Hậu cơn sốt đất, nhà đầu tư thành “con nợ”

Sau đầu tư “mát tay” là gánh nặng tài chính tăng cao

Giai đoạn nửa đầu năm 2022 trở về trước, các cơn "sốt" đất đã đẩy giá bất động sản liên tục leo thang. Từ thành thị đến nông thôn, giá đất cứ tăng vù vù và thị trường ghi nhận có nơi tăng với tỷ lệ gần 200 - 300%. Thời điểm đó, nhiều nhà đầu tư đổ xô đi săn lùng đất ở khắp các tỉnh thành trên cả nước. Có những khu vực đã trở thành điểm nóng khiến nhà đầu tư, môi giới bất động sản đứng ngồi không yên.

Trên thị trường bất động sản, không ít người thắng đậm với những thương vụ giao dịch thành công một cách chóng vánh. Thế nhưng, sau thời gian vàng son ấy, cho dù là các nhà đầu tư chuyên nghiệp hay nhà đầu tư F0 mới tham gia thị trường, thì cũng không tránh khỏi chịu tác động bởi “cú sốc” từ thị trường bất động sản. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư đã rơi vào tình cảnh lao đao và phải tìm cách bán cắt lỗ nhà đất.

Vậy, nguyên do vì sao lại xảy ra tình trạng trên? Thực tế cho thấy, phần lớn nhà đầu tư vào bất động sản chủ yếu là dùng đòn bẩy tài chính từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng. Cho nên, khi ngân hàng siết chặt các khoản vay đầu tư bất động sản thì người đầu tư lâm vào tình thế khó khăn. Đất không thanh khoản được, trong khi đó lãi suất tín dụng, ngân hàng lại cao khiến nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận bán tháo, bán lỗ để thu hồi vốn và trả nợ.

Chị Nguyễn Hồng Vân (trú tại quận Cầu Giấy, Hà Nội) – một nhà đầu tư phân khúc đất nền chia sẻ, thời điểm trước quý 2/2022, nắm bắt làn sóng đầu tư bất động sản, chị và một vài người bạn đã hùn vốn vào đầu tư đất nền. Địa điểm chị nhắm đến là những nơi đã có quy hoạch rõ ràng, nhiều dự án đô thị lớn và hoạt động giao dịch bất động sản đang sôi động.

Có thời điểm, hầu như ngày nào nhóm của chị cũng đi “săn” đất. Nhóm của chị đi từ Hòa Bình, rồi Phú Thọ cho đến Bắc Ninh, Bắc Giang. Thậm chí, nhóm đầu tư này còn vào tận Ninh Thuận, Can Lâm (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang), để mua bán đất nền. Bất kể khi nào nghe được thông tin nóng hổi từ “đội lái” và tính toán có khả năng sinh lời, nhóm của chị lại bảo nhau lên đường. Nhiều giao dịch, chị lãi được từ 400-500 triệu đồng/lô, ít thì cũng phải 50-100 triệu đồng/lô.

Chưa khi nào, chị thấy làn sóng đầu tư bất động sản lại mạnh và có sức hút đến như vậy, nên chị lao vào như con thiêu thân. Cứ có lãi, chị lại dồn thêm tiền vào để tái đầu tư. Do đầu tư đất trải dài từ Bắc vào Nam, chị đã phải huy động thêm dòng tiền từ ngân hàng để giao dịch. Ngôi nhà liền kề của vợ chồng chị đang ở cũng được thế chấp và vay hơn chục tỷ đồng để rót vào đất.

Khi chị và những người bạn đang say trong guồng quay “sốt đất” ấy, thì thị trường bất động sản bất ngờ nhận những “cú sốc” lớn. Đất không bán được, trong khi lãi suất ngân hàng tăng cao khiến chị đang phải căng đầu để xoay sở trả cả gốc và lãi.

