"Lợi bất cập hại" khi siết tín dụng bất động sản

Nhiều ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản. Được biết trong danh mục cho vay bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đưa ra con số tỷ lệ cho vay bất động sản không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của ngân hàng . Nếu vượt hoặc tăng trưởng nóng quá sẽ bị tuýt còi. Vì thế, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái “siết” cho vay, ngưng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Các ngân hàng nên siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không nên khóa van tín dụng bất động sản sẽ gây ra tình trạng tê liệt thị trường

Cụ thể, Sacombank đã ban hành công văn trên toàn hệ thống cho biết sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đến hết tháng 6/2022.

Techcombank cũng thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản. Theo đó, Techcombank sẽ tạm dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3.

Bên cạnh đó, Agribank cho biết không siết chặt mà chỉ hạn chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản.

Ngân hàng OCB cũng đưa ra thông tin: Trong năm 2022, OCB sẽ tiếp tục giảm mạnh tín dụng bất động sản và đưa về mức dưới 8%, đồng thời giảm lượng cho vay khách hàng lớn và sẽ đa dạng hóa khách hàng.

Từ phía doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng ngành này đang đối diện nguy cơ thiếu vốn do tác động kép từ Covid-19 và các quy định siết chặt huy động vốn như vậy. Việc siết đột ngột sẽ khiến nhiều dự án dở dang, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng đối diện với nguy cơ nợ xấu...

Cân nhắc “siết” tùy phân khúc cho phù hợp

Trước chính sách siết tín dụng bất động sản này, đại diện nhiều ngân hàng đều nêu quan điểm cái gì cần siết thì siết, cái gì cần khuyến khích thì vẫn phải khuyến khích, không nên siết vốn vay kiểu cào bằng. Bởi thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến 40 ngành kinh tế quan trọng khác như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú, ăn uống, tài chính ngân hàng... Hơn nữa, bất động sản đang chiếm khoảng 14% GDP. Vì vậy, chỉ nên siết dòng vốn đối với đầu cơ, thổi giá nhà đất khiến thị trường bất ổn. Còn đối với những công ty uy tín, dự án khả thi, pháp lý đầy đủ… cần được bơm vốn kịp thời.

Cũng đồng tình với chủ trương siết tín dụng, nhưng chuyên gia kinh tế TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển.

Ông cho rằng cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả. Các ngân hàng sẽ tự xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn, thu lợi nhuận, cũng như khả năng chịu đựng rủi ro.

Bên cạnh đó, cần cân nhắc phân khúc nào nên “siết”, phân khúc nào nên mở. Cụ thể, TS Đinh Trọng Thịnh phân tích cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đây chính là phân khúc người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở, trong khi nguồn vốn hạn chế nên rất cần đến sự hỗ trợ từ phía ngân hàng.

Ngoài ra, các doanh nghiệp có năng lực tài chính, nguồn lực tốt, nên được cho vay để sớm có sản phẩm đưa ra thị trường. Theo ông Thịnh, đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng cho rằng, để khơi nguồn vốn cho bất động sản bền vững thì cần hoàn thiện chính sách tín dụng. Trong đó, cần phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc ngân hàng siết cho vay bất động sản là một trong những giải pháp để kiểm soát thị trường theo hướng lành mạnh hơn. Tuy nhiên, đây không phải là nguyên nhân chính để giúp giảm giá nhà đất. Ngược lại nếu siết tín dụng không chọn lọc sẽ tác động tiêu cực đến thị trường.

Ông Võ cũng đề xuất, với những dự án không đảm bảo an toàn thì siết tín dụng. Ngược lại những chủ đầu tư uy tín, những dự án có khả năng hoàn thành trong thời gian ngắn và đảm bảo 100% khả năng cung cấp cho nguồn cung mới cho thị trường thì cho vay để tăng cung.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc hạn chế, hoặc ngừng vay mua bất động sản của một số ngân hàng đến từ tình trạng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này tới ngưỡng, cần siết lại. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là lĩnh vực đem lại lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, lãi suất cho vay cao nên ngân hàng không bỏ qua.

Cũng theo ông Lâm, phần lớn những người vay vốn mua bất động sản đều có nhu cầu mua nhà để ở, trong đó chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó. Đây là nhóm khách hàng nằm trong danh sách bị hạn chế.

Chính vì thế ông Lâm đưa ra khuyến nghị: các ngân hàng nên siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không nên khóa van tín dụng bất động sản sẽ gây ra tình trạng “lợi bất cập hại”. Bởi trong trường hợp bị khoá đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được - ông Lâm phân tích.

Đại diện Ngân hàng VPBank cho biết: Tính đến ngày 31/3 vừa qua, tín dụng cho vay bất động sản chiếm 44% trên toàn bộ tín dụng của danh mục bán lẻ. Thời gian vừa qua, tăng trưởng tín dụng ở mảng bất động sản dự án bị ảnh hưởng do thị trường không có nhiều dự án mới triển khai.

Đại diện ngân hàng này nhận định: Bất động sản vẫn là một mảng tiềm năng do nhu cầu vay mua nhà của người dân ở tất cả phân khúc rất lớn. Tuy nhiên, VPBank sẽ chọn lọc kỹ lưỡng các chủ đầu tư, các dự án tiềm năng để cho vay một cách an toàn và hiệu quả.