Làn sóng dịch chuyển khi giá bất động sản nội đô ‘tăng nóng’

Cung không theo kịp cầu, giá nhà nội đô tiếp tục tăng cao

Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 đặt mục tiêu dân số thường trú đạt khoảng 11 triệu người, tăng so với mức 9 triệu người hiện tại. Bên cạnh đó, dân số vãng lai dự kiến khoảng 1,5 triệu người, khiến tổng quy mô dân số có thể chạm ngưỡng 12,5 triệu. Trong khi đó, tỉ lệ đô thị hóa cũng được định hướng tăng từ 49% hiện nay lên khoảng 70%. Những con số này phản ánh tốc độ tăng trưởng nhanh về dân số và quá trình đô thị hóa, kéo theo nhu cầu nhà ở ngày càng lớn.

Tuy nhiên, theo đánh giá của bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, nguồn cung nhà ở hiện nay vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Bà Thu Hằng cho biết, dù thị trường có những tín hiệu cải thiện về số lượng dự án và sản phẩm mở bán, nhưng quy mô chưa đủ để cân bằng cán cân cung - cầu. Sự thiếu hụt này khiến giá nhà tại nội đô liên tục leo thang, đặc biệt ở những quận trung tâm và các khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ.

Giá bất động sản nội đô tiếp tục neo cao, nhiều nhà đầu tư và người mua có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven Hà Nội. Ảnh minh họa

Theo dữ liệu từ Savills quý IV/2024, giá nhà đất trong các dự án đô thị tại quận nội thành Hà Nội đang ở mức rất cao. Cụ thể, giá trung bình thứ cấp dao động từ 190 - 450 triệu đồng/m² đối với đất đã có nhà ở. Đối với loại hình biệt thự, liền kề, mức giá phổ biến từ 160 - 270 triệu đồng/m². Căn hộ chung cư trong các dự án cao tầng ở khu vực nội đô có giá thứ cấp trung bình từ 65 đến hơn 300 triệu đồng/m², tùy vào vị trí, chất lượng xây dựng và tiện ích đi kèm.

Với mặt bằng giá như vậy, nhiều người dân, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực, gặp khó khăn lớn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính. Ngay cả khi cân nhắc các phương án vay ngân hàng hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính, việc sở hữu một căn nhà tại nội đô vẫn là một “bài toán khó giải”. Áp lực tài chính quá lớn khiến không ít người buộc phải từ bỏ ý định mua nhà tại trung tâm và chuyển hướng tìm kiếm ở các khu vực xa hơn.

Vùng ven trở thành điểm đến mới, hạ tầng là yếu tố then chốt

Trước thực trạng giá nhà tại nội đô vượt ngoài tầm với của nhiều người mua, thị trường đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ ra khu vực vùng ven. Xu hướng này đã trở nên rõ nét khi quỹ đất tại khu vực trung tâm gần như đã cạn kiệt. Ngay cả các khu vực giáp ranh với Vành đai 2 và Vành đai 3 cũng không còn nhiều dư địa để phát triển dự án mới.

Bên cạnh yếu tố quỹ đất, xu hướng giãn dân còn được thúc đẩy bởi định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ theo Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô Hà Nội. Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm đang được triển khai như đường Vành đai 4, mở rộng Quốc lộ 3, tuyến đường sắt đô thị và các trục giao thông liên vùng. Những công trình này được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ vùng ven vào trung tâm, từ đó tăng sức hấp dẫn cho bất động sản tại các khu vực ngoại thành.

Theo số liệu thị trường, một số khu vực như Đông Anh, Mê Linh, Thường Tín và Long Biên đang ghi nhận lượng cầu cao. Trong đó, Đông Anh dẫn đầu với khoảng 2.799 giao dịch sơ cấp, chiếm 84% thị phần. Mê Linh và Thường Tín tuy mới phát triển nhưng đã ghi nhận khoảng 140 giao dịch mỗi khu vực. Long Biên, với lợi thế hạ tầng kết nối tốt và hệ sinh thái đô thị đang dần hoàn thiện, cũng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư lẫn người mua để ở.

Dù vậy, không thể phủ nhận rằng quá trình mở rộng ra vùng ven còn đối mặt với nhiều thách thức. Việc triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm thường mất nhiều năm để hoàn thành, trong khi chi phí đầu tư cao có thể tạo áp lực lớn lên ngân sách. Điều này đồng thời đẩy chi phí phát triển bất động sản lên cao, dẫn đến việc giá đất tại các khu vực ngoại thành cũng gia tăng theo.

Thực tế cho thấy, trong những năm gần đây, giá đất tại các huyện ven đô Hà Nội đã có mức tăng đáng kể. Tại Đông Anh, nơi được xem là “tâm điểm mới” sau khi lên quận - giá đất nhiều nơi đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², cao gấp 2-3 lần so với giai đoạn 2019-2020.

Tại Mê Linh, khu vực từng có thời gian “ngủ đông”, giá đất cũng ghi nhận mức tăng trung bình 15-25%/năm, đặc biệt tại các khu vực gần đường lớn hoặc quy hoạch khu đô thị mới. Thường Tín dù chưa phát triển mạnh như Đông Anh nhưng cũng đang trong đà tăng nhờ các dự án giao thông như đường trục phía Nam, đường Vành đai 4 đi qua địa bàn.

Tuy nhiên, bà Hằng cũng đưa ra cảnh báo về hiện tượng đầu cơ đất nền khi thông tin quy hoạch chưa rõ ràng. Việc giới đầu cơ tận dụng thông tin hạ tầng chưa được kiểm chứng để “thổi giá” khiến giá bất động sản bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.