Nghịch cảnh của chị Vân có lẽ cũng giống như các nhà đầu tư khác, khi nắm giữ nhiều mảnh đất trong tay nhưng đồng thời cũng là “con nợ” lớn của ngân hàng. Những nhà đầu tư ấy sẽ phải đối mặt với viễn cảnh khi không có khả năng trả gốc lãi, thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm là nhà đất đã dùng để thế chấp.

Nhà đầu tư “khóc ròng” vì liên tục rao bán nhưng vẫn “ế”

Để giải bài toán gánh nặng tài chính và xử lý các khoản nợ với các tổ chức tín dụng, nhiều nhà đầu tư đã tìm cách thanh khoản sản phẩm bất động sản đã đầu tư. Thế nhưng, đó là điều không hề dễ dàng vào thời điểm này.

Bởi vì, kể từ thời điểm quý 2/2022 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng. Số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trong quý 1 năm 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong bối cảnh như vậy, không ít nhà đầu tư đã phải rao bán đất hạ giá sâu để thanh khoản nhanh, thu hồi vốn. Thậm chí, nhiều người còn chấp nhận rao bán cắt lỗ 10%-30%, thậm chí lên đến 30%-50% giá trị đầu tư, song nhiều tháng trôi qua vẫn không có khách mua. Nếu nhìn vào con số trên, hầu hết các nhà đầu tư có thể mường tượng được bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản ở giai đoạn hiện tại.

“Tâm lý của nhà đầu tư bây giờ nói chung là họ đã thận trọng hơn. Với những người đã bán được bất động sản, thì họ ưu tiên gửi tiết kiệm hơn là đầu cơ vào nhà đất. Do cần tiền trả ngân hàng, tôi vẫn tích cực đăng tin rao bán đất cắt lỗ trên các website bất động sản, thế nhưng hiệu quả rất thấp vì hầu như không có người liên hệ một cách thiện chí. Không biết tới đây thị trường sắp tới có sáng sủa hơn không”, chị Vân lắc đầu ngao ngán nói.

Theo khảo sát, giá bất động sản đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Đơn cử, tại Bắc Giang, khu vực thị trường bất động sản sôi động nhất vào thời điểm cuối 2021 - nửa đầu năm 2022 có thể kể đến huyện Việt Yên, với những dự án “làm mưa làm gió” thời điểm đó nhưng giờ chung cảnh vắng bóng.

Thời điểm dự án Khu đô thị Đông Bắc thị trấn Bích Động (huyện Việt Yên) triển khai, nhiều giao dịch mua bán đất nền ghi nhận mức giá trong khoảng 33-38 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Thời điểm này, nhiều nhà đầu tư rao bán “cắt lỗ” dưới 30 triệu đồng/m2, nhưng giao dịch rất èo uột.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, câu chuyện khó khăn của thị trường bất động sản đặc biệt là bất động sản dự án, chủ yếu xoay quanh vấn đề của các doanh nghiệp và giá bán sản phẩm. Ông Thanh cho rằng, trong 2 năm vừa qua, không có nhiều dự án mới mở bán, trong khi nhu cầu trên thị trường rất cao. Cùng với đó, mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và các sàn môi giới.

“Tuy nhiên hiện nay, khi có một khoảng trầm quá lớn đối với các nhà môi giới, hầu như họ đều phải dừng lại vì “cuộc chơi” trên thị trường đã bộc lộ ra nhiều khía cạnh hơn. Trong “nốt trầm” của thị trường, với những loại hình bất động sản vốn phục vụ mục đích đầu tư, mua đi bán lại và dễ bị thổi giá, làm giá… sẽ gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm thanh khoản thực”, ông Thanh phân tích.

Với diễn biến không mấy khả quan của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư vẫn đang chờ đợi có những “làn gió mới”. Bởi nếu bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản không có bước chuyển biến mạnh mẽ, chắc hẳn sẽ có nhiều nhà đầu tư lâm vào tình cảnh vỡ nợ, mất hết cả vốn lẫn lãi và thậm chí còn vướng vào những tranh chấp pháp lý nảy sinh sau những giao dịch ở giai đoạn “sốt” đất.