Gỡ rào cản kinh doanh bất động sản

Những chồng chéo, bất cập trong trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS đã đặt ra yêu cầu cần sớm tháo gỡ những rào cản kinh doanh cho nhà đầu tư.

"Rối như tơ vò' mỗi khi chuyển nhượng

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest cho biết, BĐS sản là ngành nghề kinh doanh chịu sự chi phối bởi nhiều luật, như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Đất đai... Từng điều luật lại do bộ chuyên ngành nghiên cứu xây dựng, với nhiều Nghị định, Quyết định, Thông tư hướng dẫn thực hiện. Điều này dẫn tới sự chồng chéo, thiếu đi tính thống nhất giữa các luật. Vì khi thực thi theo luật này, doanh nghiệp lại gặp vướng mắc do chồng chéo với luật khác, trong khi doanh nghiệp rơi vào cảnh "rối như tơ vò", nhất là vấn đề chuyển nhượng dự án, vốn pháp định…

Chú thích ảnh
Nhiều dự án BĐS do vướng về các điều kiện kinh doanh, nên phải dừng để rà soát thủ tục.

Đơn cử, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chung về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, không phân biệt trường hợp dự án BĐS được chuyển nhượng theo Luật nào. Tuy nhiên, các Luật Kinh doanh BĐS, Đất đai, Đầu tư... đều có các quy định liên quan, chồng chéo về quy định chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án BĐS, gây ra sự lúng túng về cách hiểu, triển khai, áp dụng theo quy định của Luật nào thời gian qua.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Bãi bỏ các quy định bất cập để đảm bảo thống nhất trong hệ thống pháp luật: Một số quy định trong Luật Kinh doanh BĐS chưa phù hợp với các quy định mới và các luật liên quan mới có hiệu lực, cần phải rà soát để bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật hiện hành. Đơn cử, cần bỏ quy định “phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” và “căn cứ xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS” trong điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS để bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa Luật Kinh doanh BĐS với Luật Đầu tư.

Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định. Song, pháp luật vẫn chưa quy định một phần dự án BĐS được phép chuyển nhượng trong tổng thể một dự án; chưa đưa ra các tiêu chí xác định một phần của dự án đủ điều kiện chuyển nhượng. Thực tế, nhiều dự án được chủ đầu tư tách nhỏ để chuyển nhượng một phần, nhằm đảm bảo lợi nhuận, thu hồi vốn, tái đầu tư phát triển phần dự án còn lại, nhưng điều này dẫn đến khả năng dự án sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung tại các địa phương.

Luật Đầu tư 2020 ban hành đã có một số quy định mới khác với Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Nghị định 76. Luật Đầu tư 2020 quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS được thực hiện theo Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh BĐS. Cụ thể, đối với dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư, thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Dự án BĐS không được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư, thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Nghị định 76…

Một bất cập khác là quy định doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh BĐS có vốn pháp định (vốn tổi thiểu) từ 20 tỷ đồng trở lên trong Nghị định 76 không còn phù hợp về mặt pháp lý và thực tiễn, vì các chủ thể có quyền khai báo mức vốn mà không có cơ chế kiểm soát bắt buộc thực hiện. Do đó, quy định vốn pháp định không có nhiều ý nghĩa trong thực tế. Mặt khác, đối với các hoạt động kinh doanh BĐS tại các dự án được lập, phê duyệt không có mục tiêu kinh doanh BĐS, việc phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định không có ý nghĩa, vì các hoạt động này không phải bỏ vốn đầu tư xây dựng để tạo lập ra BĐS đưa vào kinh doanh. Luật Đầu tư 2020 và Luật Doanh nghiệp năm 2020 đã không còn quy định về điều kiện phải có vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

Luật Đầu tư năm 2020 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014, trong đó bỏ quy định về điều kiện có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Vì vậy, quy định về điều kiện phải có vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh BĐS trong Nghị định số 76 không còn phù hợp.

