Đề xuất không bắt buộc ghi giá đất, chi phí hạ tầng trong quyết định giao đất

Chiều 1/12, Quốc hội đã thảo luận tại hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Các nội dung liên quan đến cơ chế giá đất, quy định diện tích tách thửa tối thiểu, thu hồi đất đai... tiếp tục là những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm góp ý của đại biểu.

Hoàn thiện cơ chế giá đất, tránh ‘đầu dân sự - đuôi hành chính'

Góp ý vào dự thảo Nghị quyết, đại biểu Nguyễn Thành Nam - đoàn Phú Thọ bày tỏ sự đồng tình cần thiết sớm ban hành Nghị quyết và khẳng định đây là văn bản hết sức cần thiết, kịp thời, thể hiện rõ quyết tâm của Đảng, Nhà nước trong việc khơi thông nguồn lực, chấn chỉnh thị trường và tăng cường minh bạch thông qua mở rộng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

“Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước phải thực hiện đầy đủ quyền kiểm soát và quyết định giá đất và đóng vai trò “kiến trúc sư của thị trường” điều tiết hợp lý nhằm xử lý nghịch lý giá đất ở Việt Nam đang cao hơn nhiều so với thu nhập trung bình của người dân và so với mức chung trên thế giới”- đại biểu nhấn mạnh.

Đại biểu đề nghị chuyên nghiệp hóa công tác định giá đất, củng cố hệ thống tổ chức tư vấn định giá đất công lập theo mô hình đơn vị sự nghiệp hoặc doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước, độc lập hoàn toàn với cơ quan quản lý đất đai và cơ quan quản lý giá, điều này nhằm thay thế cơ chế lựa chọn tư vấn tư nhân qua đấu thầu vốn bộc lộ nhiều hạn chế và tiềm ẩn xung đột lợi ích.

Đại biểu đề xuất tích hợp chính sách an sinh xã hội trong bồi thường, hỗ trợ, đặc biệt đối với nông dân và lao động tự do hết hoặc gần hết tuổi lao động. Trọng tâm bồi thường cần chuyển từ giá trị tài sản sang bảo đảm sinh kế bền vững, tạo điều kiện cho người dân ổn định cuộc sống lâu dài.

“Tôi băn khoăn về cơ chế thỏa thuận kết hợp thu hồi và tính khả thi của phương án “giá trung bình” trong dự thảo”- đại biểu bày tỏ và cho biết, thực tiễn cho thấy cơ chế thỏa thuận áp dụng với phần lớn dự án đã làm chậm tiến độ, phá vỡ nguyên tắc công bằng và dẫn tới “giá đất dự án” chứ không phản ánh giá thị trường. Ngưỡng thỏa thuận 75% cũng chưa rõ cơ sở, dễ tạo ra tình trạng “đầu dân sự, đuôi hành chính”, gây khó cho cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp”- đại biểu Nguyễn Thành Nam nhấn mạnh.

Từ các phân tích trên, đại biểu đề nghị cần quán triệt các nguyên tắc cốt lõi của mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa: Khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước giữ quyền điều tiết tối cao; đồng thời thị trường phải vận hành theo quy luật khách quan, có sự dẫn dắt bởi công cụ và bản chất của Nhà nước pháp quyền.

Về lâu dài, đại biểu kiến nghị mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, đồng thời bỏ cơ chế vừa thỏa thuận, vừa thu hồi đối với cùng một dự án tại điểm b khoản 2 Điều 3. Khi Nhà nước thu hồi đất cho các dự án tạo lợi ích cộng đồng, cơ chế thỏa thuận sẽ chỉ còn áp dụng cho những dự án quy mô nhỏ, tính thương mại đơn thuần từ đó làm cho việc thỏa thuận đơn giản hơn, minh bạch hơn.

Không để thừa kế đất đai thành ‘người nhận đất – người nhận tiền’

Góp ý vào dự thảo Nghị quyết, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung - đoàn Tây Ninh đã phân tích một số bất cập liên quan đến quy định ghi giá đất và chi phí hạ tầng trong quyết định giao đất, cho thuê đất.

Đại biểu cho hay, thực tiễn tại các địa phương cho thấy, nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư mới chưa có tên trong bảng giá đất, nên đương nhiên không có giá đất tương ứng. Điều này buộc địa phương phải trải qua quy trình xác định và bổ sung vào bảng giá đất, kéo dài thời gian thực hiện, thậm chí tiềm ẩn rủi ro “chạy theo tiến độ”, dẫn tới xác định giá đất không sát với thị trường, gây thất thu ngân sách.

Theo kinh nghiệm quốc tế, không có nước nào quy định phải xác định giá đất trước khi giao đất. Tại Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc… việc giao đất là quyết định quản lý; còn giá đất là quyết định tài chính thực hiện ở giai đoạn sau.

Do đó, đại biểu đề xuất không bắt buộc phải ghi giá đất và chi phí hạ tầng trong quyết định giao đất, cho thuê đất; đồng thời quy định rõ quy trình xác định giá đất, chi phí hạ tầng và các nghĩa vụ tài chính được tiến hành song song nhưng hoàn tất trước thời điểm nhà đầu tư nhận đất trên thực địa.

“Cách làm này có thể giúp rút ngắn 30- 50% thời gian giao đất, tháo điểm nghẽn, thúc đẩy đầu tư và tăng thu ngân sách”- đại biểu cho hay.

Liên quan đến qui định tại khoản 3 Điều 11 của dự thảo về việc không thực hiện tách thửa trong trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án, nếu không đáp ứng diện tích tối thiểu theo Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Đại biểu khẳng định: “Đây chính là nội dung mà cử tri phản ánh nhiều nhất trong suốt thời gian qua”.

Theo đại biểu, quy định diện tích tối thiểu tách thửa nhằm quản lý việc phân lô bán nền, nhưng đang được áp dụng cứng nhắc trong các vụ án dân sự về thừa kế, ly hôn, dẫn đến nhiều hệ quả bất hợp lý, xâm phạm quyền dân sự và quyền thừa kế được Hiến định.

Đại biểu nêu dẫn chứng: một mảnh đất 2.000 m² chia đều theo di chúc cho bốn người con, nhưng do quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp là 1.000 m², tòa án buộc chia 2 phần, hai người nhận đất, hai người nhận tiền là trái hẳn với ý chí người để lại di sản và nhu cầu tình cảm của người thừa kế.

Đại biểu khẳng định: “Quy định này đi ngược nguyên tắc ‘ưu tiên chia hiện vật’ trong Bộ luật Dân sự (Điều 659 và Điều 660) và không phù hợp với Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình. Đất không chỉ là tài sản, mà còn là giá trị tinh thần, là ký ức của gia đình. Việc buộc “quy ra tiền” làm mất đi quyền được giữ lại di sản của cha mẹ, ông bà”.

Từ phân tích trên, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị dự thảo Nghị quyết cần bổ sung cơ chế tháo gỡ, không áp dụng cứng tiêu chí diện tích tối thiểu tách thửa trong các vụ án dân sự, thừa kế, ly hôn; thay vào đó cho phép tòa án linh hoạt chia hiện vật nếu không ảnh hưởng đến quy hoạch hoặc không tạo ra thửa đất không thể sử dụng.

Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai được ban hành nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai; tháo gỡ kịp thời những "điểm nghẽn", vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.