như nhau, là nền tảng pháp lý rất quan trọng cho quá trình chuyển đổi số trong quản lý và giao dịch đất đai.

Trước đây, dù dữ liệu địa chính đã từng bước được số hóa, người dân và cơ quan thực hiện giao dịch vẫn phụ thuộc rất lớn vào bản giấy; vì vậy, thủ tục thường mất nhiều thời gian cho việc nộp, sao y, đối chiếu và xác minh tính thật giả của giấy tờ. Khi bản điện tử được công nhận đầy đủ về giá trị pháp lý, người dân có thể tra cứu, xuất trình và sử dụng thông tin quyền sử dụng đất trong nhiều thủ tục hành chính mà không nhất thiết phải mang theo bản giấy; cơ quan công chứng, ngân hàng, cơ quan thuế, thi hành án và Tòa án cũng có thể kiểm tra trực tiếp trạng thái pháp lý của thửa đất, qua đó giảm nguy cơ sử dụng giấy tờ giả, giấy tờ đã bị thu hồi hoặc tài sản đang bị ngăn chặn giao dịch.

Quy định này còn tạo điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký đất đai trực tuyến, rút ngắn thời gian xử lý, giảm chi phí xã hội và nâng cao khả năng giám sát của người dân đối với hoạt động của cơ quan nhà nước.

Tuy nhiên, giá trị pháp lý tương đương chỉ thực sự có ý nghĩa khi dữ liệu điện tử bảo đảm chính xác, đầy đủ, cập nhật và có thể xác thực. Vì vậy, cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi toàn quốc; chuẩn hóa mã định danh thửa đất và chủ thể sử dụng đất; xây dựng cơ chế ký số, dấu thời gian, lịch sử chỉnh sửa và truy vết người thực hiện; phân quyền truy cập chặt chẽ; đồng thời có hệ thống sao lưu, phục hồi và ứng phó sự cố an ninh mạng.

Pháp luật cũng phải xác định rõ cách xử lý khi thông tin giữa bản giấy và bản điện tử không trùng khớp, thời điểm thay đổi dữ liệu có hiệu lực, trách nhiệm bồi thường khi cơ quan quản lý cập nhật sai và cơ chế khiếu nại, yêu cầu đính chính của người dân.

Trong giai đoạn đầu, cần duy trì song song hai hình thức, bởi không phải người dân nào cũng có khả năng tiếp cận thiết bị và dịch vụ số. Nhà nước nên cung cấp công cụ xác thực đơn giản, chẳng hạn mã tra cứu hoặc mã QR có kiểm soát, nhưng không để việc tra cứu làm lộ dữ liệu cá nhân hoặc tạo điều kiện cho hành vi lừa đảo. Như vậy, chuyển đổi số không chỉ là chuyển từ tờ giấy sang một tệp điện tử, mà phải là quá trình cải tổ đồng bộ dữ liệu, quy trình nghiệp vụ và trách nhiệm pháp lý.

- Dự thảo tiếp tục quy định chỉ cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đồng thời bổ sung cơ chế đính chính, thu hồi hoặc hủy Giấy chứng nhận trong một số trường hợp cụ thể. Theo ông, các quy định này sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch và bảo đảm quyền lợi của người dân ra sao?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Nguyên tắc chỉ cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính có tác dụng bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và tạo sự bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất. Khi các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí và nghĩa vụ liên quan được xác định, công khai và hoàn thành trước khi cấp Giấy chứng nhận, người dân có thể biết rõ chi phí phải nộp, còn cơ quan nhà nước có cơ sở kiểm soát việc thu và hạch toán.

Tuy nhiên, quy định này phải đi kèm với cơ chế tính nghĩa vụ tài chính minh bạch, thời hạn ban hành thông báo rõ ràng và quyền khiếu nại đối với khoản thu không chính xác; đồng thời cần duy trì các trường hợp miễn, giảm, ghi nợ hoặc trả dần đối với đối tượng đủ điều kiện, tránh việc một nghĩa vụ tài chính chưa được xác định kịp thời lại trở thành nguyên nhân làm kéo dài vô hạn việc cấp Giấy chứng nhận.

Đối với cơ chế đính chính, thu hồi hoặc hủy Giấy chứng nhận, đây là công cụ cần thiết để bảo đảm hồ sơ địa chính phản ánh đúng tình trạng pháp lý của thửa đất và xử lý các trường hợp cấp sai diện tích, sai loại đất, sai tên chủ thể, cấp không đúng đối tượng hoặc dựa trên hồ sơ không hợp pháp. Việc phân định rõ trường hợp chỉ cần đính chính với trường hợp phải thu hồi hoặc hủy sẽ giúp tránh áp dụng tùy tiện và giảm xáo trộn không cần thiết đối với quyền của người dân.

Do Giấy chứng nhận là căn cứ quan trọng xác lập và thực hiện quyền tài sản, mọi quyết định thu hồi hoặc hủy phải tuân thủ một quy trình chặt chẽ: xác định rõ thẩm quyền và căn cứ; thông báo trước cho người bị ảnh hưởng; cho họ quyền tiếp cận hồ sơ, giải trình, khiếu nại hoặc khởi kiện; đồng thời xem xét quyền lợi của người thứ ba ngay tình đã nhận chuyển nhượng, thế chấp hoặc xác lập giao dịch dựa trên thông tin đăng ký. Trường hợp sai sót do lỗi của cơ quan nhà nước, cần quy định rõ trách nhiệm sửa chữa, khôi phục quyền và bồi thường thiệt hại nếu có.

Sau khi đính chính, thu hồi hoặc hủy, dữ liệu điện tử, sổ địa chính, thông tin tại cơ quan công chứng và hệ thống ngăn chặn giao dịch phải được cập nhật đồng thời để không phát sinh thêm giao dịch dựa trên thông tin cũ. Nếu bảo đảm được cả tính minh bạch về nghĩa vụ tài chính lẫn trình tự bảo vệ quyền khi xử lý Giấy chứng nhận đã cấp, các quy định này sẽ củng cố niềm tin của người dân và hạn chế đáng kể tranh chấp hành chính, dân sự về đất đai.

- Xin trân trọng cảm ơn ông!

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến đến hết ngày 10/8/2026, với nhiều điểm mới về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), đồng sở hữu, Giấy chứng nhận điện tử và xử lý sai sót trong đăng ký đất đai nhằm bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất và nâng cao hiệu quả quản lý.