Đảm bảo tính thống nhất của pháp luật

Chú thích ảnh
Nhiều dự án BĐS đang chờ "cởi trói" những quy định chưa phù hợp.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, có nhiều “nút thắt” hiện nay cần tháo gỡ như, Quy định phải có quy hoạch đất ở thì mới được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phê duyệt dự án, chuyển nhượng… đây chính là vướng mắc lớn với doanh nghiệp BĐS. Nhiều dự án có phần đất xen cài dính tới đất công, dù diện tích chiếm tỷ lệ nhỏ, không đáng kể, nhưng điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp khi giải phóng mặt bằng…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam: Sửa đổi, bổ sung Nghị định 76 là vấn đề cấp thiết: Việc sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật để phát triển thị trường BĐS trong giai đoạn này là cấp thiết. Trong đó, Nghị định 76 hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh BĐS trải qua 6 năm thực hiện đã xuất hiện một số bất cập, cản trở sự phát triển và các hoạt động bình thường của thị trường, như: Các điều kiện về đăng ký kinh doanh, vốn, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng dự án và một phần dự án... Điều này nhằm quy định kỹ hơn việc chuyển nhượng dự án BĐS, điều chỉnh, gỡ một số điểm vướng trong xử lý hành chính, tạo điều kiện chuyển nhượng dự án với thủ tục đơn giản hơn.

Thấu hiểu những khó khăn của doanh nghiệp, Bộ Xây dựng cho rằng, để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống quy định pháp luật trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có sự điều chỉnh, thay đổi, các nội dung quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS trong Nghị định 76 cũng cần phải được sửa đổi cho phù hợp.

Đồng thời, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về nguyên tắc thực hiện, trong đó, phân định rõ các trường hợp thực hiện theo pháp luật về kinh doanh BĐS và các trường hợp thực hiện theo pháp luật về đầu tư để tránh nhầm lẫn; bổ sung quy định về việc kiểm tra nội dung hợp đồng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án để bảo đảm tính thống nhất trong thực hiện pháp luật, hạn chế các tranh chấp xảy ra hoặc lợi dụng chính sách để chuyển giao BĐS không hợp pháp.

“Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 2014 xuất hiện những chồng chéo, bất cập, không còn phù hợp thực tiễn, vì chưa cân bằng lợi ích của các chủ thể tham gia giữa Nhà nước - Chủ đầu tư - Khách hàng. Vì vậy, cần được các bộ, ngành, địa phương góp ý sửa đổi, bổ sung các điều kiện mới, đảm bảo bắt kịp sự phát triển của thị trường”, Hiệp hội BĐS Việt Nam đề xuất.
baotintuc.vn
Bạn thấy bài viết này thế nào?
Kém Bình thường ★ ★ Hứa hẹn ★★★ Tốt ★★★★ Rất tốt ★★★★★
Bài viết cùng chủ đề: Bất động sản

Tin mới nhất

Khánh Hòa: Đề nghị thu hồi đất cho 2 dự án khu đô thị cao cấp Tu Bông và Đầm Môn

Khánh Hòa: Đề nghị thu hồi đất cho 2 dự án khu đô thị cao cấp Tu Bông và Đầm Môn

HĐND tỉnh Khánh Hoà vừa thông qua 2 nghị quyết về danh mục các dự án cần thu hồi đất và danh mục dự án thu hồi đất để chấp thuận chủ trương đầu tư.
TP. Hồ Chí Minh: Đầu năm 2024 không có dự án bất động sản nào đủ điều kiện mở bán

TP. Hồ Chí Minh: Đầu năm 2024 không có dự án bất động sản nào đủ điều kiện mở bán

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, tính trong 2 tháng đầu năm 2024, không có dự án bất động sản nào đủ điều kiện để mở bán.
Luật Đất đai 2024 có thể được thi hành từ ngày 1/7, sớm hơn so với kế hoạch

Luật Đất đai 2024 có thể được thi hành từ ngày 1/7, sớm hơn so với kế hoạch

Luật Đất đai 2024 có thể được thi hành từ ngày 1/7, sớm hơn so với kế hoạch ban đầu là từ 1/1/2025.
TP. Hồ Chí Minh: Quý I/2024, doanh nghiệp ngành nào thuê văn phòng nhiều nhất?

