Đất nền dự án không dành cho người có thu nhập thấp

Thị trường bất động sản quanh khu vực TP. Hồ Chí Minh trong bán kính 30km luôn sôi động, giá cả ngày càng tăng, trong đó có đất nền. Không nói đến các dự án của các doanh nghiệp lớn như Hưng Thịnh, Vingroup, Novaland, chỉ khảo sát các dự án đất nền giá bình dân thì số đông khách hàng đều thấy "choáng" về giá bán.

Sơ đồ một dự án phân lô bán nền ở TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Các dự án đất nền ở TP. Hồ Chí Minh hiện nay tập trung ở các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, quận Bình Tân, quận 9. Giá mỗi nền đất diện tích 100m2 thấp nhất 1,5 tỷ đồng/nền, cao nhất khoảng 6 tỷ đồng/nền. Ở khu vực như Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom tỉnh Đồng Nai; huyện Bến Lức, Đức Hòa tỉnh Long An dự án phân lô bán nền dày đặc, giá bán bình quân từ 1,2 đến 3 tỷ đồng/nền 100m2.

Đất nền ở khu vực nêu trên, ngoài một số ít người dân chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư, đa phần là doanh nghiệp mua lại đất của dân rồi lập dự án phân lô bán nền. Trong thị trường bất động sản, có lẽ mảng đất nền là lĩnh vực sốt dẻo về tình hình mua bán, sang nhượng và thông tin rất ma mị đối với khách hàng.

Qua người quen, tôi được giới thiệu một lô đất nền tại xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Tháng trước, chủ nhà đồng ý bán lô đất diện tích 5x21m vừa mới lên thổ cư giá 1,2 tỷ đồng. Hôm rồi gọi lại, bà Hai chủ đất yêu cầu tăng thêm 100 triệu đồng, lý do đất bán không qua “cò” và giá đất ở đây đang lên giá từng ngày!

Một dự án đất nền nằm gần đường lộ 824 thuộc khu vực ven thị trấn Đức Hòa, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, giá chào bán 1,2 tỷ đồng/nền 90m2. Tôi chê giá đắt, vị trí đất không đẹp, nằm quá xa TP. Hồ Chí Minh và yêu cầu bớt xuống 1 tỷ/nền. Cò đất tên Dương thuyết phục, đây là giá tốt và không thể bớt vì thị trấn Đức Hòa tương lai sẽ sáp nhập với TP. Hồ Chí Minh. Chưa hết, hiện tại Tập đoàn Vingroup đang có kế hoạch đầu tư hai dự án bất động sản khủng tại đây. “Vin đầu tư ở đâu đất sốt giá đến đó, vì vậy mua bây giờ để đón đầu mới sinh lãi cao (thực tế thông tin này là giả)”, Dương chèo kéo.

Từ khi dự án sân bay quốc tế Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai khởi động, người Sài Gòn hình thành trào lưu đi Long Thành, Nhơn Trạch, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai săn đất nền đông như trẩy hội. Vào sáng thứ bảy, chủ nhật, tại khu vực ngã tư Hàng Xanh (quận Bình Thạnh), ngã tư Thủ Đức (quận Thủ Đức) đông nghịt nhân viên tiếp thị của các công ty bất động sản và khách hàng túa nhau lên xe ô tô đi Đồng Nai mua bán đất.

Quanh sân bay Long Thành với bán kính 30km, hàng nghìn dự án phân lô bán nền và đất nông nghiệp chưa chuyển đổi thành đất thổ cư cũng treo bảng bán. Tại khu vực này, giá đất nền hiện nay từ 800 triệu đồng đến 5 tỷ đồng/100m2. Lâm Quốc Nam, tiếp thị viên một công ty bất động sản giới thiệu dự án đất nền nằm cách ngã tư Vũng Tàu 3km thuộc TP. Biên Hòa với giá hời. Dự án này đã có hạ tầng giao thông, các lô đất diện tích nhỏ nhất 450m2, trong đó có 80m2 đất thổ cư giá bán 1,7 tỷ đồng. Đất ruộng sao mà đắt thế? Nam nói rằng, sợ gì anh, dân Sài Gòn người ta mua hà rầm, với lại mua “lúa non” thì sau này mới có lãi.

Trong những lần leo lên xe đò đến các vùng ven TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Long An để mua đất nền, tôi nhận ra hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay phát triển quá nhanh đồng thời phát sinh nhiều chiêu dụ rất hấp dẫn khiến cho không ít khách hàng sập bẫy lừa.

Một dự án phân lô bán nền ở tỉnh Long An

Một lô đất nền 80m2 của một dự án khu đô thị quy mô hàng nghìn căn hộ thuộc tỉnh Long An giáp với huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh được công ty chào giá 1,6 tỷ đồng. Trước khi đặt cọc, một người hiểu biết về dự án này thông tin, giá trị thực của nền đất hiện chỉ vào khoảng 1,2 tỷ đồng, nó được hình thành cách đây 13 năm, do dân đầu tư mua sau đó gửi lại công ty bán tiếp cho người khác.

Một dự án quy mô hình đã hình thành hơn cả chục năm mà chưa có dân xây dựng nhà ở? Ông Minh, một “cò đất” ở gần dự án này tiết lộ, đa số khách hàng mua đất nền của dự án là dân đi buôn, người dân có nhu cầu mua đất xây nhà để ở thật sự rất ít. "Trước đây không lâu, đất quanh khu vực huyện Đức Hòa, tỉnh Long An còn rẻ lắm, gần đây nhiều dự án phân lô bán nền mọc lên được các công ty bất động sản và cò đất thổi giá lên cao ngút trời, trong khi thực tế có mấy ai đến để định cư đâu", ông Minh chia sẻ thêm.

Gần đây nhiều chủ doanh nghiệp bất động sản bị công an mời “bóc lịch” không ít? Giới kinh doanh bất động sản ở khu vực miền Đông Nam bộ giải thích rằng, đó là những ông chủ của các dự án ma, chưa được quy hoạch nhưng đã phân lô bán nền. Khánh hàng phần đông dính với các dự án này là những người liều góp tiền cho chủ đầu tư và chờ sổ đỏ, giá bán chỉ bằng khoảng 1/3 giá thị trường. Sau thời gian huy động vốn, dự án không được duyệt, đông đảo khách hàng căng băng rôn đòi đất trong vô vọng vì ông chủ bỏ trốn hoặc đã vào vòng lao lý.

Một dự án phân lô bán nền ở huyện Củ Chi, TP. Hồ Chí Minh

Đất nền quanh khu vực TP. Hồ Chí Minh tại sao liên tục tăng giá và đắt đỏ? Ông Lâm Minh Đạt, chuyên gia về đất động sản giải thích, có ba nguyên nhân khiến đất nền giá lên cao và không ngừng tăng: Do đất chật người đông, tức cung ít hơn cầu; thị trường bất động sản hiện nay do phía chủ đầu tư dự án và người buôn đất làm giá; một số chính sách về quy hoạch đất đai thiếu tính minh bạch và người dân ít nắm được cụ thể cũng góp phần làm cho thị trường bất động sản luôn nóng sốt.

Dẫu biết rằng một sản phẩm hàng hóa đắt hay rẻ đều do cung - cầu của thị trường quyết định, nhưng thực tế hiện nay giá đất nền lại không chịu theo quy luật ấy. Vì thế, người có thu nhập thấp không thể hoài mong sở hữu được một nền đất với giá cao trên trời để xây căn hộ định cư.