TP. Hồ Chí Minh: Quý I/2024, doanh nghiệp ngành nào thuê văn phòng nhiều nhất?

Trong quý I/2024, thị trường cho thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh chủ yếu đến từ khách thuê ngành công nghệ (75%), bán lẻ (9%) và dược phẩm (6%).
Long An: Doanh nghiệp địa ốc đua nhau “trình làng” những dự án khủng

Long An: Doanh nghiệp địa ốc đua nhau “trình làng” những dự án khủng

Từ đầu năm 2024, nhiều công ty địa ốc đua nhau ra mắt những dự án với quy mô lớn ở Long An, điều đó tạo nên sự sôi động cho thị trường bất động sản nơi đây.

Tin cùng chuyên mục

Gấp rút lựa chọn nhà đầu tư Dự án thành phần 4, Cảng hàng không quốc tế Long Thành

Gấp rút lựa chọn nhà đầu tư Dự án thành phần 4, Cảng hàng không quốc tế Long Thành

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu khẩn trương triển khai các công việc để kịp thời lựa chọn nhà đầu tư Dự án thành phần 4, Cảng hàng không quốc tế Long Thành.
Xin chủ trương làm khu đô thị hơn 1,7 tỷ USD ở Vịnh Vân Phong

Xin chủ trương làm khu đô thị hơn 1,7 tỷ USD ở Vịnh Vân Phong

Ban cán sự Đảng UBND tỉnh Khánh Hoà có tờ trình Ban Chấp hành Đảng bộ tỉnh cho chủ trương đối với dự án khu đô thị 1,7 tỷ USD ở huyện Vạn Ninh.
Bài 4: Sớm khởi công hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại một số địa phương

Bài 4: Sớm khởi công hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại một số địa phương

Sau những chỉ đạo quyết liệt, các địa phương, tỉnh thành đã công bố thông tin sẵn sàng khởi công hàng loạt dự án quy mô lên đến vài chục ngàn căn NƠXH.
Cấp giấy phép cho dự án nhà ở xã hội có xu hướng tăng

Cấp giấy phép cho dự án nhà ở xã hội có xu hướng tăng

Theo Báo cáo Triển vọng ngành Bất động sản nhà ở do VIS Rating công bố, việc cấp phép cho các dự án nhà ở xã hội có xu hướng tăng lên.
Bất động sản Tuyên Quang “đón sóng” chính sách mới, thu hút đầu tư

Bất động sản Tuyên Quang “đón sóng” chính sách mới, thu hút đầu tư

Theo dự báo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2024 sẽ là năm đặt “viên gạch đầu tiên” xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường.
Bài 2: Chính quyền địa phương vào cuộc, hàng trăm dự án được “gỡ khó”

Bài 2: Chính quyền địa phương vào cuộc, hàng trăm dự án được “gỡ khó”

Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho 142 dự án bất động sản, nhà ở trong tổng số 191 dự án.
Giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng?

Giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng?

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, dự báo giá chung cư tại Hà Nội vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ.
Từ Tổ công tác của Thủ tướng, thị trường bất động sản ngược dòng “vượt khó”

Từ Tổ công tác của Thủ tướng, thị trường bất động sản ngược dòng “vượt khó”

Cùng với sự vào cuộc quyết liệt, kịp thời từ Tổ công tác của Thủ tướng, nhân dân cả nước tin tưởng, thị trường bất động sản sẽ ấm lại với đà tăng trưởng tốt.
Các trường hợp không được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Các trường hợp không được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội: Những đề xuất từ Ban IV

Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội: Những đề xuất từ Ban IV

Đầu tư xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, Ban IV đề xuất 3 nhóm giải pháp liên quan đến quỹ đất sạch, giảm thiểu chi phí xây dựng, hỗ trợ tín dụng hiệu quả.
Thị trường bất động sản Trung Quốc khi nào thoát khủng hoảng?

Thị trường bất động sản Trung Quốc khi nào thoát khủng hoảng?

Thị trường bất động sản vốn mong manh của Trung Quốc bước vào năm 2024 với đà giảm giá chậm lại đối với đầu tư và doanh số bán nhà.
Vị trí độc tôn “ngàn năm có một” của Vinhomes Royal Island: Địa thế vượng khí của Thành phố đảo Hoàng Gia

Vị trí độc tôn “ngàn năm có một” của Vinhomes Royal Island: Địa thế vượng khí của Thành phố đảo Hoàng Gia

Với vị trí độc tôn, Vinhomes Royal Island đã trở thành “điểm nóng” ngay sau khi ra mắt, đặc biệt thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng thượng lưu.
Hai khu đô thị bỏ hoang của Tập đoàn Phúc Sơn ở Khánh Hoà

Hai khu đô thị bỏ hoang của Tập đoàn Phúc Sơn ở Khánh Hoà

Hai dự án khu đô thị của Tập đoàn Phúc Sơn ở Khánh Hoà hơn 10 năm qua vẫn chưa xong công tác giải phóng mặt bằng, dừng triển khai thi công từ năm 2019 đến nay.
Khánh Hòa kiểm tra các dự án do Tập đoàn Phúc Sơn làm chủ đầu tư

Khánh Hòa kiểm tra các dự án do Tập đoàn Phúc Sơn làm chủ đầu tư

UBND tỉnh Khánh Hoà vừa yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư rà soát các dự án, công trình do Công ty CP Tập đoàn Phúc Sơn làm chủ đầu tư, thi công trên địa bàn tỉnh.
Nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm 2024?

Nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm 2024?

Chuyên gia kinh tế nhận định, năm 2024, giới bất động sản có thể thở phào vì đã vượt qua giai đoạn "ngập lụt" trong khó khăn và nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng.
Bất động sản, kênh đầu tư hấp dẫn dòng vốn ngoại

Bất động sản, kênh đầu tư hấp dẫn dòng vốn ngoại

Tính đến tháng 2/2024, lĩnh vực bất động sản thu hút được 1.151 dự án FDI với tổng vốn đăng ký đạt 69,6 tỷ USD, xếp thứ 2/19 ngành hấp dẫn nhà đầu tư ngoại.
Thị trường bất động sản Mỹ sắp chạm đáy?

Thị trường bất động sản Mỹ sắp chạm đáy?

Giới chuyên gia quốc tế cho rằng, thị trường bất động sản Mỹ có dấu hiệu chạm đáy sau thời gian giảm do lãi suất cao và đây là thời điểm thích hợp để đầu tư.
Khánh Hoà gia hạn mời thầu dự án khu đô thị hành chính hơn 1.700 tỷ đồng

Khánh Hoà gia hạn mời thầu dự án khu đô thị hành chính hơn 1.700 tỷ đồng

Khánh Hòa thông báo gia hạn mời thầu dự án đầu tư có sử dụng đất đối với dự án Khu đô thị hành chính huyện Diên Khánh đến 17h ngày 21/3.
Lo ngại cơ chế "xin cho"

Lo ngại cơ chế "xin cho"

Lo ngại quy định về địa bàn thực hiện dự án tại Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận sẽ phát sinh cơ chế "xin cho".
Điểm đặc biệt của chương trình nhà ở xã hội 70m2 giá hơn 300 triệu đồng ở Malaysia

Điểm đặc biệt của chương trình nhà ở xã hội 70m2 giá hơn 300 triệu đồng ở Malaysia

Malaysia vừa công bố chương trình nhà ở xã hội mới nhằm cung cấp cho người dân thu nhập thấp những căn nhà chất lượng cao với giá cả phải chăng.
Xem thêm
Mobile VerionPhiên bản di động